주택 가격이 비정상적으로 높아지는 데에는 어떤 비용이 드는가?

하노이 아파트 가격이 비정상적으로 상승하고 있어 중·저소득층 대다수가 주택을 구매할 수 있는 능력을 훌쩍 넘어섰습니다. - 사진: N.TRAN

건설부 에 따르면 현재 주택 가격은 토지 비용, 건설 비용, 대출 이자, 사업 이익, 세금 및 중개 수수료로 구성됩니다.

일부 전문가들은 주택 가격을 통제하기 위해 토지 가격을 조정하고, 세금과 수수료, 프로젝트 대출 이자를 적정 수준으로 계산하는 동시에, 투입 자재 가격을 통제하고, 수요와 공급의 균형을 맞추고, 부동산 투기를 방지하는 솔루션을 권고합니다.

중급 아파트 가격도 1억동/m2

건설부에 따르면 올해 2분기 하노이 일부 아파트 분양가가 급등했습니다. 로열 시티(Royal City) 지역 아파트 가격은 33%, 더 프라이드(The Pride) 아파트는 33%, 미딘 송다(My Dinh Song Da)-수디코(Sudico) 지역 아파트 가격은 32%, 빈홈 웨스트 포인트(Vinhomes West Point) 지역 아파트 가격은 28% 상승했습니다. 쭝호아(Trung Hoa)-년친(Nhan Chinh) 지역 등 일부 구도심 지역의 아파트 가격도 25%, 남쭝옌(Nam Trung Yen) 재개발 아파트 지역 아파트 가격은 20% 상승했습니다.

2024년 5월 아파트 평균 매매 가격은 2023년 말 대비 상승했으며, 특히 Udic Westlake 프로젝트는 5,670만 VND/m2, D'.El Dorado는 8,530만 VND/m2, HDI Tower는 1억 6,010만 VND/m2, Feliz Homes는 5,390만 VND/m2, GoldSeason은 6,380만 VND/m2였습니다.

건설부는 이전에는 중급 아파트의 매매가가 m²당 5천만~7천만 동이었으나, 현재는 거래가가 m²당 7천만~1억 동으로 올랐다고 밝혔습니다.

예를 들어, 노블 크리스탈 타이호 프로젝트의 분양가는 m²당 약 1억 8,700만 동, 만다린 가든 프로젝트의 분양가는 m²당 8,000만~1억 500만 동입니다. 특히 호안끼엠 구 하이바쯩 거리에 위치한 더 그랜드 프로젝트의 경우, 일부 아파트 분양가는 m²당 거의 10억 동에 달합니다.

2024년 2분기 호치민시의 중급 아파트 부문은 2% 증가했고, 고급 아파트 부문은 2023년 동기 대비 5% 증가했습니다. 신규 공급 부족으로 인해 호치민시의 중고 아파트 프로젝트 매매 가격도 상승했습니다.

구체적으로, 시티 가든 아파트 프로젝트의 평균 매매가는 m²당 8,500만 동으로 18% 상승했습니다. 안토니아 프로젝트(7군)와 마스테리 타오디엔(투득시)은 각각 11%와 10% 상승했습니다. 2분기 말 호치민시의 아파트 가격은 2023년 말 대비 평균 약 6% 상승했습니다.

호치민시의 일부 아파트 프로젝트는 높은 매매 가격을 기록했습니다. 예를 들어, Cantavil An Phu는 22.6% 상승하여 5,450만 VND/m2를 기록했고, Zenity(1군)는 18.2% 상승하여 1억 140만 VND/m2를 기록했으며, Green View(7군)는 25.1% 상승하여 5,390만 VND/m2를 기록했고, The Panorama(7군)는 15.5% 상승하여 6,960만 VND/m2를 기록했습니다.

왜 가격이 비정상적으로 높은가요?

건설부의 최근 조사 및 평가에 따르면 주택 1제곱미터당 토지 사용료 비용이 상당히 높은 것으로 나타났습니다. GP 인베스트의 하노이 주택 개발 사업은 약 1,500만 동(3,635만 VND)으로 매매가의 41.5%에 해당합니다. 하이퐁 아파트 개발 사업은 667만 동(3,454만 VND)으로 매매가의 19.3%에 해당합니다. 하이퐁 저층 주택 개발 사업은 6,014만 동(1억 5,683만 VND)입니다.

마찬가지로, 투득시(호치민시) 동탕롱 도시 지역의 토지 사용료는 234만 동/884만 동입니다. 빈즈엉성 찬미 도시 지역의 빌라 프로젝트는 토지 사용료가 매매가의 16.3%를 차지합니다.

