法的措置による不動産商品の「浄化」

2024年末に「変革」を期待

2024年に入ると、不動産市場は2023年の低い水準からより力強い転換を遂げると予想されます。しかし、依然として困難な点もあります。

ダットサンサービス経済・金融・不動産研究所（DXS-FERI）によると、2024年第2四半期には、すべてのセグメントで依然として多くの困難と不均一な回復が見られるものの、ベトナムの不動産市場は最も困難な時期を乗り越え、前向きな動きを記録し始めています。

特に、あらゆるタイプの不動産において新規供給が改善しました。住宅不動産セグメントの新規供給は増加しましたが、大幅な増加ではなく、客観的な要因の影響も受けています。その結果、新規供給は2023年末と比較して約8%増加しました。供給は主に、既存のプロジェクトからの新規物件バスケットによるものです。

不動産市場は徐々に回復しつつある。

2024年第2四半期の全国一次供給総数は約45,200点（累積在庫残を含む実際に事業化できる製品と、新たに販売開始となる販売対象製品の数に基づき算出）。

新規プロジェクトの供給は主に中高級・高価格帯に集中しており、手頃な価格の住宅製品が不足しています。これにより、市場の流動性が失われ、余剰物件は依然として過剰であり、不足物件は依然として供給不足の状態です。南部地域への供給は国内で最も多く、主にホーチミン市、 ビンズオン省、ロンアン省に集中しており、約2万2千件の物件が全国の新規供給総数の約48.8%を占めています。

ホーチミン市に隣接する地域のアパートと土地セグメントは、一般市場の発展に貢献すると期待されています。

オフィススペースの供給量は、 ハノイでは前四半期比2%増の215万平方メートル、ホーチミン市では前四半期比4%増の270万平方メートルに達すると予測されています。工業用不動産も着実な成長を続けており、北部では前四半期比3%増の1万5,000ヘクタール、南部では前四半期比1%増の2万7,900ヘクタールの増加が見込まれています。

新たな賃貸需要は、製造業の回復、輸出受注の増加、そして多くの新規外資系企業の進出によって生まれるでしょう。入居率は北部では安定しており、南部ではわずかに（約1パーセントポイント）上昇しています。賃料は、この地域の他の市場と比較して競争力があります。

ダット・サン・サービス不動産経済金融研究所所長のファム・アン・コイ氏は、「不動産市場は現在、多くの明るい兆候を示しており、回復の軌道に乗っていると評価されています。市場はU字型の底から徐々に回復する可能性がありますが、回復のスピードはマクロ要因とミクロ要因の両方に左右されます」と述べました。

また、コイ氏によると、2024年第2四半期の住宅用不動産市場を振り返ると、2024年第1四半期と比較して新規供給が25%増加すると予測されており、これは主に前期に販売開始または着工済みのプロジェクトからの供給によるものです。新規供給予定件数（販売開始予定のプロジェクトのみ）は約4,500件で、市場全体の累計供給量は45,200件となります。

キーワンランド不動産投資開発株式会社のファム・ヴァン・ビン社長によると、2024年第2四半期の不動産供給量は前期と比べて大幅に増加した。特にビンズオン省とロンアン省では、アパート、土地、タウンハウスといった多様なセグメントの商品が市場に投入されている。

「供給の出現は、市場が活性化し、明確な変化が生じていることを示しています。2024年第2四半期にはプロジェクトが登場する一方で、投資家や流通会社は、従来の二次的な製品の販売ではなく、顧客への新製品の導入と販売に注力できる商品源を確保できるでしょう。2024年の最後の2四半期は、顧客のニーズを満たすためにフルセグメントの供給が行われ、不動産市場にとって大きなチャンスが生まれるでしょう」とビン氏は述べた。

プロジェクトの合法性は選択のバランスである

ウェストランド・トレーディング株式会社のグエン・ヴィエット・フン社長は、2024年下半期の市場動向について、次のようにコメントしています。「現在、ホーチミン市では、手頃な価格のアパート、土地、タウンハウスのプロジェクトはほとんどなく、主に高額不動産セグメントに注力しています。そのため、現在、一部の投資家はロンアンやビンズオンといった市街地に隣接する地域に進出し、プロジェクト開発を進めています。これは新しい方向性ではありませんが、南部市場全体にとって明るい兆しです。」

投資家や実際に住宅を必要としている人々は資金面で制限され、利益率が需要を満たすのが難しいため高価値の商品は適さないことがわかります...したがって、近い将来、20億〜25億の中価格帯のアパートセグメント、または30億以下の土地プロジェクト、タウンハウスが投資家を引き付ける可能性が非常に高いとフン氏はコメントしました。

投資家は法律とプロジェクト開発の分野について学びます。

洪氏によると、投資家が徐々に郊外へ撤退するという市場の傾向は避けられないという。まず、地域を結ぶ交通インフラが整備され、大型プロジェクトも着工され、急いで完了しているため、中心部への移動が容易になっている。

第二に、ホーチミン市に隣接する地域の不動産価格はより低く、より適しており、利益率も長期的に安定しています。さらに、プロジェクトの合法性も高いと考えられており、投資家とプロジェクト購入者にとって、より安全な居住環境が確保されています。

Bconsグループのゼネラルディレクター、ゴ・ルー・ビン氏は、ングオイ・ドゥア・ティン氏に次のように語りました。「不動産市場は現在、概してより安定した方向に発展しています。つまり、投資家はプロジェクトに必要な法的手続きや企業の潜在的な資金調達源の確保に注力しているということです。そのため、市場に投入される際には、商品は最も標準的なものとなり、投資家と顧客の信頼を得られるのです。」

発達した交通インフラは、不動産プロジェクトの開発や投資家にとって大きな魅力です。

ゴ・ルー・ビン氏によると、マンション市場はコスト上昇のため、価格を下げるのが非常に難しいという。「市場は2年以上低迷しており、投資家は不動産価格が以前ほど高騰しておらず、より適切な水準にあると見ています。2024年の最後の6ヶ月間は、ビンズオン省とロンアン省が供給の中心地と見られています。一連の顧客支援策が適用され、法的基準も整備されているため、これは住宅購入者にとってチャンスでもあります。…したがって、住宅価格は上昇し、大幅に下落することはないため、投資家はこの時期に購入を検討する必要があります」とビン氏は述べた。

専門家はまた、2024年の不動産市場は2023年よりも明るい兆候を示しているとコメントしました。多くの調査結果では、産業発展ニーズ、実際の住宅ニーズ、人々の経済状況に適した住宅およびアパートセグメントなどの市場セグメントの見通しと回復が最初に回復することを示しています。

不動産ビジネス法は市場の健全かつ安全な発展に貢献します

法律専門家によると、改正不動産業法（2023年11月28日可決）、改正住宅法（2023年11月27日可決）、改正信用機関法（2024年1月18日可決）は、当初は対象者の心理に好影響を与え、不動産市場がすぐに回復する勢いを生み出しているという。

改正法が正式に施行される2024年後半には、不動産市場はより安全で健全、そしてより持続可能な方向へと発展すると予測されます。特に、新法における投資家や公営住宅購入者にとっての障壁を解消するための規制は、正式に施行されれば、企業の開発参加を促し、公営住宅の供給を促進し、人々が夢の定住に近づくことに貢献するでしょう。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-loc-san-pham-bat-dong-san-bang-thuoc-do-phap-ly-a668828.html