농경지를 주거지로 전환, 토지이용료 급등에 공황

토지 전환 시 '왜곡된 얼굴'

P 씨( 하노이 바비(Ba Vi) 사)는 최근 210m²가 넘는 다년생 작물 재배용 토지를 주거용 토지로 용도 변경 신청을 했지만, 규정에 따라 토지 사용료와 등록 수수료로 9억 1,100만 동(VND) 이상을 손해 본 것에 대해 매우 놀랐다고 밝혔습니다. 반면, 기존 규정에 따르면 P 씨 가족은 약 4억 5,500만 동(VND)만 납부하면 됐습니다.

구체적으로, 토지 사용료를 규제하는 정부의 2014년 5월 15일자 법령 제45호에 따르면, 사람들은 동일한 토지에 있는 주택에 인접한 정원 및 연못 토지의 경우 주거용 토지 가격과 농업용 토지 가격의 차액의 50%만 지불하면 됩니다.

그러나 토지 사용료 및 토지 임대료를 규정하는 정부 의 2024년 7월 30일자 법령 103호에 따르면, 사람들은 농업용지에서 용도를 변경할 때 토지 사용료 또는 농업용지 임대료를 뺀 주거용지 사용료의 100%를 지불해야 합니다.

P 씨 지역의 주거용 토지 가격은 m²당 440만 동이고, 다년생 작물 재배용 토지 가격은 m²당 6만 3천 동입니다. 따라서 토지 사용료 계산 시 차액은 m²당 433만 7천 동입니다. 210.2m²의 토지를 전환할 경우, P 씨는 규정에 따라 토지 사용료와 등록 수수료로 9억 1천 1백만 동 이상을 납부해야 합니다.

" 우리 같은 시골 사람들에게는 이 정도 금액은 너무 커서 감당할 수 없습니다. 그렇게 높은 전환 금액을 지불하는 것은 우리 땅을 다시 사는 것과 다를 바 없습니다. "라고 P 씨는 말했습니다.

사실, 농지를 주거지로 전환한 후 치솟은 수수료에 놀란 사람은 P 씨뿐만이 아니었습니다. 최근 응에안성에 쩐 주이 동(1965년생) 씨와 그의 아내 응우옌 티 홍(1970년생) 씨가 300m² 규모의 정원을 소유하고 있는데, 이를 주거지로 전환하려면 약 45억 동(VND)을 지불해야 한다는 소식이 전해지면서 여론이 들끓었습니다.

구법에 따르면 홍 씨가 이 토지에 대해 지불해야 했던 토지 사용료는 1m²당 190만 동, 약 6억 동에 해당했습니다. 그러나 새 규정에 따르면 지불해야 할 금액은 1m²당 1,500만 동, 약 45억 동에 해당합니다.

홍 씨는 가족들이 응에안성이 5월 21일부터 새 법에 따라 토지세를 부과한다는 소식을 들었다고 말했습니다. 그래서 가족들은 5월 17일에 신청서를 제출했습니다. 그러나 세무 공무원은 신청서가 6월 19일까지 세무 당국에 전달되지 않을 것이라고 말했고, 이로 인해 가족들은 새 가격에 따라 세금을 내야 했습니다.

" 우리 가족 땅은 마을 묘지 바로 옆에 있어요. 팔면 수수료도 못 내고, 사는 사람도 별로 없을 거예요. " 홍 씨의 딸인 쩐 반 안 씨가 말했다.

딱딱하게 적용하면 안 됩니다

이런 상황에 대해 전문가들은 농지를 주거용지로 전환할 때 토지이용료를 산정하는 것은 엄격하게 하기보다는 유연하게 해야 한다고 주장한다.

TAT 로펌 회장인 Truong Anh Tu 변호사는 주거용 토지 용도 변경은 엄격하게 단일 가격 계산 수준을 적용하는 대신, 투명한 지침과 적절한 지원 메커니즘을 통해 명확하게 분류해야 한다고 강조했습니다.

모든 토지 용도 변경 사례를 동일한 정책 틀에 적용해야 하는 것은 아닙니다. 주택을 짓고 정착하기 위해 토지 용도 변경을 하는 경우, 토지 사용료 납부 일정의 면제, 감면 또는 연장을 고려해야 합니다. 반대로, 분할이나 사업용 토지 용도 변경의 경우, 시장 가격을 적용하는 것이 적절합니다.

토지이용료 산정방법을 유연하게 적용하기 위해서는 실제 주택수요와 투자 및 사업행동을 구분하는 것이 매우 중요합니다.

2024년 토지법은 중요한 개혁 조치이지만, 실효성을 위해서는 법령과 지침에 토지 분류 기준, 새로운 토지 가격 시행 전 제출된 신청 처리 지침, 그리고 취약 계층 지원 체계를 명시해야 합니다. 투 씨는 "이 정책은 사람들이 합법적인 토지에서 안정적으로 생활할 수 있는 여건을 조성할 때에만 제 역할을 할 수 있으며, 단순히 시의적절한 지침 부족으로 인해 감당할 수 있는 한계를 넘는 재정적 부담을 지게 하는 것은 바람직하지 않습니다 ."라고 강조했습니다.

