비정상적으로 높은 경매 가격은 포모 심리 때문, 농지 를 몰수당한 호치민시 주민들에게 주거용 토지를 보상, 하노이가 109억 VND 규모의 토지 경매 결과를 취소한 것 등이 최근 부동산 뉴스입니다.
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| 고가 상품의 흡수가 아직 진행 중이고 실제 수요가 크기 때문에 부동산 가격은 높은 수준을 유지할 것으로 전망됩니다. (출처: XD신문) |
하노이 교외 토지 시장이 활황을 보이고 있다
하노이 교외 지역 토지 시장은 눈에 띄는 개선세를 보였습니다. Batdongsan.com.vn의 2024년 3분기 부동산 시장 데이터에 따르면 토지 시장의 관심과 거래량이 크게 개선되었습니다. 하지만 이는 일부 지역, 특히 북부 지방의 지역적인 개선에 불과합니다.
Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인 부총괄은 2023년 1분기 대비 현재까지 호아이득 토지의 평균 시장 가격이 5,500만 동/m²에서 1억 동/m²로 81% 상승했다고 밝혔습니다. 동안 토지는 평균 시장 가격이 4,100만 동/m²에서 6,300만 동/m²로 53% 상승했습니다. 탄오아이 토지는 평균 시장 가격이 2,100만 동/m²에서 4,000만 동/m²로 90% 상승했습니다.
특히 2024년 3분기에만 하노이 외곽 지역에서 낙찰가가 시가보다 수십 배 높은 이상 현상이 나타났습니다. 이러한 이상 현상과 관련하여 Batdongsan.com.vn 에서 500여 개 부동산 중개인을 대상으로 실시한 설문조사 결과에 따르면, 중개인의 38%는 이례적으로 높은 경매가의 원인이 '포모(Fomo, 기회를 놓치는 것에 대한 두려움)'와 투기라고 답했고, 29%는 법 개정으로 가격이 상승했으며, 21%는 이익집단이 교외 지역의 토지 가격을 부풀리고 있다고 답했습니다.
토지 외에도 북부 지역의 민간 주택 가격도 눈에 띄는 변화를 보였습니다. 구체적으로 민간 주택 가격은 2021년 1분기 ㎡당 9,500만 동에서 2024년 3분기 ㎡당 1억 7,300만 동으로 상승했습니다. 한편, 같은 기간 북부 지역의 토지 가격은 ㎡당 2,700만 동에서 ㎡당 4,600만 동으로 상승했습니다.
특히 흥옌 시장은 북부 부동산 시장의 주요 시장으로, 개인 주택과 토지 모두에 대한 관심이 급증했습니다. 개인 주택 부문에서는 전 분기 대비 흥옌 지역의 개인 주택에 대한 관심이 44%, 토지에 대한 관심이 43% 증가했습니다.
남부 지역에서는 토지와 개인 주택의 가격 변동이 미미합니다. 구체적으로 개인 주택 가격은 2021년 1분기 9,400만 동/m²에서 2024년 3분기 1억 600만 동/m²로 상승했습니다. 같은 기간 토지 가격도 1,300만 동/m²에서 1,700만 동/m²로 상승했습니다.
토지 시장의 성장과 함께 아파트 시장 또한 매매가 상승세를 이어갔습니다. Batdongsan.com.vn의 부총괄 이사는 역설적인 점을 지적했습니다. 아파트 가격이 높은 것은 공급 부족 때문입니다. 그러나 최근 공급은 개선되었지만 가격은 계속 상승하고 있습니다. 그 이유는 신규 공급은 개선되었지만 호가가 높아 시장에 여전히 흡수되고 있기 때문입니다.
