SCMP에 게재된 기사에서 저자 니콜라스 스피로는 한국과 호주라는 두 경제권이 주거용 부동산 전망에 영향을 미치는 다른 요소들이 있는 상황에서 통화 정책의 한계에 대한 경고의 이야기를 제공한다고 주장합니다.
 |
| 시드니 교외 메도우뱅크의 아파트 건물들. 기록적인 저금리가 수요를 촉진하면서 호주 주택 가격은 최근 몇 년간 빠르게 상승했습니다. 이러한 성장이 지속 불가능하다는 경고에도 불구하고 말입니다. 사진: 블룸버그 |
제롬 파월 연방준비제도(Fed) 의장은 8월 23일 와이오밍주 잭슨홀에서 열린 캔자스시티 연방준비은행 연례 회의에서 많은 기대를 모았던 연설을 했지만, 금융시장은 그다지 놀라지 않았습니다. 그러나 "정책을 조정할 때"라는 그의 발언은 세계 에서 가장 영향력 있는 중앙은행이 금리 인하가 임박했음을 시사하는 가장 강력한 신호였습니다.
유럽중앙은행(ECB)을 포함한 다른 주요 중앙은행들이 금리 인하에 나선 가운데, 연준의 정책 변화는 전 세계에 "강력한 영향"을 미치고 있습니다. 특히 아시아 지역에서는 미국과의 긴밀한 무역 및 금융 관계로 인해 파급 효과가 더욱 두드러집니다.
중국을 제외한 아시아 주요 경제국 중 어느 나라가 가장 먼저 차입 비용을 인하할지에 대한 추측이 난무하고 있습니다. 금리에 민감한 주택 시장의 경우, 통화 정책 변화는 심리적으로 큰 영향을 미칩니다. 하지만 이것이 주택 부동산의 실적과 전망에 영향을 미치는 유일한 요인은 아닙니다. 일부 국가에서는 단기적으로 금리를 인하할 수 있는지, 아니면 인하해야 하는지조차 불분명합니다.
예를 들어, 한국에서는 조기 금리 인하에 대한 기대감이 부동산 가격의 강한 회복세를 촉진했습니다. 한국은행이 14년 만에 최고치인 3.5%로 기준금리를 인상하면서 촉발된 심각한 경기 침체 이후, 서울의 아파트 가격은 2022년 12월 최저치에서 급등했습니다.
한국의 물가상승률이 목표치인 2%를 밑돌고 내수도 급격히 약화되어 금리 인하가 불가피한 상황이지만, 금융 안정성 유지는 한국은행의 책무 중 하나입니다. 이러한 상황으로 인해 한국은행은 동북아 경제의 아킬레스건인 한국 가계의 높은 부채 비율에 매우 민감하게 반응하고 있습니다.
한국 정부 가 본격적인 주택 위기를 막기 위해 취한 이전 조치들은 주택담보대출 증가세를 예상보다 크게 회복시켜 지난 분기 연간 기준으로 거의 6% 상승했습니다. 2020-21년 호황만큼 강하지는 않지만, 한국은행이 지난달 정책 회의에서 서울 주택 가격 회복을 금리 인하를 신중히 고려해야 할 이유로 제시할 만큼 빠른 회복세입니다.
서울 지역의 물가를 구체적으로 언급한 것은 이번이 처음입니다. 또한 낮은 물가상승률과 저성장에도 불구하고 주택 시장 호황 가능성이 통화 정책의 제약 요인으로 작용하고 있음을 보여줍니다. 노무라증권의 한국 및 대만 담당 이코노미스트인 박정우는 한국은행이 "어려운 상황에 처해 있다"고 말했습니다.
주택 시장 규제의 책임이 중앙은행이 아닌 정부에 있다는 사실 때문에 이러한 상황은 더욱 어려워집니다. 주택담보대출 규제가 강화되고 공급 확대를 위한 노력이 이루어지고 있지만, 정책 입안자들은 여전히 호황과 불황이 부동산 시장에 악영향을 미치는 것을 막기 위해 고군분투하고 있습니다.
반면 호주에서는 금리 인하조차 고려되지 않고 있습니다. 이달 초 호주중앙은행(RBA)은 차입 금리를 12년 만에 최고치로 유지했고, 인플레이션이 계속 상승함에 따라 추가 인상 가능성까지 논의했습니다.
호주중앙은행(RBA)은 다른 주요 중앙은행들만큼 공격적으로 통화정책을 긴축하지는 않았지만, 올해 통화 완화 추세에 역행하여 금리를 장기간 고금리로 유지할 것이라는 점을 시장에 설득하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 채권 투자자들은 RBA가 12월부터 통화정책 완화에 나설 것으로 예상합니다.
하지만 국가 주택 시장을 움직이는 것은 통화 정책이 아닙니다. RBA가 작년에 금리를 인상했음에도 불구하고, 주택 가격은 급격하지만 단기적인 하락 이후 예상치 못한 속도로 상승했습니다. 코어로직(CoreLogic)의 아시아 태평양 지역 리서치 디렉터인 팀 로리스(Tim Lawless)는 "금리 문제만 있었다면 지금쯤 심각한 경기 침체에 빠져 있었을 것"이라고 말했습니다.
수요와 공급의 변동은 호주 부동산 가격에 훨씬 더 큰 영향을 미칩니다. 코로나19 팬데믹으로 악화된 주택 가격 상승 위기는 공급과 수요 모두에서 오랫동안 지속되어 온 정책 실패를 여실히 드러냈습니다.
코리나 경제 자문(Corinna Economic Advisory)의 사울 에슬레이크(Saul Eslake)는 4월 시민주택위기위원회(Citizens’ Commission on the Housing Crisis)에 제출한 보고서에서 주택 시장이 가장 큰 타격을 입었다고 지적했습니다. 1980년대 중반 이후 연방 정부와 주 정부는 공급 확대보다는 수요 증대에 집중해 왔습니다. 수요 중심 정책은 결국 첫 주택 구매자보다 투자자에게 유리하게 작용했는데, 이는 부분적으로 세제 개편으로 인한 것입니다.
주택 소유율의 급격한 감소는 임대 주택 수요를 촉진했고, 팬데믹으로 인한 순이주 급증 속에서 주택 구매력 저하로 이어졌습니다. 도시 계획 및 용도 지역 제한은 도심 인근의 매력적인 교외 지역에서 중밀도 주택 개발을 저해하여 위기를 더욱 악화시켰습니다.
차입 비용 인하는 주택 구매력을 개선하지 못할 뿐만 아니라 오히려 문제를 악화시킬 수도 있습니다. 반면, 호주의 도시 계획 시스템을 대대적으로 개혁한다면 주택 위기의 근본 원인을 해결하는 데 큰 도움이 될 것입니다.
투자자들이 아시아 주요 경제권에서 금리가 하락할 것이라는 기대를 키우는 가운데, 한국과 호주는 특히 주택 시장과 관련해 통화 정책의 한계에 대해 경고의 메시지를 보내고 있습니다.
* 니콜라스 스피로는 런던에 본사를 둔 거시경제 및 부동산 전문 자문 회사인 로레사 어드바이저리(Lauressa Advisory)의 파트너입니다. 그는 선진국 및 신흥 경제 전문가이며, 거시 정치 및 금융 동향에 대한 논평을 자주 내놓습니다.
[광고_2]
출처: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html
댓글 (0)