建設省の発表によると、2023年第4四半期の主要都市のオフィス賃料は前四半期比9～22%下落すると予想されています。同時に、オフィスの返却や、都心部から周辺地域へのオフィス移転の動きも活発化しています。
ホーチミン市では、前四半期と比較して、オフィスの返却や市内中心部周辺への移転が増加しました。これにより、タンビン区やフーニャン区といった中心部の一部のオフィスの稼働率は15～25%に上昇しました。この状況に対処するため、多くのビルではインセンティブの増額、賃料の値下げ、あるいは個々の契約期間の延長といった措置を講じざるを得ませんでした。
都心部ではオフィス空室が増加している。
CBREの調査によると、ホーチミン市では2023年が2019年以来最も高いオフィス供給増加率を記録する年となり、好立地のグレードAオフィスプロジェクトを中心に、約17万㎡の新規賃貸面積が完成する見込みです。2023年通年では、ホーチミン市で約8万㎡のオフィススペースが吸収され、その90%以上が新たに完成した4棟のグレードAビルによるものです。
しかしながら、昨年は移転取引が依然として48%近くと大きな割合を占めました。これらの取引のほとんどは、競争力のある賃料で、より新しく、より質の高いオフィスへの移転を目的としていました。その結果、グレードAプロジェクトの空室率は前年比12.5ポイント上昇し18.6%、グレードBプロジェクトは1.4ポイント上昇し10.1%となりました。
同様に、ベトナム不動産協会（VARS）の最近の報告書でも、オフィスビルの稼働率が低下しており、今後供給過剰に陥る可能性があると指摘されています。その理由は、市場には質の高い新規供給源が多数存在する一方で、古いオフィスビルの改修やアップグレードが積極的に行われていないことにあります。特に年末には、財務難からオフィスビルを返却する企業が急増しています。
さらに、リモートワークの習慣や傾向、また、小規模事業者が建物代を支払い、コスト削減のためアパートや民家を安く借りようとしている状況も、オフィスビルの稼働率に大きな影響を与えています。
都心部から新しいオフィスビルへの移転も家賃の低下につながっています。
賃料については、VARSでは、新築の高品質オフィスビルや契約更新時には若干の上昇はあるものの、引き続き安定的に推移するとみています。
ハノイでは、グレードAオフィススペースの募集賃料は月額25～50米ドル/㎡で、管理費は月額4～8米ドル/㎡です。グレードBビルの募集賃料は、エリアによって異なりますが、月額12～28米ドル/㎡です。新規供給が主に高品質のグレードAオフィススペースであったため、市場全体の賃料は前年比4%の微増となりました。
ホーチミン市では、グレードAのオフィス賃料は月額35～70米ドル/㎡、グレードBのオフィス賃料は月額20～35米ドル/㎡です。新規供給は主にグレードAのビルで、グリーンオフィス認証を取得しており、金融、銀行、テクノロジーセクター、特に外資系企業の優良テナントを誘致しています。
しかし、オフィススペースの返却状況が今後も増加し続けると、特に築年数の古いオフィスビルにおいて賃料の下落につながるでしょう。これは2024年には確実に起こるでしょう。
したがって、オフィスビル賃貸事業者は、オフィス市場の需給バランスの不均衡による圧力を軽減し、不足しつつある住宅供給を創出するために、低価格住宅を優先し、オフィス機能を住宅に転換できる仕組みを検討・構築する必要がある。
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