실제로 하노이와 호치민시에서 최근 시작된 프로젝트들은 새로운 가격 수준을 확립했습니다. 구체적으로 하노이의 루미 하노이 프로젝트 아파트 평균 가격은 m²당 7,900만 동, 루미에르 에버그린은 m²당 9,000만 동, 임페리아 솔라 파크는 m²당 6,500만 동, QMS 타워는 m²당 8,000만 동입니다. 호치민시의 이튼 파크 아파트 평균 가격은 m²당 1억 3,000만 동, 피아토 업타운은 m²당 5,000만 동, 카이 호안 프라임은 m²당 5,200만 동, 디 오푸스 원(빈홈즈 그랜드 파크)은 m²당 8,200만 동입니다.
고가 상품의 흡수가 여전히 진행 중이고 실제 수요도 매우 높아 부동산 가격은 높은 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 앞으로도 부동산은 매력적인 투자처로서의 입지를 유지할 것입니다.
호치민시: 농경지 회복, 주거용지로 보상
호치민시 인민위원회는 국가가 토지를 취득할 경우 보상, 지원 및 재정착 내용을 자세히 설명하는 결정을 발표했습니다.
본 결정은 2018년 8월에 발표되고 2020년 3월에 수정 및 보완된 내용으로 대체되어 9월 25일부터 효력을 발생합니다.
토지 보상과 관련하여, 새로운 결정에 따라 호치민시는 다음 세 가지 경우에 대해서만 보상할 것입니다. 농업용 토지를 회수하고 주거용 토지, 주택 또는 비농업용 토지(주거용 토지 아님)로 보상하는 경우; 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지를 회수하고 주거용 토지 또는 주택으로 보상하는 경우; 주거용 토지를 회수하고 주거용 토지 또는 주택이 아닌 비농업용 토지로 보상하는 경우.
교환되는 주거용 토지, 주택용 토지 또는 비농업용 토지의 면적은 회수된 토지의 면적과 전환율을 기준으로 계산됩니다.
토지를 회수한 자가 회수된 토지와 다른 용도의 토지 또는 주택 등 보상받을 수 있는 토지의 종류가 여러 개인 경우, 교환되는 주거용지, 주택용지 또는 비농업용지의 면적은 각 회수된 토지의 종류에 해당하는 교환면적의 합계로 한다.
환산율은 다음 공식에 따라 계산합니다: (토지 회수 위치에서 보상금을 계산하기 위한 토지 가격/교환 위치에서 토지 이용료, 토지 임대료 또는 주택 가격을 계산하기 위한 토지 가격) x 100%.
토지 사용료 및 토지 임대료 산정을 위한 토지 가격은 법령 88/2024에 따라 결정됩니다. 교환 지역의 주택 가격은 해당 프로젝트의 승인된 재정착 아파트 가격입니다.
교환할 토지의 면적이 기준에 따라 교환할 주거용지, 주택용지 또는 비농업용지의 면적보다 클 경우, 토지를 회수받은 사람은 분할이나 후불이 아닌 일시불로 대금을 지불해야 합니다.
호치민시 인민위원회의 새로운 결정에는 다음과 같은 경우에 대한 보상에 대한 세부 내용이 포함되어 있습니다. 국가가 토지를 회수할 때 토지에 부착된 주택 및 건설 공사가 손상된 경우; 기술 기준을 충족하지 못하는 주택 및 건설 공사에 대한 보상; 자산을 이전하는 데 드는 비용; 무덤을 이전하는 데 따른 보상 및 지원; 애완동물에 대한 보상 등.
하노이, 109억 동 토지 경매 결과 취소
하노이 인민위원회 부위원장 응우옌 쫑 동은 방금 탄투이 산업단지(탄투이 사, 탄오아이 구, 하노이)의 C 토지 내 L1 토지에 대한 생산 및 사업용 토지 사용권 경매 결과를 인정하기로 한 결정을 취소하는 결정에 서명했습니다.
이에 따라, 위 토지 구획의 생산 및 사업용 토지 사용권 경매 결과를 인정하는 하노이 인민위원회의 2023년 9월 14일자 결정 제4636호는 다음 내용과 함께 취소됩니다.
