2013년 토지법 제95조 제4항 a호에서는 토지이용권을 양도할 경우 토지이용자가 토지변경을 등록해야 한다고 명시하고 있습니다.
또한 이 법 제95조 제6항은 “ 이 조 제4항 가목, 나목, 아목, 자목, 카목 및 라목에 따른 변경 등록의 경우 토지사용자는 변경일로부터 30일 이내에 변경 등록 절차를 밟아야 하며, 토지이용권 상속의 경우 변경 등록 기간은 상속에 따른 토지이용권 분할 완료일로부터 기산한다”고 규정하고 있다.
따라서 토지이용권을 양도할 경우 당사자는 변경등록(적록명칭 이전) 절차를 거쳐야 합니다. 변경등록은 변경일로부터 30일 이내에 이루어져야 합니다.
매수자가 토지 거래를 했지만 아직 소유권을 이전하지 않은 경우, 토지를 사용하는 동안 많은 법적 위험에 직면할 수 있습니다.
돈을 이체하지만 붉은책을 이체하지 않는 경우, 구매자는 다음과 같은 위험에 직면할 수 있습니다.
- 토지 이용 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.
- 법적 문서상 토지는 여전히 '이전 소유자'에게 속하므로 분쟁이 발생하면 구매자가 자신의 권리를 보장받기 어렵습니다.
- 매수자는 토지이용권과 관련된 거래(예: 타인에게 양도, 증여, 상속 등)에 제한을 받습니다.
- 법령 91/2019/ND-CP에 따라 행정적으로 승인됨
토지 매매 계약을 체결했지만 아직 소유권을 이전하지 않은 매수자는 토지 사용 과정에서 여러 가지 법적 위험에 직면할 수 있습니다. 그렇다면 이 경우 매수자는 자신의 권리를 보장하기 위해 무엇을 해야 할까요?
토지이용권 변경등록에 관한 협상 및 합의를 위해 연락한 후에도 매수인이 고의로 명칭변경절차를 회피하거나 이행하지 아니하거나, 이행에 협조하지 아니하는 경우, 매수인은 법원에 소송을 제기하여 해결을 구할 권리가 있습니다.
민사소송법의 규정에 따르면 소송을 제기하는 자는 소송 청구를 증명할 서류와 증거를 갖추어야 하며, 그렇지 않으면 법원은 소송 청구를 기각합니다.
청원서와 함께 서류 및 증거를 제출할 때 청원인이 가지고 있는 모든 것을 제출할 필요는 없습니다. 대신, 청원 요청을 증명하는 서류 및 증거만 제출하면 됩니다.
2015년 민사소송법 제26조 제9항 제1항 제35조 제1항 제a목 및 제39조 제1항 제c목에 따라, 분쟁이 가구 또는 개인 간의 토지 사용에 관한 것인 경우 원고는 분쟁 토지가 있는 구(구, 현, 진, 도의 경우 시, 중앙직할시의 경우 시) 인민법원에 소송을 제기해야 합니다.
당사자들이 토지이용권 양도계약을 체결하였지만 공증 또는 인증을 받지 않은 경우, 토지이용권 양도를 수취하는 거래는 법률상 인정되지 아니하며, 2015년 민법 제129조에 따라 무효거래(계약의 공증 및 인증이라는 강제적 형식적 조건을 위반한 것)로 간주됩니다.
따라서 2015년 민법 제407조 제2항 및 제3항에 따른 무효계약의 법적 결과는 당사자의 권리와 의무를 발생시키지 않는다는 것입니다.
따라서 분쟁 해결을 위한 소송을 제기할 경우, 법원은 당사자들에게 원상 회복을, 매도인에게는 대금을, 매수인에게는 토지를 반환하도록 명령할 것입니다. 계약을 무효화한 과실이 있는 당사자는 손해배상을 해야 합니다.
바오 훙
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