គម្រោង 'រស់ឡើងវិញ' គឺជាប្រភពផ្គត់ផ្គង់ដ៏សំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

លោកម្ចាស់ មនុស្សជាច្រើនឆ្ងល់ថាហេតុអ្វីបានជាតម្លៃអចលនទ្រព្យបន្តកើនឡើង ជាពិសេស នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃច្បាប់ទាំងបីស្តីពីដីធ្លី លំនៅដ្ឋាន និងអចលនទ្រព្យចូលជាធរមាន។ តើអ្នកពន្យល់បញ្ហានេះយ៉ាងដូចម្តេច?

មានហេតុផលជាច្រើនដើម្បីពន្យល់ពីការកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ ជាពិសេសនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ហេតុផលដែលប្រហែលជានឹងទទួលបានការយល់ស្របដ៏ធំមួយគឺកង្វះការផ្គត់ផ្គង់ និងអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ជាពិសេសអាផាតមិន និងដីតូចៗដែលមានតម្លៃជាមធ្យមនៅតំបន់កណ្តាល។

ហេតុអ្វីបានជាមានការឡើងចុះតម្លៃ និងកង្វះការផ្គត់ផ្គង់ នៅពេលដែលច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានចូលជាធរមានតាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា?

តាមគំនិតរបស់យើង ដោយសារតែចំនួននៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានថ្មីដែលបើកសម្រាប់លក់គឺមិនមានច្រើនទេ បន្ទាប់ពីច្បាប់ថ្មីចូលជាធរមាន។ មនុស្សជាច្រើនរំពឹងថាការផ្គត់ផ្គង់នឹងមានកាន់តែច្រើន ប៉ុន្តែវាចាំបាច់ក្នុងការវាយតម្លៃជាចំបងថា ទោះបីជាបទប្បញ្ញត្តិថ្មីមានភាពបត់បែន និងសមហេតុផលក៏ដោយ ប៉ុន្តែពួកគេអនុវត្តចំពោះតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលទើបនឹងអនុវត្តប៉ុណ្ណោះ។ គម្រោងទាំងនេះត្រូវបំពេញនីតិវិធីច្បាប់ ហើយមិនអាចបើកលក់បានភ្លាមៗបន្ទាប់ពីច្បាប់ចូលជាធរមាន។

ម៉្យាងវិញទៀត គម្រោងលំនៅឋានកំពុងត្រូវបានផ្អាកដោយសារហេតុផលផ្សេងៗដូចជា៖ ជ្រើសរើសអ្នកវិនិយោគខុស មិនគោរពតាមបទបញ្ញត្តិដីធ្លីជាដើម ដូច្នេះហើយនៅមិនទាន់មានដំណោះស្រាយនៅឡើយ។ ដូច្នេះគម្រោងចាស់នៅតែស្ថិតក្នុងរបៀប "រង់ចាំ" សម្រាប់គោលការណ៍ថ្មីដែលត្រូវដោះស្រាយ។ គម្រោងដែលមាន "បញ្ហា" ដែលមិនត្រូវបានដោះស្រាយមិនបានបង្កើតប្រភពផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ទីផ្សារទេ។

ទីពីរ ការកើនឡើងនៃការចំណាយ "ធាតុចូល" នាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្លៃដី។ បច្ចុប្បន្ន មូលដ្ឋាន​កំពុង​កែសម្រួល​តារាង​តម្លៃ​ដី​តាម​បញ្ញត្តិ​នៃ​ច្បាប់​ភូមិបាល។ ឧទាហរណ៍ ទីក្រុង ហូជីមិញ បានចេញតារាងតម្លៃដីកាលពីថ្ងៃទី ២១ ខែតុលា ដែលក្នុងនោះបើប្រៀបធៀបនឹងតារាងតម្លៃដីឆ្នាំ ២០២០ តំបន់ជាច្រើនបានកើនឡើងពី ៣ ទៅ ១១ ដងខ្ពស់ជាងតម្លៃចាស់ ដូចជានៅស្រុក Cu Chi ជាដើម។ ហុក ម៉ុន ខ្ពស់ជាង 2 ទៅ 11 ដង... តារាងតម្លៃដីខ្ពស់នឹងនាំឱ្យមានការកើនឡើងដែលត្រូវគ្នានៃតម្លៃដីសម្រាប់ប្រជាជន (ពន្ធដី ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីនៅពេលចេញលិខិតបញ្ជាក់ ថ្លៃបំប្លែងគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី...)។

