기업 및 협회의 의견을 바탕으로, 베트남 상공회의소(VCCI) 는 천연자원환경부의 공식 발송 5080/BTNMT-QHPTTND에 서면으로 답변했습니다. 이 발송은 토지 가격을 규제하는 정부령 44/2014/ND-CP를 개정 및 보완하는 법령 초안과 천연자원환경부 장관 의 2014년 6월 30일자 통지 36/2014/TT-BTNMT의 여러 조항을 개정 및 보완하는 통지 초안에 대한 의견 요청에 관한 것입니다. 이 통지 초안에는 토지 평가 방법, 토지 가격표 개발 및 조정, 특정 토지 평가 및 토지 평가에 대한 컨설팅이 자세히 설명되어 있습니다(이하 '초안').
토지 가치 평가 방법
현행 규정과 비교하여, 시행령 및 시행규칙 초안은 토지 평가 방식을 조정하여 토지 평가 시 비교법, 소득법, 지가조정계수법의 세 가지 방식만 적용되도록 했습니다. 즉, 토지 평가 시 잉여금법이나 공제법은 더 이상 사용되지 않습니다.
일부 기업은 토지 평가 방법에서 잉여법을 제거하는 것이 언젠가는 고려되어야 한다고 생각합니다.
첫째, 토지평가과정에 어려움을 초래한다.
현재 기업의 반성에 따르면, 잉여법을 포기하게 되면 토지평가의 많은 경우 남은 방법들은 한계에 부딪히게 된다. 잉여법은 비교법, 소득법처럼 현재의 용도에 근거한 것이 아니라 장래 개발 가능성이 있는 용도에 근거하여 토지 가격을 결정하는 방법이기 때문이다.
개발 잠재력이 있는 이러한 유형의 토지는 일반적으로 비교 방법을 적용할 수 있는 시장에서 성공적으로 거래된 유사 또는 유사한 자산이 없습니다(토지 사용권에 대한 경매에서 이긴 또는 시장에 양도된 최소 3개의 비교 가능한 토지 구획이 있어야 함).
비교방법은 비교자료 측면에서 한계가 있는데, 거래정보를 평가대상 부동산과 매칭하기 어려운 경우가 많기 때문이다. 명확하고 정확한 거래정보가 많이 필요하지만, 현실적으로는 서류상의 거래가격과 실제 거래가격이 다른 경우가 많다.
지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 산정하는 방식입니다. 지가조정계수는 도(省)인민위원회가 지가표상의 지가와 시장의 일반 지가를 분석·비교하여 산정합니다. 따라서 조정계수 산정 역시 비교자료를 기반으로 하기 때문에 비교방법과 마찬가지로 정보 및 입력자료 측면에서 한계가 있습니다.
현재 우리나라의 토지 데이터베이스는 시장 현실을 제대로 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 초안처럼 세 가지 평가방법만 적용하는 것은 위와 같은 단점으로 인해 시행 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.
반면, 잔여법은 부동산의 현재 가치가 가정된 개발 예상액에서 해당 개발에 소요된 모든 비용을 뺀 잔여 가치라는 이론적 근거에 기반합니다. 이 방법의 핵심은 미래 완공된 개발 제품의 매매가에서 해당 제품 개발에 필요한 개발 비용을 뺀 후행적으로 토지 가격을 계산하는 것입니다. 개발 잠재력이 있는 토지는 이 방법으로 평가하며, 다른 가치 평가 방법은 적용할 수 없습니다.
둘째, 부동산 가치평가에 관한 규정의 일관성입니다.
잉여금 평가법은 전문 평가기관에서 적용하는 부동산 가치 평가법으로, 개발 잠재력이 있는 부동산(미개발 유휴지 또는 해당 부지에 신축 건물을 건설하여 가장 효과적이고 최적의 용도로 활용할 수 있도록 개보수 또는 철거할 수 있는 건축물이 있는 토지)의 가치를 평가할 때 적용되는 평가법 중 하나로 간주됩니다. 잉여금 평가법은 회람 145/2016/TT-BTC와 함께 발표된 베트남 가치 평가 기준 제11호에 규정되어 있습니다.
토지평가에서 잉여금법을 폐지하는 법안의 경우, 관련 법률문서 간의 부동산평가 규정이 일관성이 없게 됩니다.
셋째, 국가관리목표.