당첨 투자자의 이름은 Duc Thanh Trading Company Limited입니다. 주소: 하노이시 트엉띤군 반빈읍 꺼우주아 지역. 법적 대리인은 응우옌 투이 즈엉입니다.
경매 대상 토지: 탄투이(Thanh Thuy) 사, 탄오아이(Thanh Oai) 구, 탄투이(Thanh Thuy) 공업단지 C 구획에 위치한 L1 토지. L1 토지의 경매 면적은 516m²가 넘습니다.
경매 가격은 109억 VND가 넘었습니다.
Duc Thanh Trading Company Limited는 보증금을 반환받지 않습니다. 보증금보다 많은 금액이 납부된 경우, 국가는 규정에 따라 보증금보다 큰 차액을 환불합니다.
경매 결과 인정 결정을 취소하는 이유는 경매 낙찰 기관이 경매 결과 인정 결정일로부터 120일 이내에 토지이용권 경매에 필요한 금액을 납부하지 않았기 때문입니다.
하노이 인민위원회는 탄오아이현 인민위원회(탄오아이현 토지기금개발센터)에 토지사용권 경매 결과 취소를 Duc Thanh Trading Company Limited에 통보하도록 지시했습니다.
동시에 L1 토지구획에 대한 토지사용권 경매를 규정에 따라 재조직하는 방안을 제안합니다.
또한 하노이 세무부(탄오아이-추옹미 세무지부)는 탄오아이 현 인민위원회와 탄오아이 현 국가재정부와 협력하여 보증금을 회수하고, Duc Thanh Trading Company Limited가 규정에 따라 지불한 보증금 금액과 차액을 환불했습니다.
또한 탄오아이(Thanh Oai) 구에서는 탄까오(Thanh Cao) 마을의 68개 필지에서 한 달 넘게 진행된 경매(8월 10일)로 시장에 큰 파장을 일으킨 후, 당국은 낙찰자의 약 80%가 보증금을 몰수당했다고 "결론" 내렸습니다. 낙찰가가 8천만 동에서 1억 500만 동/m²에 달하는 모든 필지는 대금을 지불받지 못했습니다.
최근 하노이 인민위원회는 토지 사용권 경매 관련 문서를 각 부서, 지부, 군, 읍에 발송했습니다. 특히 시 인민위원회는 각 군 인민위원회에 시장 가격보다 높은 가격으로 경매에 낙찰되었으나 규정에 따라 대금을 지불하지 않아 시장 교란을 초래한 사례 목록을 작성해 달라고 요청했습니다.
이 목록은 각 구청과 천연자원환경부 홈페이지에 공개됩니다.
2024년 토지법에 따른 토지 이용자의 7가지 공통 의무
2024년 8월부터 시행되는 2024년 토지법(개정) 제31조는 토지 이용자의 일반 의무를 규정하고 있습니다.
구체적으로는 다음과 같습니다.
1. 토지를 적정한 용도에 사용하고, 적정한 구획 경계 내에서, 지하 깊이와 지상 높이 규정에 따라 사용하고, 지하 공공 공사를 보호하며, 기타 관련 법률 규정을 준수합니다.
2. 토지등록신고를 이행하고, 토지이용권의 전환, 양도, 임대, 전대, 상속, 증여, 저당, 자본금 출자 시 법률의 규정에 따라 절차를 철저히 이행합니다.
3. 법률의 규정에 따라 토지에 대한 재정적 의무를 이행합니다.
4. 토지를 보호하기 위한 조치를 시행하고, 스스로 오염되고 훼손된 지역의 토지를 처리, 개량, 복원합니다.
5. 환경보호법규를 준수하고 관련 토지사용자의 재산과 합법적 권익을 침해하지 않습니다.
6. 지하물체 수색에 관한 법률 규정을 준수합니다.
7. 국가가 법률의 규정에 따라 토지를 회수하기로 결정하면 토지를 인계합니다.
따라서 2024년 8월 1일부터 토지 사용자는 위와 같은 일반 의무를 갖게 됩니다.
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