សម្រាប់អាជីវកម្ម ទោះបីជាការកំណត់តម្លៃដីគម្រោងមិនផ្អែកលើតារាងតម្លៃដីក៏ដោយ ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិថ្មី ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលបានកំណត់សម្រាប់គម្រោងវិនិយោគនឹងមិនទាបជាងពីមុនទេ។ ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃថ្លៃសំណងខ្ពស់សម្រាប់ការបោសសម្អាតទីតាំង នៅពេលដែលបុគ្គលដែលដីត្រូវបានយកមកវិញនឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ច្រើនជាងមុន។

ហេតុផល​ទី​បី​គឺ​ដោយសារ​និន្នាការ​នៃ​ការ​ប៉ាន់ស្មាន​អចលនទ្រព្យ​នៅតែ​ពេញនិយម។ វាមិនមែនជាការលំបាកក្នុងការបញ្ជាក់ថាប្រជាជននៅតែចង់វិនិយោគលើដីដោយសារតែប្រាក់ចំណេញខ្ពស់របស់វា។ អ្នក​ខ្លះ​គិត​ថា​ដី​ជា​ច្រក​ល្អ​សម្រាប់​រក្សា​ទ្រព្យ​សម្បត្តិ។ នោះជាការពិតសម្រាប់ទាំងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកដែលទិញដីដើម្បីរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិ។ ពាក្យ​ពេញ​និយម​ថា «​ជំនួញ​មួយ​ជីវិត​មិន​ស្មើ​នឹង​ចំណេញ​ពី​ដី​មួយ​ឡូត៍​» គឺ​នៅ​តែ​ពិត​រហូត​មក​ទល់​ពេល​នេះ។

ការរំពឹងទុកក៏នាំឱ្យមានល្បិចដើម្បី "បង្កើន" តម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ការដេញថ្លៃជាមួយនឹងតម្លៃខ្ពស់កប់ពពក ហើយបន្ទាប់មកទុកជាមោឃៈ ប្រាក់បញ្ញើរំខានដល់ព័ត៌មានទីផ្សារដូចជានៅ Thanh Oai, Hoai Duc... និងសូម្បីតែនៅ Ha Dong នាពេលថ្មីៗនេះជាមួយនឹងការដេញថ្លៃឈ្នះ 262 លានដុង/m2 ដោយបន្តបំបែកកំណត់ត្រានៃការដេញថ្លៃមុនៗ។ ផលវិបាកនៃ "ការកើនឡើង" តម្លៃទាំងនេះគឺថាព័ត៌មានទីផ្សារត្រូវបានរំខាន ហើយអ្នកទិញស្ថិតក្នុង "ភាពច្របូកច្របល់" នៃតម្លៃ។

តើ​អ្នក​គិត​ថា​ការ​កែសម្រួល​តារាង​តម្លៃ​ដី​នៅ​តាម​មូលដ្ឋាន​នឹង​បង្កើន​តម្លៃ​ផ្ទេរ​អចលនទ្រព្យ​លើ​ទីផ្សារ​ឬ​ទេ?

