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| 不動産事業にとって、金利が11～13%と高くなると、コストが高くなります。（写真：タン・ソン） |
金利は下がり続けていますが、不動産が再び「ホット」になるのはいつでしょうか?
ベトナムネットによると、ベトナム中央銀行は3月以降、4回にわたり運用金利を引き下げてきた。これを受けて、6月19日からは、一連の運用金利が引き下げられた。特に、1ヶ月以上6ヶ月未満の預金に適用される最大金利は、年5%から年4.75%に引き下げられた。
専門家は、この金利引き下げを経済にとって良いシグナルと捉えており、不動産市場にもプラスの影響を与えると期待されています。
ビジネスの観点から見ると、ダット・サン・ミエン・バック不動産サービス株式会社のヴー・クオン・クエット社長は、金利の低下は不動産市場、特に市場心理にいくらか影響を与えていると述べた。
クエット氏は、「影響ははっきりとは分かりませんが、取引は多少改善しました。ダット・サンでは4月から現在までに、月平均25～30件の取引があり、以前は月4～5件程度でした。取引は主にハノイ市場で行われています」と述べました。
このリーダーによると、改善は見られるものの、こうした取引件数は依然として非常に低調だ。「入力金利は低下しましたが、出力金利と貸出金利はそれほど低下していません。住宅購入者は依然として11～12%の金利を支払っており、不動産の流動性を『引き上げる』のは非常に困難です。貸出金利が10%を下回れば、市場への影響はより明確になるでしょう。」
不動産事業に関しては、金利が11～13%と高水準にあると、コスト高に繋がります。プロジェクトを抱える事業者は、適正かつ安価な価格で販売したいと考えていますが、投入コスト、特に金利コストは依然として高く、建設資材や人件費といった生産コストは下がらず、住宅価格は高止まりしています。「販売価格が高いと、流動性は良くありません」とクイエット氏は分析しました。
また、ダット・サン・ミエン・バックの指導者によると、政府は債券問題の「解決」や融資の拡大など、企業全般に非常に良い影響を与えてきたものの、企業がより「安心して」生活できるよう、企業向け融資の金利を9～10％に引き下げる必要があるという。そうすれば、より良い価格で市場に商品を供給することができるようになるだろう。
「第3四半期と第4四半期の成長が改善し、それが経済市場の好転につながり、そこから不動産市場も活況を呈することを期待しています。2023年第3四半期には、明るい兆候が見られ、市場は以前のように「凍結」することはないでしょう。」
しかし、不動産市場の状況を打開し、すぐに市場を活性化させたり、画期的な取引を実現したりすることは不可能です。それでも、流動性は今回よりも改善されるでしょう」とクイエ氏は付け加えた。
一方、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、金利引き下げが不動産市場にプラスの影響を与えると評価しました。しかし、ディン会長によると、現在の金利引き下げは投資家や開発業者にとって「興奮」しているだけで、実際に資金を調達するには、金利が依然として吸収困難な水準にあるため、まだ計算が必要だとのことです。
この期間中、物価水準は「下落」し、市場の吸収力は弱く、貸出金利は依然として高いままです。そのため、投資のための銀行からの借入は少なくなります。投資家だけでなく、投資家自身もこの時期に投資資金の借入を検討します。
一方、銀行にとって、金利引き下げはインフレと為替レートの問題を監視・抑制する上でも重要です。そのため、貸出金利を直ちに引き下げることはできず、預金金利の引き下げに追いつくこともできません。「まだ待たなければなりません」とディン氏は述べました。
同専門家は、現状では不動産市場が年末に活況を呈するのは依然として難しく、回復の兆しが見られる程度だろうとみている。
「2023年第3四半期と第4四半期に不動産プロジェクトの法的問題が基本的に解決されれば、プロジェクトは操業再開の兆しを見せ始め、不動産市場も回復の兆しを見せるでしょう。その時、市場は徐々に安定を取り戻すでしょう」とディン氏は付け加えた。
ビンホームズがホーチミン市でグローリーハイツプロジェクトを開始
最近、ビンホームズはグローリーハイツ・プロジェクトの発表イベントを開催し、48人のエージェントと7,000人以上の営業担当者を集めました。市場が回復の兆しを見せている中、グローリーハイツは不動産投資家から最も求められている「ブロックバスター」ファンドとなっています。
「億万長者の街」マリブにインスピレーションを得たグローリー ハイツは、845 平方メートルのマリブ スイミング プール、インフィニティ ウォーターフォール、豪華なジャグジー、サウナ ルーム、ユニークな恐竜公園、豪華なファミリー カラオケ エリアなどを備えたヘルスケア施設に投資しており、ビンホームズ グランド パークに初めて登場します...
