「大企業」は利益を得て、中小企業は「見捨てられる」

(CLO) 不動産市場は2024年を好調な回復基調で締めくくりました。しかしながら、年間を通しての市場回復は不均一であり、セグメント、地域、商品タイプ、サプライヤー間で明確な差異が見られました。

不動産市場は細分化されつつある。

ベトナム不動産協会（VAR）の報告書によると、ベトナムの不動産市場は明らかに回復傾向にあります。しかしながら、セグメント、地域、商品タイプ、さらにはサプライヤー間でも大きな差別化が見られる中、不動産市場の回復には依然として多くの課題が残っています。

VARは、2024年には市場で低層住宅の販売が増加するものの、マンションが依然として主流となり、2024年の新規住宅供給総量の最大70％を占めると分析しています。新規マンションの供給は主にハイエンドの高級セグメントで、価格が5000万/平方メートル以上で、総供給量の65％を占めています。

ベトナムの不動産、中小企業が見捨てられることで大企業が利益を得る、写真1 — ベトナムの不動産市場は持続的に発展しておらず、分裂している。（写真：MC）

地域別に見ると、2024年の新規住宅供給の60%は北部地域のプロジェクトから供給されます。一方、南部地域と中部地域はそれぞれ29%と11%にとどまります。供給は主に郊外地域や、2つの特別都市圏に隣接する省・市における大規模都市プロジェクトから供給されます。

2024年第4四半期には、一連の大規模プロジェクトの販売開始により、南部地域の新規供給件数が大幅に増加しましたが、北部の省や都市からの供給の伸び率に「追いつく」ことができませんでした。

供給者の観点から見ると、新規住宅供給の62%は大手投資家や外国投資機関によるものであり、特に大企業のエコシステムが際立っています。

この問題について詳しく説明すると、VARは、国会で可決された新しい法律は、大企業に多くの機会と利点をもたらすと述べました。例えば、2024年土地法の新たな規定によると、商業住宅プロジェクトのための土地回収は、同期インフラを備えた大規模プロジェクトにのみ適用されるため、多くの中小規模プロジェクト、特に大都市の手頃な価格の住宅セグメントをターゲットとしたプロジェクトの実施が妨げられています。

VARによると、中小規模の不動産企業は大規模プロジェクトを実施する資金力がなく、用地取得における地元住民との交渉の難しさから、他の商業住宅プロジェクトの開発にも困難を抱えている。こうした企業群は、国が開発する土地基金の入札や競売に参画する能力と経験を有していない。

解くべき「結び目」

VARSは、市場が安定的かつ持続的に発展するためには、ベトナムは市場への新たな供給、特に手頃な価格の商業用住宅製品や社会住宅を促進する支援政策を講じる必要があると考えています。

まず、困難に直面している不動産プロジェクトについて、原因別・担当機関別の整理を継続し、着実に進捗状況を把握する必要があります。同時に、滞留案件の回収・処理を断固として進めます。

第二に、各具体的な状況に応じて、詳細かつ具体的な評価手続きに関する規定を策定し、地方自治体や鑑定会社が容易に実施できるようにすることで、土地価格の確定までの時間を短縮し、進行中の不動産プロジェクトの土地使用料の算定基準として活用し、未完成のプロジェクトを「復活」させ、市場に新たな供給をもたらすことを支援する。

第三に、中小規模の不動産プロジェクトに対する投資政策を早急に承認する。手頃な価格帯の住宅供給を増やすため、手頃な価格帯のプロジェクトの用地確保を支援する計画を検討・検討する。

第四に、不動産プロジェクトの譲渡を受ける企業が譲渡人の従前の財務上の義務を履行する責任を負い、プロジェクトの実施を促進し、市場に供給できるようにする計画を研究します。

現行の規制では、投資家はプロジェクトの土地に関する国への財務義務を履行した場合にのみプロジェクトを譲渡できます。ほとんどの企業は財務義務を履行するのに十分な資金力がないにもかかわらず、プロジェクトを譲渡せざるを得ないのです。

多くの投資家、特に未完成の不動産プロジェクトを「復活」させる十分な能力と意欲を持ち、大規模で手頃な価格の商業用住宅プロジェクトを開発する必要がある外国人投資家は、法的問題や土地資金へのアクセスのために困難に直面しています。

社会住宅分野では、社会住宅に関する新たな法的規制の実施を継続的に推進するとともに、社会住宅に関する考え方をより積極的かつ前向きな方向に転換する必要がある。

したがって、国家管理機関は計画策定において断固たる姿勢を示す必要がある。地方自治体は、都市計画と工業団地計画を早急に見直し、補完し、社会住宅開発のための十分な用地を確保することが求められる。社会住宅プロジェクトへの投資政策を早急に承認する必要がある。

投資政策が承認された地域は、建設投資家を早急に選定する必要があります。公共投資を増強し、国家予算からの資金を社会住宅開発計画地域周辺のインフラ整備に活用し、社会住宅のためのクリーンランド基金を整備する必要があります。

企業にとっては、プロジェクトの障害を取り除くために国家管理機関と積極的に連携し続けることに加え、正しい発展方向を見据えるためには、新法を「堅持」する必要があります。中小投資家は、土地資金がまだ潤沢で価格もそれほど高くない周辺市場や新興市場において、「手頃な」プロジェクトを研究開発することができます。

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出典: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html