あいまいな売買契約と法的な抜け穴により、住宅購入者はアパート投資家との所有権紛争でリスクにさらされる。
ハノイや一部の省の多くのマンションでは、投資家への抗議を示す横断幕を掲げる住民の写真が見られるようになりました。最も激しい紛争は、地下室や駐車場、コミュニティルーム、 ジム、ビジネスエリア、賃貸エリアといった共用・私的施設をめぐるものです。専門家や弁護士は、このような状況に至る多くの原因を指摘しています。
曖昧な売買契約は投資家に利益をもたらす
ハノイ・ビル管理クラブ会長のトラン・カーン氏は、2010年政令第71号では、マンション売買契約において個人所有と共有所有を明記しなければならないと規定されていたと分析した。しかし、現行住宅法の施行を規定する2015年政令第99号にはこの規定がない。マンションプロジェクトごとに個別の売買契約が締結されており、その内容は多様に解釈される可能性があり、紛争の原因となっている。投資家が作成する売買契約の多くは詳細が不明瞭で、投資家に有利な形で共有所有に関する記述が省略されているケースさえある。
カーン氏によると、ほとんどの購入者はアパートの価格と品質のみに注目し、契約書における共有部分と専有部分の条件にはほとんど注意を払わないという。アパートの引き渡し後、居住者を代表する管理委員会は、投資家と共有部分と専有部分を分割する根拠を持たず、投資家と居住者によるアパート維持基金（アパート価格または専有面積の2%）の負担をめぐって紛争が絶えない。
ベトナム不動産協会のグエン・マイン・ハ副会長も、多くのマンション売買契約が規制に違反し、違法な場合もあり、紛争につながっていると指摘した。売買契約を締結する際に、顧客は契約条件を綿密に検討しないケースが多い。一方、多くの投資家は商品を売りたいがために「実態とは異なる広告を出し、居住者の共用部分の光熱費を削減して利益を得ている」という。
4月23日、ボナンザビル（ハノイ市デュイタン23番地）の住民とオフィスビルは、投資家に対話と係争問題の解明を求める横断幕を掲げた。写真：住民提供。
法律では、アパートの駐車スペースについてはまだ具体的に定義されていません。
最近、マンションにおける共有と私有をめぐる論争は、地下室のバイク、自転車、自動車の駐車スペースをめぐるものです。現行の住宅法では、自転車とバイクの駐車スペースは共有であると規定されています。しかし、自動車の駐車スペースについては、マンション購入者は賃貸または購入する必要があります。購入または賃貸しない場合、その駐車スペースは投資家の管理下に置かれ、駐車スペースの建設にかかる投資費用はマンションの販売価格に含まれていません。
チュオン・アン・トゥ法律事務所所長のチュオン・アン・トゥ弁護士は、マンションの駐車スペースは共有財産であり、売却価格に含まれているため、引渡し時点で投資家は所有権を失うと分析しました。マンションの売却価格は固定されておらず、時期によって変動するため、投資家が駐車場の建設費用を売却価格に含めていないことを証明することは困難です。
さらに、駐車スペースはマンションの床面積に含まれており、プロジェクトに不可欠な要素です。「そのため、駐車スペースの建設費用をマンションの販売価格から切り離すのは難しい」とトゥ氏は言います。
マンションの駐車場をめぐる紛争は多発しているものの、現行の住宅法および国会第5回会期で審議中の改正住宅法草案では、駐車場の具体的な定義づけは行われていない。「共有所有と私有所有の曖昧さが、投資家と居住者の間で紛争の種を撒き散らす原因となっており、最も被害を受けるのは居住者だ」と杜氏は指摘する。
コスモ・タイホー・プロジェクトの住民は3月に投資家に管理費の支払いを要求した。写真：住民提供
公開された建物記録なし
ハノイ建築管理クラブのトラン・カーン会長は、投資家に建物の法的文書の公開を義務付けていない現在の住宅法と下位法文書の不備を指摘した。 例えば、私有地の土地使用権証明書、承認済み設計、プロジェクト決済（監査済み）など。投資家が透明性のある記録を公表しない場合、住民は共有地と私有地の所有権を判断するのに十分な情報を得ることができません。
実際には、管理委員会に建築書類を引き渡す際に、投資家は竣工図面や駐車場平面図などの書類を提出する必要があります。しかし、Khanh氏によると、これらの書類には認証や公証が不要なため、投資家は元の書類と異なる駐車場図面を提出でき、駐車場の建設費用がマンション販売価格に含まれているかどうかも判断できないとのことです。
現在、マンションの管理運営には、国家管理機関、投資家、管理委員会、管理運営ユニット、そしてマンション所有者という5つの主体が関与しています。住民と投資家の間で紛争が発生した場合、国家管理機関の介入が必要になります。「しかし、現在の法規制では、国家機関は傍観し、投資家に判断を委ねているように見えます」とカーン氏は述べ、紛争が発生した場合、住民は建設局や天然資源環境局に建築記録の提出を求めることができないと指摘しました。
「マンション紛争のボトルネックとなっているのは、政府機関が住民向けに建設文書を公開していないことです。法的文書があれば、どの区画が共有でどの区画が個人所有かを明確にすることができ、紛争を迅速に解決することができます」とカーン氏は述べた。
建設省の主任検査官であるグエン・ゴック・トゥアン氏は、上記の理由に加え、マンションの共有所有権と私的所有権をめぐる紛争は、法的認識の欠如、投資家と居住者を代表する管理委員会との協力不足、投資家が勝手に機能を変更したり、共有所有権を侵害して使用したり、管理委員会に引き渡さない、またはマンションの書類一式を管理委員会に引き渡さないことなどによっても起きていると述べた。
ドアン・ローン
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