さらに、ヴィンホームズ・グランドパークの「中心」に位置するグローリーハイツの特別な立地は、プロジェクトの価値と収益性の高さを保証します。ロデオ・ショッピングアベニューのすぐそば、ヴィンコム・メガモールやゴールデンイーグル・スクエアに隣接しており、グローリーハイツの居住者はわずか数歩で、大都市で最も誇らしいアメニティにアクセスできます。
Glory Heights は、特別な価値をすべて集め、中流・上流階級の優れた生活の質を創造し、繁栄する東部の中心に位置する新世代のランドマーク (Vinhomes Central Park) であり、エリート層の居住地であり、強力な収益資産であると考えられています。
クアンガイ省は7,000ヘクタール以上の「スーパーシティ」を建設したいと考えている
6月22日、ダン・ヴァン・ミン省人民委員会委員長は、南東ズンクアット市街地およびサービスエリアの1/2000規模の建設区画計画の調査、計画および費用見積の作業を承認した。
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| 上空から見たズンクワット経済特区の一角（写真：クオック・トリエウ）。 |
したがって、計画のために調査された土地は、ビンハイ、ビンチャウ、ビントリ、ビンフォック、ビンホア、ビンタン、ビンタンフーのコミューン（ビンソン地区）に位置します。
南東ズンクアット市街地・サービスエリアの計画調査規模は7,325ヘクタールです。2045年までに、この市街地の人口は約20万人に達する見込みです。
南東ズンクワット都市・サービスエリアは、片側が海に面し、北側がズンクワット製油所に面する計画です。ここは都市開発、観光開発、サービス開発エリアとなり、ズンクワット経済特区（EZ）の南東の玄関口となります。
南東ズンクワット都市圏・サービスエリアには、ヴァントゥオン都市圏の開発に関連するズンクワット経済特区の行政・サービス複合センターも立地しており、南東ズンクワット都市圏・サービスエリアの中核と考えられています。
計画の目標は、南東部ズンクワットの都市およびサービスエリアを建設および開発し、ズンクワット経済区の経済、商業、金融サービスの中心地の 1 つにすることです。
沿岸部に新たな近代的な高層市街地を建設するとともに、既存の市街地を改修し、近代的な市街地を形成するとともに、土地を有効活用し、持続可能な発展を目指します。
ズンクワット経済区は、リーソン島を含む約45,332ヘクタールの面積をカバーしています。ズンクワット経済区全体のマスタープランを調整する決定に基づき、2045年までに経済区全体が5つの主要な機能別サブゾーンに分割され、開発が管理される予定です。
クアンガイ省は、2036年から2045年にかけて、省下のビンソン市とリーソン市の設立を目指し、都市部のインフラの完成と同時進行でのアップグレードへの投資に重点を置く予定だ。
将来の住宅を売却するために知っておくべき手順
政令第99/2015/ND-CP号第19条第2項b号の規定に基づき、投資家は建設局に対し、将来の住宅を売却する資格がある旨の通知を申請する。投資家がプロジェクトまたは将来の住宅に抵当権を設定している場合は、抵当権解除の文書、または買主、賃借人、抵当権者との間で抵当権を解除する必要がない旨の合意文書を提出しなければならない。
住宅法第147条第1項の規定によれば、投資家がプロジェクトまたは将来の住宅に抵当権を設定している場合、購入者と抵当権者が合意しない限り、売買契約に署名する前に抵当権を解除しなければなりません。
投資家が建設省に将来の住宅売却資格通知の発行を要請した時点では、住宅購入者はおらず、住宅の売買に合意する抵当権者からの文書のみが存在し、投資家は契約締結前に当該住宅の抵当権を解除することを約束していた（購入者と抵当権者が抵当権を解除しないことに合意した場合を除く）という状況は、上記の規制に準拠していると言えるでしょうか？建設省の将来の住宅売却資格通知は、上記の規制に準拠していると言えるでしょうか？
この件に関して建設省は以下のように回答した。
住宅法第147条第1項は、投資家がプロジェクトまたは将来の住宅に抵当権を設定している場合、購入者と抵当権者が合意した場合を除き、売買契約に署名する前に抵当権を解除しなければならないと規定しています。
政令第99/2015/ND-CP号第19条第2項b項には、投資家は、不動産事業法第55条第1項の規定に従い、住宅が売却またはリース購入の条件を満たしていることを証明する書類を添えて、住宅所在地の建設局に書類を送付しなければならないと規定されている。建設投資プロジェクトに抵当権が設定されている場合、または売却またはリース購入する住宅に抵当権が設定されている場合、投資家は、抵当権が解除されたことを証明する書類、または住宅購入者または賃借者と抵当権者との間で抵当権を解除する必要がなく、住宅を売却またはリース購入できるという合意記録を送付しなければならない。プロジェクトに抵当権が設定されていない場合、または売却またはリース購入する住宅に抵当権が設定されていない場合、投資家は、建設局に送付する書類の中で、責任を負う旨を明確に記載しなければならない。
したがって、政令第99/2015/ND-CP号第19条第2項b項は、投資家が将来の住宅販売資格の通知手続きを行うために建設局に提出しなければならない書類の種類を具体的に規定しています。これらの規定をよく検討し、比較検討の上、実施することをお勧めします。
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