같은 견해를 밝힌 중앙경제관리연구소 전 소장인 레 당 도안 박사도 토지 이용료를 전환 시 적용하는 기준은 전환 목적에 따라야 한다고 말했습니다.

사용목적을 변경하여 판매하는 경우, 면제된 비율만큼을 징수해야 합니다.

주거용지로 용도변경하는 경우, 토지이용권의 이전을 통제하고 이를 매각하여 정책을 이용하는 것을 방지하기 위해 적절한 비율과 기간의 양도 금지 규정을 두고 있습니다.

도안 씨에 따르면, 이를 위해서는 각 개인, 가구, 지역, 지방의 토지 이용 한도를 기준으로 삼는 것이 필요하다고 합니다.

예를 들어, 혼인 연령에 도달했지만 토지가 없는 사람이 아버지로부터 토지를 증여받았지만, 다른 유형의 토지 사용권을 주거용 토지로 이전해야 하는 경우, 몇 퍼센트의 세율이 부과됩니까? 이 경우는 주거용 토지를 소유하고 있으면서 토지 사용권을 이전할 때 여전히 인센티브를 받는 경우와는 다릅니다.

정책은 모든 사람이 살 집을 갖는 목표를 목표로 공정성을 확보하기 위해 유연하게 적용되어야 합니다. 앞으로 지방자치단체는 토지 가격을 발표할 때 해당 지역의 사회 기반 시설, 도시화, 계획, 실제 거래, 수요 및 이전 시점의 토지 가격을 면밀히 준수하여 가장 정확한 가격표를 제시해야 합니다.

당 훙 보 전 천연자원환경부 차관 또한 토지 전용의 구체적인 목적을 고려해야 한다고 말했습니다. 사업 목적이 아닌 가정의 필요에 따른 주거용 토지 확장을 위한 용도라면, 주거용 토지와 농지 간 가격 차이를 적용할 수 있습니다.

토지이용권을 상업적 목적으로 양도하는 경우, 시장가격표에 따라 수수료를 징수합니다.

" 토지 금융 정책은 어떤 경우가 상업적 목적이고 어떤 경우가 사용 목적인지 구분할 수 있는 한계를 가져야 합니다. 어떤 목적으로 권리를 양도할 때는 이를 명확하게 이해해야 하며, 수학적으로 적용할 수는 없습니다 ."라고 보 씨는 강조했습니다.

7월 2일 오후, 주택지 가격과 농지 가격 차액의 100%를 부담해야 하는 주민들의 "어려움 해소" 계획에 대한 기자회견에서, 재무부 공공자산관리국 응우옌 티 토아 부국장은 재무부가 개인 및 가구의 토지 이용료 징수에 대한 보고 및 평가를 요청하는 문서를 지방 자치 단체에 보냈다고 밝혔습니다. 2013년 토지법부터 2024년 토지법까지 토지 이용권 증서 발급, 토지 이용권 인정, 토지 이용 목적 변경 시 가구와 개인의 재정적 의무 조항에는 차이가 없습니다.

" 2024년 토지법은 지가 체계를 폐지하고, 시장 가격에 근접하기 위해 지자체가 지가표를 발행하도록 규정합니다. 토지가표가 인상될 가능성을 예상했지만, 재정 부담은 여전히 지가표에 표시된 가격을 기준으로 산정됩니다. 토지부는 지자체 보고서를 종합한 후, 종합적인 평가를 실시하고 농업환경부와 협력하여 법 조항을 검토하고 개정안을 제안할 것입니다 ."라고 토아 씨는 전했습니다.

토아 씨에 따르면, 재무부는 토지 사용료 및 토지 임대료에 관한 규정인 제103/2024호 법령의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령 초안에 대한 의견을 구하고 있습니다. 특히, 재무부는 경과 조치에 따른 문제를 처리하기 위해 제52조 제6항을 추가할 것을 제안했습니다.

구체적으로 이 보충 규정은 주택이 있는 동일한 토지에 있는 농경지(이전에 정원용지로 인정된 경우, 주택이 있는 동일한 토지에 있는 연못이지만 주거용지로 인정되지 않은 경우)에서 주거용지로 토지 이용 목적을 변경하는 가구 및 개인에게 적용됩니다.

재무부는 토지이용료를 주거용 토지 가격과 농업용 토지 가격을 기준으로 한 토지이용료 차액의 50%로 징수하고, 이를 관할 기관에서 토지용도 변경을 허가하는 결정을 내릴 때 징수하도록 제안했습니다.

공공자산관리부 부국장은 " 법무부의 의견을 수렴하기 위해 법령 초안을 마무리하고 있습니다 ."라고 말했습니다.

출처: https://baolangson.vn/chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoang-hot-tien-su-dung-dat-cao-dot-bien-5052884.html