일본이 올 봄 17년 만에 처음으로 금리를 인상할 것이라는 추측으로 인해 국내 부동산에 대한 외국인 투자가 5년 만에 최저치로 떨어지고 있습니다.
마이너스 금리 정책이 종료된다
외국 투자 펀드는 2023년 4분기에 일본의 대규모 부동산 자산을 매각했습니다. 싱가포르의 메이플트리 인베스트먼트는 오사카의 상업용 건물을 전자제품 소매업체 에디온에 540억 엔에 매각했습니다. 미국 포트리스 인베스트먼트 그룹은 오키나와의 리조트 호텔을 자사 산하 부동산 투자 신탁에 약 400억 엔에 매각했습니다.
세계 최대 상업용 부동산 투자 및 서비스 기업인 CBRE에 따르면, 2023년 4분기 외국 기업의 신규 투자는 2022년 동기 대비 80% 감소했습니다. 2023년 첫 9개월 동안 외국 투자자들의 부동산 매매는 전년 동기 대비 두 배 이상 증가한 1조 500억 엔(71억 달러)을 기록한 반면, 매수는 약 20% 감소한 8,300억 엔을 기록했습니다.
2023년 전체 연간 기준으로 일본 부동산에 대한 외국인 투자는 약 30% 감소해 1조 엔(67억 달러)에 그쳤고, 부동산 매매는 두 배로 늘어나 약 1조 3,700억 엔에 달했습니다. 이는 2018년 이후 처음으로 순매출이 발생한 연간 실적입니다.
부동산 매도세는 부분적으로 일본은행(BOJ)의 통화정책 조정 능력에 기인합니다. 우에다 가즈오 BOJ 총재는 최근 BOJ가 올봄 금리를 인상할 가능성을 재차 강조했습니다. 전문가들에 따르면, BOJ는 2024년 4월 마이너스 금리 정책을 종료하기로 결정한 것으로 보입니다. 투자자들은 금리가 급등하기 시작하면 차입 비용이 증가하고 부동산 투자 수익률이 감소할 것을 우려하고 있습니다.
건물 매각
해외 부동산 시장의 침체 또한 매도세에 영향을 미쳤습니다. 높은 금리와 꾸준한 재택근무 추세로 미국과 유럽의 사무실 가격이 하락했습니다. 일부 투자자들은 다른 시장에 비해 가격이 비교적 높은 일본 자산에서 조기 매도하여 손실을 줄이고 차익을 실현했습니다.
한때 일본 오피스 건설 시장을 주도했던 해외 투자자들이 공급 과잉과 금리 상승으로 임대료가 하락함에 따라 가장 먼저 매도세를 보이고 있습니다. 전문가들은 해외 투자자들이 2024년까지 일본 부동산을 계속 매도할 것으로 예측합니다.
싱가포르 국부펀드 GIC는 올여름 도쿄 시오도메 시티센터 초고층 빌딩의 지분 대부분을 매각하는 절차를 시작했지만, 그 과정이 얼마나 순조롭게 진행될지는 아직 불확실합니다. GIC의 2023년 3월까지 5년간 연평균 명목 수익률은 3.7%로 2016년 이후 최저치를 기록했습니다. 미국과 유럽의 오피스 가격이 하락하자, GIC는 가격이 더 높은 일본의 부동산을 매각하여 손실을 만회했습니다.
일본 부동산 투자 시장의 핵심은 오피스 빌딩으로, 부동산증권협회에 따르면 일본 부동산투자신탁(REIT) 포트폴리오의 약 40%를 차지합니다. 주거용이나 호텔 등 다른 유형의 부동산에 대한 수요는 여전히 강세를 보이고 있지만, 오피스 시장 침체는 일부 부동산 투자자들에게 어려움을 주고 있습니다.
특히 오피스 빌딩 거래량은 큰 타격을 입어 40% 감소한 1조 800억 엔으로, 2012년 이후 최저치를 기록했습니다. 닛케이 아시아에 따르면, 도쿄의 오피스 공실률은 11년 만에 최고치를 기록했지만, 임대료는 4년 전에 비해 30% 하락했습니다.
외국인 투자자들은 일본 부동산에 큰 관심을 보였는데, 이는 주로 일본은행(BOJ)의 초완화 통화정책으로 인한 낮은 차입 비용 때문입니다. 그러나 올봄 금리 인상 전망은 시장에 어두운 그림자를 드리우고 있습니다. 미쓰비시 UFJ 신탁은행의 설문조사에 따르면 2019년 외국인 투자자의 89%가 일본 부동산에 대해 낙관적이거나 다소 낙관적이라고 답했지만, 현재는 28%로 감소했습니다.
행복한 치
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