ホーチミン市は、当該地域の不動産プロジェクト投資家に対し、プロジェクト内の土地を組織や個人に分割・売却して住宅を建設することを禁じる公式規則を制定しました。ホーチミン市には「転用」を防ぐための計画が必要だという意見が多く見られます。
不動産業法は2024年8月1日から施行され、市街地での土地の分割販売事業は認められない。
最近、不動産事業法を施行するため、ホーチミン市人民委員会は、不動産プロジェクトの投資家と住宅建設投資プロジェクトが、その地域に自分の家を建てるために、技術的インフラを備えた土地使用権を組織や個人に譲渡することを許可する地域を決定する規則に関する決定第83/2024号を発行しました。
この決定により、ホーチミン市は、長年にわたるこの苦難に対処するため、土地の分割と売却を正式に禁止する規制を施行しました。特に、当該地域の不動産プロジェクト投資家は、プロジェクト内の土地を組織や個人が住宅を建設するために分割して販売することはできません。この規制により、区や地区に加えて、ビンチャン区、ホックモン区、カンザー区、クチ区、ニャーベ区を含む5つの郊外区の土地の分割と売却は禁止されます。
一方、市は土地の分割のみを規制しており、条件を満たす土地を所有する世帯や個人に土地の分割の検討を認めている。
土地の分割や売却を防ぐ
ホーチミン市人民委員会の決定83/2024の内容について、ベトナム祖国戦線中央委員会委員、ホーチミン市弁護士会副会長のグエン・ヴァン・ハウ弁護士は、ホーチミン市の新しい決定について次のようにコメントした。 不動産業に携わる企業の事業活動への直接的な影響や、近年の土地の無差別な分割・売買など、市内の不動産市場に大きな影響を与えることになります。
ハウ弁護士はまた、決定83/2024が発行された後、必然的に国民、ビジネス界、不動産会社からさまざまな意見が寄せられるだろうと予測した。
2023年不動産事業法第31条第6項によれば、不動産プロジェクトにおける技術的インフラを備えた土地の使用権を個人に譲渡し、住宅を自ら建設させるための条件の一つは、「特別市街地、I類市街地、II類市街地、III類市街地の区、地区、市街地に位置しておらず、土地法の規定に従って住宅建設プロジェクトに投資するための土地使用権の競売の対象とならない土地であること」である。残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づき、プロジェクト投資家が技術的インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡し、住宅を自ら建設させることが許可される地域を決定するものとする。
グエン・ヴァン・ハウ弁護士は、ホーチミン市が不動産事業法の規定を明確化していることを認めました。特に、上記の詳細は、決定第83/2024号第2条に規定されています。具体的には、ホーチミン市全域の不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトへの投資家は、 不動産プロジェクトや住宅建設投資プロジェクトにおける技術的インフラを備えた土地使用権を、自ら住宅を建設する組織や個人に譲渡することは許可されません。
ただし、市の社、町、区内の土地を使用する不動産プロジェクト、移住を目的とした住宅建設投資プロジェクトの投資家の場合は、規定に従って条件を確保した上で、不動産プロジェクト、移住を目的とした住宅建設投資プロジェクトの技術インフラを備えた土地の使用権を、個人が自分の家を建てるために譲渡することが許可されます。
不動産事業法の内容と決定第83/2024号の内容を比較して、弁護士グエン・ヴァン・ハウ氏は次のように述べた。 ホーチミン市人民委員会のこの決定により、プロジェクト投資家が個人に住宅の自力建設のために技術インフラを備えた土地使用権を譲渡することが許可される分野に関する法律の規定が大幅に狭められた。
「しかし、これは違法とはみなされない。なぜなら 「不動産事業法は、ホーチミン市人民委員会に、現地の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人に住宅の自力建設のために技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡することが許可される地域を決定する権限を与えている」とハウ弁護士は述べた。