토지 가치 평가 방법에서 잉여법을 삭제하는 이유 중 하나는 "이것은 부동산 가치 평가 방법으로서, 관리자가 투자를 결정하기 위해 계산하는 데 사용되며(토지 가격은 미리 나와 있어야 함), 국가가 토지를 관리하는 데 사용되는 토지 가치 평가 업무에는 적합하지 않다"는 것입니다.
이 평가방법이 투자 효율성 산정에만 사용된다고 간주된다면, 토지 가치는 가장 효과적이고 최적의 활용을 위해 산정되었으며, 이 토지 가격은 시장 원리에 부합한다는 것을 의미합니다. 따라서 국가는 이 평가방법을 사용하여 개발 잠재력이 있는 토지의 유형을 파악하고, 시장 가격과 일치하는 토지 가격을 결정하며, 이를 통해 투자자가 국가에 대해 이행해야 할 재정적 의무를 결정합니다.
VCCI는 "위의 분석에 따르면 기업들은 기초위원회가 토지 평가 방법에서 잉여금 방식을 폐지하지 않는 것을 고려할 것을 제안한다"고 밝혔습니다.
시장에서 일반적인 토지 가격을 결정하십시오
초안 제1조 제1항의 규정에 따르면, “시장공통지가란 일정 지역 내 동일 용도의 토지이용권에 대한 경매 낙찰 시 일정 기간 내에 시장에서 가장 빈번하게 발생하는 가격을 말한다.”
"가장 빈번한 가격"을 결정하기 위해 토지평가사는 특정 기간 동안 시장에서 거래된 모든 가격을 수집해야 합니다. 이러한 활동은 토지등기소 및 세무서와 같은 정보 출처를 가진 국가 기관에서만 종합적으로 이루어질 수 있습니다.
피드백에 따르면, 컨설팅 기관(지정된 기능과 업무를 수행하는 공공 서비스 부서 제외)은 이 정보 소스에 완전히 접근하는 데 어려움을 겪을 것으로 나타났습니다.
컨설팅 기관의 운영을 원활하게 하기 위해 VCCI는 초안 위원회에서 이러한 기관이 위의 정보 소스에 접근할 수 있도록 하는 규정을 추가할 것을 권고합니다.
토지 가치 평가 방법 적용
초안 및 시행령 44/2014/ND-CP의 규정은 다음과 같은 경우 토지 가치 평가 방법을 명확하게 규정하지 않습니다. "비 농업용 토지는 주거용 토지로서 최소 3필지의 토지 정보가 충분하지 않은 경우". 이 사례는 규정에 따라 제5조(개정) 제1항에 규정된 비교 방법 적용 조건을 충족하지 않으며, 토지가 비농업용이 아니기 때문에 동일한 용도의 토지 3필지에 대한 최소 정보가 충분하지 않은 경우 제5조 c항 제8항의 규정을 적용하는 경우도 아닙니다.
"지가표에 따라 산정된 가액이 2,000억 동(VND)을 초과하는 토지 또는 토지면적의 경우, 토지 임대료는 전체 임대기간에 걸쳐 일시불로 지급되어야 한다". 이 경우는 제5조(개정)에 규정된 비교법 및 지가조정계수법을 적용하는 경우에 해당하지 아니한다.
토지평가방법 적용 안내
초안령 제5조 b의 규정에 따르면, 비교법 및 지가조정계수법을 적용하기 위한 토지가격 정보는 토지평가 시점으로부터 최대 24개월 이내의 정보이며, 다음과 같은 출처에서 수집해야 합니다. 토지등록소, 세무기관, 지방인민위원회에서 시장에 이전된 토지가격 토지이용권 경매를 실시하는 기관에서 낙찰받은 토지이용권 경매 가격
위에 수집된 정보는 토지 가격 정보를 정확하게 파악하기에는 부족해 보입니다. 현재 부동산 시장에서는 두 가지 가격이 혼재되어 거래되고 있으며, 토지사용권 양도계약서(토지등기소와 세무서에서 입수한 정보)에 기재된 가격이 실제 거래 가격과 다를 수 있습니다.
따라서 VCCI는 보다 정확한 정보를 확보하기 위해 기초위원회가 부동산 거래소의 거래 가격, 감정평가사가 조사 및 설문조사를 통해 수집한 가격 등의 정보 출처를 확대할 것을 권고합니다.
지혜
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