តាមគំនិតរបស់យើង ការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីក្នុងស្រុក គឺជាកត្តាចាំបាច់។ តារាងតម្លៃដីដែលបានគ្រប់គ្រងពីមុនមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃជាក់ស្តែងនៃដីឡូតិ៍ទេ។ ដូច្នេះការកែសម្រួល និងអនុវត្តតារាងតម្លៃដីឱ្យបានទាន់ពេលវេលាគឺចាំបាច់ ហើយជួយឱ្យទីផ្សារមានតម្លាភាព ស្ថិរភាព និងដោះស្រាយបញ្ហាដែលអូសបន្លាយជាច្រើនឆ្នាំដូចជា៖ ការគណនាតម្លៃសំណងសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលដីបានយកមកវិញនឹងមានភាពសមហេតុផលជាង ការកំណត់ស្ថានភាពបុគ្គលប្រមូលដី រួចប្តូរគោលបំណងដីក្នុងគោលបំណងប៉ាន់ស្មាន...

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកើនឡើងនៃតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃក៏ប៉ះពាល់ដល់ក្រុមមុខវិជ្ជាជាច្រើន ជាពិសេសបុគ្គលដែលត្រូវទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ស្នើសុំផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីនៃដី កសិកម្ម ក្នុងដីឡូត៍តែមួយជាមួយផ្ទះ និងបង់ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីមិនមែនកសិកម្ម... ទាំងនេះគឺជាកម្មវត្ថុដែលនឹងរងផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានដោយការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដី ព្រោះតម្លៃនៃការប្រើប្រាស់ដីនឹងកើនឡើង។

ជាឧទាហរណ៍ មុននឹងកែសម្រួលតារាងតម្លៃដី ប្រជាពលរដ្ឋត្រូវបង់ ១ពាន់លានដុង សម្រាប់ដីកសិកម្ម ១០០ម២ ដោយសារការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណង។ បើ​តារាង​តម្លៃ​ដី​កើន​២,២​ដង នោះ​តម្លៃ​ដី​របស់​ប្រជាជន​នឹង​កើនឡើង​២,២​ពាន់​លាន​ដុង​។ តម្លៃសម្រាប់ថ្លៃចុះឈ្មោះ និងពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីមិនមែនកសិកម្មក៏នឹងកើនឡើងផងដែរ។

នេះនឹងប៉ះពាល់ដល់មុខវិជ្ជាដែលងាយរងគ្រោះ ជាពិសេសអ្នកដែលបានប្រើប្រាស់ដីដែលត្រូវបាន "ផ្អាកការធ្វើផែនការ" អស់រយៈពេលជាយូរមកហើយ ដោយមិនបានទទួលវិញ្ញាបនបត្រ ហើយឥឡូវនេះមានសិទ្ធិទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រ។ តម្លៃនៃការបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅពេលដែលរដ្ឋទទួលស្គាល់វាក្នុងករណីខ្លះនឹងកើនឡើងបើធៀបនឹងកាលពីមុន។

សរុបមក យើងឃើញថានៅពេលដែលតារាងតម្លៃដី តម្លៃដីជាក់លាក់ (តម្លៃដីបញ្ចូល) ត្រូវបានកំណត់កាន់តែជិតនឹងតម្លៃទីផ្សារ តម្លៃដីផ្ទេរ (តម្លៃទិន្នផល) កើនឡើងជាក្បួន។ ដូច្នេះហើយ ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ត្រូវបានធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងក៏ដោយ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតែពិបាកនឹង "ចុះត្រជាក់" ក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។

ដូច្នេះ​ក្នុង​គំនិត​របស់​អ្នក តើ​អ្វី​ទៅ​ជា​ដំណោះស្រាយ​ចំពោះ​ស្ថានភាព​បច្ចុប្បន្ន​នៃ​ការ​កើនឡើង​ភ្លាមៗ​នៃ​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ក្នុង​ពេល​ខាង​មុខ?