건설부에 따르면 2024년 토지 가격을 적용할 경우, 해당 프로젝트의 토지 사용료는 계속해서 급등할 것으로 예상됩니다. 구체적으로 GP Invest 프로젝트의 주택 가격 구조상 토지 사용료는 60% 인상되고, 동탕롱 신도시와 투득시는 약 60~65% 인상되며, 찬미 빌라 프로젝트는 매매가의 50% 인상될 것으로 예상됩니다.

건설부는 향후 시장에 근접한 새로운 토지 가격표가 적용되면 주택 및 부동산 매매 가격이 전년 대비 평균 15~20% 상승할 것으로 예상했습니다. 구체적으로, GP 인베스트 주택 프로젝트(하노이)의 주택 1㎡당 건설 투자 비용은 510만 동(3,630만 VND)으로 매매 가격의 약 14.1%를 차지합니다. 하이퐁의 아파트 프로젝트는 1,570만 동(3,450만 VND)으로 매매 가격의 약 45.5%를 차지합니다. 하이퐁의 저층 주택 프로젝트는 3,120만 동(1억 5,680만 VND)으로 주택 매매 가격의 20.53%를 차지합니다.

또한, 각 사업의 규모와 제품은 다르지만, 최근 주택사업 건설에 대한 투자비용은 화재예방 및 진화비용의 증가로 인해 거의 변동이 없거나 미미하다고 건설부는 밝혔습니다.

주택 건설을 위한 자본 조달 비용과 관련하여, 이 부처에 따르면 주택 사업이 총 투자 자본의 30~70%를 상업 자본으로 조달할 경우, 이자 비용은 총 건설 투자 비용의 약 3~5%가 됩니다. 상업용 주택 사업의 일반적인 매매 비용은 부동산 매매 가격의 3~7%이며, 일부 사업은 주택 매매 가격의 최대 15%까지 발생합니다.

현재 주택 가격을 구성하는 마지막 요소는 세금 비용, 수익, 프로젝트 소유자 관리 비용으로, 고층 주택은 매매 가격의 10~20%, 저층 주택은 20~30%를 차지합니다.

출처: 건설부 - 그래픽: T.DAT

주택 가격을 낮추는 방법은?

위와 같이 주택 매매가를 구성하는 모든 비용 유형과 비용 비율을 바탕으로, 부동산중개협회 부회장인 응우옌 치 탄(Nguyen Chi Thanh) 씨는 투오이 트레(Tuoi Tre) 와의 인터뷰에서 현재 토지 가격이 사람들의 소득에 비해 매우 높기 때문에 관리 기관은 토지 가격을 현실에 맞게 조정해야 한다고 말했습니다.

"시장가에 따른 토지 가격 원칙은 1군, 투득시(호치민시), 호안끼엠, 바딘, 동다구(하노이)처럼 거래 조건이 명확하고 안정적으로 발전해 온 도시 지역에 적합합니다. 하지만 미개발 지역의 경우, 개발 모멘텀을 조성하기 위해 토지 가격을 조정하지 않으면 매우 위험할 것입니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

탄 씨는 중국 사례에서 기업들이 주택을 많이 짓지만 가격이 비싸다는 것을 보여주는 교훈을 인용했습니다(부분적으로는 높은 토지 가격 때문). 그래서 주택을 팔 수 없다는 것입니다. 기업이 어려움에 처하면 정부는 그들을 구제할 수 없습니다. 결국 최종 결정을 내리는 사람은 주택 구매자이기 때문입니다.

호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 토지 사용료와 부지 정리 비용을 포함한 주택 프로젝트의 토지 비용 구조는 각 프로젝트의 건설 밀도에 따라 크게 달라집니다.

부동산 투자 기업의 관점에서, DTJ 투자유통 주식회사의 응우옌 꾸옥 칸 회장은 오늘날 주택 사업에 투자하는 기업에게 가장 중요한 것은 시간이라고 강조했습니다. 명확한 규정을 통해 주택 사업 관련 절차 이행 시간을 단축하면 기업의 규정 준수 비용을 절감하고, 궁극적으로 주택 가격을 낮추는 데 도움이 될 것입니다.

탄 씨에 따르면, 부동산 시장의 개발 방향은 안정과 국민 삶의 질 향상을 목표로 해야 합니다. 부동산 투자자의 주택 매매가 대비 10~20%의 수익률은 정상이지만, 실제로는 그렇지 않은지 현실을 검토해야 합니다. 완전히 새로운 부지에 건설되어 구매자를 유치하는 대규모 부동산 프로젝트들이 있기 때문입니다. 프로젝트 투자자의 수익은 통계 수치보다 몇 배나 높습니다.

