ホーチミン市の不動産市場 - パート1：法的問題、供給不足

レッスン1：法的問題、供給不足

ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、支援政策は企業や管理機関の支援と相まって、力強い回復の機会をもたらすだけでなく、長期的な開発ビジョンに向けて市場構造を再構築することにもつながるという。

残された課題

ホーチミン市統計局の報告によると、2024年の不動産収入は199兆1550億ベトナムドンに達し、「その他サービス」収入全体の60.3%を占め、6.7%のプラス成長となる見込みです。しかし、ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、この成長は、過去4年間多くのプロジェクトが停滞または遅延するなど、困難な状況が続いているという事実を覆い隠すものではありません。

しかし、政府とホーチミン市人民委員会による法的障害の除去に向けた努力は、2024年までに64件のプロジェクトが承認され、そのうち8件は完了するなど、一定の成果を上げています。しかし、100件以上のプロジェクトは未解決のままであり、市場への新規供給を著しく阻害しています。

HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は、100件以上のプロジェクトが未解決の法的問題で行き詰まっていることは、新築住宅の供給を阻害するだけでなく、市場の製品構造にも深刻な影響を与えていると述べた。高級住宅セグメントは依然として優勢である一方、中価格帯および手頃な価格帯の住宅の需要は増加している。

さらに、社会住宅プロジェクトの承認の遅れは深刻な社会的影響をもたらしています。低所得者・中所得者は手頃な価格の住宅にアクセスできず、都市資源へのアクセスにおける不平等が拡大しています。

注目すべきは、ホーチミン市では2024年に投資承認された住宅プロジェクトがわずか12件にとどまっており、COVID-19パンデミック以前の年間平均60件を大幅に下回っていることです。このうち、社会住宅プロジェクトはわずか1件しか承認されておらず、手頃な価格の住宅セグメントの発展が深刻な停滞を呈しています。

さらに、土地の割り当てや賃借が行われたプロジェクトはなく、商業用住宅プロジェクトはわずか2件の建設許可しか取得していない。投資承認、1/500詳細計画の承認、土地評価に至るまで、複雑な法的手続きは依然として市場発展の大きな障壁となっている。

一方、ホーチミン市の不動産市場は、一連の不統一な法政策の影響も受けています。土地法、住宅法、および関連法令におけるプロジェクト評価に関する規制は、法的障壁の解消に好ましい条件を整備できていません。政令115/2024/ND-CP号などの新たなメカニズムの導入や、計画法および投資法の改正は、市場にとって転換点となることが期待されますが、実際に運用されるまでには、まだ時間がかかるでしょう。

言うまでもなく、不動産業界は現在、投資資金不足という大きなプレッシャーに直面しています。推計によると、不動産セクターで満期を迎える社債の総額は2025年に180兆ドンに達する可能性があります。これにより、多くの企業が進行中のプロジェクトを延期または完全に中止せざるを得なくなり、市場を停滞させる悪循環が生じています。

供給の不均衡、住宅価格の上昇

2024年のホーチミン市市場では、建設中の商業用住宅プロジェクトはわずか31件、戸数は31,167戸と、前年の年間平均と比べて大幅に減少する見込みです。特に注目すべきは、資金調達対象となるプロジェクトはわずか4件、戸数は1,611戸で、いずれも高級住宅セグメントに集中している点です。これは、市場の歴史上初めて、中価格帯および手頃な価格帯の住宅セグメントに供給が全くない状況です。

さらに、不動産商品構造は「逆ピラミッド」状態に陥っており、高級住宅が供給量の100％を占める割合は、2020年の70.6％から2024年の11か月間に100％にまで上昇している。一方で、最も需要が高いセグメントである手頃な価格の住宅は市場から完全に姿を消している。

この深刻な不均衡は、住宅価格の抑制されない高騰につながっています。高級マンションの平均価格は、二次市場で発生するコストを除いて1戸あたり93.9億ドンです。1区や3区などの中心部では住宅価格が上昇を続ける一方、トゥドゥック市やビンチャン区では依然として新規プロジェクトが不足しており、住宅価格と人々の支払い能力の格差が拡大しています。

さらに、 建設省は、2024年の土地価格表の調整により、住宅価格は2025年も15～20％上昇し続ける可能性があると予測しています。この価格上昇は、中低所得層の住宅所有機会を減少させるだけでなく、ホーチミン市などの大都市圏における住宅へのアクセスにおける不平等の格差を拡大させることにもつながります。

多くの困難にもかかわらず、ホーチミン市の不動産市場は、法的問題が徹底的に解決されれば回復すると期待されています。ビンチャン市、ニャーベ市、トゥドゥック市といった、土地資金が豊富で交通インフラが整備されている地域が、成長の牽引役となる可能性があります。

地下鉄1号線、ホーチミン市・モクバイ高速道路、環状3号線などの主要プロジェクトは、中心部と郊外を結ぶだけでなく、ロンアン、ドンナイ、ビンズオンなどの衛星都市の開発機会も創出すると期待されています。

しかし、これらの潜在力を活かすためには、法的なボトルネックを早急に解消する必要があります。ホーチミン市は、管理機関間の連携体制を強化し、投資プロジェクトの処理時間を短縮する必要があります。同時に、持続可能な開発を確保するため、住宅価格のモニタリングと市場における製品構造の均衡化にも注力する必要があります。

前の記事：結び目を解き、突破口を掴む

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406