ホーチミン市人民委員会の最新の規制は、計画性を損なう無差別な土地分割と売却といった状況に関連する多くの問題を国全体の「機関車」が解決するのに役立つだろう。同時に、 許可なく恣意的に建築を行う状況を最小限に抑えるだけでなく、住宅購入者の法的リスクを軽減するのにも役立ち、その地域の不動産プロジェクト投資家に製品の品質向上を同時に要求します。さらに、決定83/2024は、ホーチミン市が推進している「 2021年から2030年までの期間における地区の地区（またはホーチミン市傘下の都市）への建設投資」プロジェクトにも合致しており、具体的には2030年までに各地区がホーチミン市傘下の都市となる都市目標に向けてインフラ建設への投資に重点を置くことになります。
「変異体」への対処
ホーチミン市人民委員会の決定83/2024が発行されるとすぐに、ホーチミン市不動産協会は市人民委員会に請願書を送り、多くの懸念を表明した。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は11月1日午前、ダイ・ドアン・ケット紙の記者に対し、同協会はホーチミン市ベトナム祖国戦線委員会に、不動産・住宅プロジェクトの投資家が技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡し、ホーチミン市内の5地区の町を除くコミューンで住宅を建設することを許可される地域を指定する提案に関する文書を送付したと述べた。
レ・ホアン・チャウ氏によると、2023年不動産事業法と2023年住宅法では、ホーチミン市は特別市街地であるため、特別市街地内の区、地区、市（16の地区とトゥドゥック市を含む）にある土地の場合に限り、投資家が技術インフラを備えた土地使用権を個人に譲渡して住宅を建てることを禁止すると規定されている。
ホーチミン市不動産協会は以前、ホーチミン市人民委員会、建設局、ホーチミン市祖国戦線委員会に文書を送付し、ホーチミン市5区のコミューンにおける土地の分割・売買を引き続き許可するよう勧告しました。5区における土地の分割・売買を禁止することは、不動産業法および住宅法の規定に違反するからです。
そのため、協会はホーチミン市人民委員会に対し、不動産および住宅プロジェクトの投資家が、市内の5つの地区の町を除くコミューンで個人が自分の家を建てるために、技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡することが許可される地域を決定するための詳細な規則を定めるよう提案した。
ホーチミン市人民委員会の決定83/2024の「事後」の影響について、ベトナム祖国戦線中央委員会委員であり、ホーチミン市弁護士会副会長でもあるグエン・ヴァン・ハウ弁護士は、この決定の適用により、ホーチミン市における土地供給がさらに不足し、人々のニーズを満たせなくなる可能性があると述べた。そのため、既に分割された土地の価格は近い将来に急騰し、資金力の不足により購入者の数が制限される可能性が高い。
トゥドゥック市の不動産仲介会社の取締役であるエンジニアのトラン・ヴァン・フォン氏も同様の見解を示し、次のように述べています。「この規制が土地の分割と売買を禁止するならば、ホーチミン市は投資家、団体、個人が「脱法」して土地を分割する可能性に備える必要があります。特に、土地分割に関する新たな規制の範囲では、土地を所有する世帯や個人が条件を満たしていれば、依然として土地分割の対象となります。もし「転換」が認められれば、土地の分割と売買はより巧妙かつ悪質な方向に進み、不動産市場全体に影響を及ぼすでしょう。」
都市化の面では、ボムズ社の取締役である建築家グエン・ヴァン・ビウ氏は、新規制では区や地区に加えて、ビンチャン、ホックモン、カンザー、クチ、ニャーベを含む5つの郊外地区の土地も区画に分割したり売却したりすることが禁止されていると述べた。「ここ数年、郊外地区とされているにもかかわらず、ビンチャン（特にチュンソン地区）、ニャーベ（フオックキエン地区）など、一部の地域で都市化の速度が急速に高まっていることは周知の事実です。近代的な都市インフラは、多くの地域でインフラ建設の速度が速く、人口集中も中心部の一部の地区よりも速いのです」と建築家グエン・ヴァン・ビウ氏は分析した。
ダイ・ドアン・ケット紙の記者らの意見によると、一部の企業や住民の代表は、小規模不動産業者が農地を買収し、違法に「プロジェクト」を立案して販売する事例はなくなったものの、中断されたプロジェクトを含め、土地にインフラが整備されないまま、販売用に区画割りされたプロジェクトが放置されている状況は、解決策がなければ、問題の根本原因が解決されないまま、「機関車」都市の不動産市場が「皿をさらって放置」状態のままになるだろうと懸念している。
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出典: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
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