많은 부동산 전문가들은 현재 주택 수급 균형을 맞추기 위해서는 저가 주택 공급을 늘려야 한다고 생각합니다. 이러한 공급은 부처, 지자체, 그리고 지방 자치 단체의 참여에 크게 좌우됩니다. 또한, 토지를 과도하게 개발하는 것이 아니라 대다수 국민의 소득에 적합한 수준으로 토지 가격을 통제하는 방향으로 사고방식을 전환해야 합니다. 현재 높은 토지 가격으로 인해 많은 기업들이 사업 투자를 꺼리게 되어 가까운 미래에 주택 공급을 늘리는 것이 어려워질 것입니다.

레 황 짜우 씨는 현재 주택 가격을 낮추기 위해 다음 6가지 일을 해야 한다고 말했습니다.

1. 토지 비용을 절감하세요.

2. 관련 세금과 수수료를 줄이세요.

3. 이자 비용을 줄이세요.

4. 휘발유와 전기를 포함하여 프로젝트에 필요한 투입 자재 비용을 안정적으로 유지합니다.

5. 주택 프로젝트 승인 절차를 간소화하여 규제 준수 비용을 줄이는 방법.

6. 부동산 투기를 방지하고, 의도적으로 가상 가격 수준을 조작하여 이익을 취하며, 토지 경매 보증금을 20%로 인상하고, 경매에서 낙찰받은 후 보증금을 포기하는 사람을 엄중히 처벌합니다.

추측적인 이유로 인해 가상 가격이 형성되는 경우도 있습니다.

건설부는 또한 높은 주택 가격의 일부가 부동산 투자자들이 시장의 희소성을 악용하여 높은 가격을 제시한 데 기인한다고 확인했습니다. 일부 협회, 투기자 집단, 투자자, 그리고 중개인으로 활동하는 개인들은 "가격을 부풀리고 가상 가격을 형성"하기 위해 시장을 교란하고 있습니다.

일반적으로 주택 프로젝트 투자자는 주택 매매 가격의 약 3%를 거래소와 매매 중개인에게 지불하지만, 거래소는 종종 시장 상황에 따라 고객과 거래할 때 가격을 추가하기도 합니다. 이 차이는 고정되어 있지 않으며, 매매 가격의 5%, 10% 또는 20%가 될 수 있습니다.

예를 들어, 흥옌성의 저층 주택 프로젝트의 매매 가격은 단위당 70~80억 VND이고, 평균 가격 차이는 약 7억 5천만 VND이지만, 시장이 냉각되면 가격 차이는 단위당 2억 5천만 VND에 불과합니다.

호치민시 7군에서 건설 중인 부동산 프로젝트 - 사진: QUANG DINH

주택 공급 부족, 가격 급등, 실거래량 저조

연초부터 하노이의 주택 가격 상승은 현행 주택 개발 정책에 대한 여러 문제를 제기했습니다. 주택 가격은 분기별로 꾸준히 상승하여 1년 전 가격을 훨씬 뛰어넘는 새로운 최고가를 경신했으며, 실제 시장 거래량도 감소했습니다. 주택 공급은 여전히 부족한 반면, 저렴한 주택은 "소멸"되었고, 사회주택과 저소득층 주택 공급은 제한적이며, 하노이와 호찌민시에는 신규 공급이 거의 없습니다. 주택 가격은 여전히 높고, 실질적인 주택 수요가 있는 중·저소득층 대다수는 주택을 구매할 여력이 없습니다.

부동산 시장의 비정상적인 조짐에 직면하여, 총리는 앞으로 부동산 부문의 기업과 단체들과 만나 시장을 완화하기 위한 해결책을 논의할 예정입니다.

건설부가 최근 정부에 제출한 부동산 가격 상승 원인, 원가 구조, 매매가 분석 보고서(9월 18일)에 따르면, 전국의 주택 공급이 심각하게 감소하고 있습니다. 2024년 2분기에는 9개의 주택 사업만 완공되었으며, 약 6,000세대 규모의 아파트, 단독주택, 타운하우스가 사용되었습니다. 올해 상반기까지 포함하면 완공된 주택 공급은 약 9,000세대에 불과합니다. 신규 건설 허가를 받은 주택 사업은 약 2만 세대에 불과합니다.