ដើម្បី "ចុះត្រជាក់" តម្លៃអចលនទ្រព្យ ដំណោះស្រាយសមកាលកម្មជាច្រើនពីអាជ្ញាធរគឺត្រូវការជាចាំបាច់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមទស្សនៈផ្លូវច្បាប់ យើងជឿថារយៈពេលខ្លី ក៏ដូចជាដំណោះស្រាយរយៈពេលវែងគឺចាំបាច់។

ក្នុង​រយៈពេល​ខ្លី អាជ្ញាធរ​មាន​សមត្ថកិច្ច​គួរ​ពិចារណា​ចេញ​យន្តការ​ដោះស្រាយ​គម្រោង​ដែល​ត្រូវ​ផ្អាក​ដោយសារ​បញ្ហា​ផ្លូវច្បាប់។ ម៉្យាងទៀត គួរតែមានបទប្បញ្ញត្តិដើម្បីដោះស្រាយគម្រោងប្រភេទទាំងនេះក្នុងលក្ខណៈសម្រេចចិត្ត ដោយអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេអនុវត្ត ឬបញ្ចប់ទាំងស្រុង។ និងមិនអនុញ្ញាតឱ្យមានស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃគម្រោង "ផ្អាក" ។

គម្រោង "រស់ឡើងវិញ" គឺជាប្រភពផ្គត់ផ្គង់ដ៏សំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារនាពេលខាងមុខ។ ចំនួនគម្រោង "ជាប់គាំង" មានទំហំធំ ហើយមានតែមួយចំនួនតូចនៃគម្រោងទាំងនេះប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវអនុវត្តដើម្បីផ្លាស់ប្តូរការផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ទីផ្សារ។ ម៉្យាងវិញទៀត ដើម្បីជៀសវាងផលប៉ះពាល់នៃការកែសម្រួលតម្លៃដីធ្លី រដ្ឋាភិបាលចាំបាច់ត្រូវពិចារណាលើការចេញបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការលើកលែង និងកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី រួមទាំងការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គ្រួសារ និងបុគ្គល។

ក្នុង​រយៈពេល​វែង ការ​ពិចារណា​លើ​ការ​អនុវត្ត​អត្រា​ពន្ធ​ខ្ពស់​ចំពោះ​អ្នក​ដែល​មាន​អចលនទ្រព្យ​ច្រើន ទុក​ដី​ទំនេរ និង​ទិញ​លក់​ដី​ក្នុង​រយៈពេល​ខ្លី​គឺ​នៅ​តែ​ជា​ដំណោះស្រាយ​មូលដ្ឋាន។ នេះមិនមែនជាដំណោះស្រាយតែមួយគត់ទេប៉ុន្តែជាវិធានការសំខាន់មួយដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារ។ រួមចំណែកដល់ការកំណត់ចំនួនប្រាក់ដែលមនុស្សចាក់ចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។ ជាការពិតណាស់ ការអនុវត្តច្បាប់ពន្ធបែបនេះទាមទារឱ្យមានការស្រាវជ្រាវយ៉ាងយកចិត្តទុកដាក់លើពេលវេលា និងវិធីសាស្ត្រសមស្រប។

លើសពីនេះ ការបង្ហាញព័ត៌មាន ការផ្សព្វផ្សាយឌីជីថលនីយកម្ម និងការបង្កើតការផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យជាតិ ដែលជាទម្រង់នៃការផ្លាស់ប្តូរភាគហ៊ុនបច្ចុប្បន្នអាចជាដំណោះស្រាយប្រកបដោយនិរន្តរភាព។ ការផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យជាតិដែលដំណើរការក្រោមគំរូនៃអង្គការសេវាសាធារណៈដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ រួមបញ្ចូលជាមួយមូលដ្ឋានទិន្នន័យជាតិស្តីពីចំនួនប្រជាជន និងដីធ្លី នឹងរួមចំណែកក្នុងការគ្រប់គ្រងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង ជួយធ្វើឱ្យទីផ្សារមានតម្លាភាព និងមានសុខភាពល្អ។

អរគុណច្រើន!

ប្រភព៖ https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040