2023년 말 이후 하노이의 주택 및 토지 공급 부족으로 주택 가격이 급등했습니다. 서호 지역의 일부 고급 아파트 단지는 m²당 1억 동(VND)이 넘는 초기 가격으로 분양을 시작했습니다. 한편, 빈홈 꼬 로아(Vinhomes Co Loa) 초도시형 타운하우스 단지는 m²당 3억 동(VND)이 넘는 가격으로 분양을 시작했습니다. 특히 하노이 시내에서 30~40km 떨어진 호아이득(Hoai Duc), 탄오아이(Thanh Oai), 푹토(Phuc Tho) 등 하노이 외곽 지역의 농촌 마을과 교외 지역의 토지 경매 가격도 m²당 1억 동(VND)을 넘어섰습니다.

건설부, 주택가격 하락 원인과 해결책 제시

주택 가격이 오르는 4가지 이유:

1. 새로운 토지 가격표에 따라 토지 비용이 상승하고, 토지 경매는 시작 가격보다 몇 배나 높아져 토지 가격 수준이 높아졌습니다.

2. 부동산 중개업자 및 투기자들이 '가상 가격을 만들어 부풀리는' 현상.

3. 저소득, 중산층 대다수의 요구를 충족할 수 있는 부동산 및 주택 공급이 부족합니다.

4. 최근 주식, 채권, 금 시장과 관련된 경제 변동으로 인해 안전한 "피난처"를 찾아 부동산으로 자금이 대량 유입되었습니다.

주택 가격을 낮추는 6가지 솔루션:

1. 절차 및 법규상의 어려움을 해소하고, 시장 공급을 확대하며, 안전하고 지속 가능한 시장 발전을 촉진합니다.

2. 토지 경매 업무를 시정하고, 보증금을 늘리는 방향으로 토지 경매 규정을 완벽화하고, 실제 가격에 가까운 시작 가격을 결정하며, 경매 당첨금 지급 기간을 단축하고, 투기적 목적을 가진 입찰자를 제한합니다.

3. 많은 주택과 토지를 소유한 사람들을 위한 세금 정책을 연구하고 제안하여 투기를 제한합니다.

4. 2024년 토지법에 따른 신규 토지가격표 발행으로 인한 부정적 영향을 제한하기 위한 해결책과 대책을 마련합니다.

5. 국가가 관리하는 부동산 및 토지이용권 거래센터 시범모형.

6. 토지사용권 경매, 토지를 이용한 프로젝트 입찰에 대한 조직 검사 및 심사를 강화하고, 부동산 서비스업 활동, 부동산 거래소, 중개업 활동을 효과적으로 관리합니다.

이웃 국가의 저소득 주택

태국 네이션 신문이 4월 초 보도한 바에 따르면, 태국 투자위원회(BOI) 사무총장 나릿 테르드스테라숙디는 주택 세금 인센티브가 3월 15일 이사회에서 승인되었다고 밝혔습니다. 이러한 인센티브는 태국 정부 주택 은행(GHB)이 제안한 저소득층의 개인 주택 및 콘도 구매 지원 대출 프로젝트의 3단계의 일환입니다.

현재 세제 지원 프로그램은 개별 주택의 경우 최소 70제곱미터 면적의 주택과 바닥 면적이 최소 24제곱미터인 아파트에만 적용됩니다. 테르드스테라숙디(Therdsteerasukdi) 씨에 따르면, BOI는 1993년부터 저소득층 근로자를 위한 주택 사업을 지원해 왔습니다. BOI는 수도 방콕, 논타부리, 사뭇쁘라칸, 빠툼타니, 나콘빠톰, 촌부리 주에서 44개의 아파트 사업에 참여하여 34,900세대의 아파트를 공급했습니다.

베르나마 통신에 따르면 말레이시아 정부는 9월 17일 국민주택계획(PPR)을 통해 전국에 최소 23개의 신규 저렴주택 사업을 시작할 것이라고 발표했습니다. 주택지방정부부(KPKT) 다툭 아이만 아티라 사부는 2024년 9월 기준 말레이시아 정부가 166개의 저렴주택 사업을 완료했으며, 이 중 10만 4,081호는 저소득층 근로자를 위한 주택으로 공급될 예정이라고 밝혔습니다. 또한 16개의 사업도 추가로 추진하고 있다고 덧붙였습니다.

PPR 프로젝트의 주택 가격은 세대당 45,000링깃에서 60,000링깃(10,700달러에서 14,000달러 이상)입니다. 향후 프로젝트는 새로운 시설과 통합되어 주민들의 삶의 질 향상에 기여할 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm