ハノイとホーチミン市の超高額マンションプロジェクトのリスト、計画が「行き詰まった」土地購入の場合はどうすればいいのでしょうか?

ハノイとホーチミン市で価格が急騰しているアパートプロジェクトのリスト、カントーのゴルフコースや空港の土地在庫、計画地や紛争地を購入する際の対処法など、最新の不動産ニュースです。

ハノイのエコライフ・タイホー・アパートメント・プロジェクトの展望。（出典：Thu Do Invest）

ハノイとホーチミン市で価格が急騰するマンションプロジェクトが相次ぐ

建設省は、最近の不動産価格の上昇の理由は、特に一部の地域における土地関連コストの変動の増大や、市場の需要を満たす手頃な価格の住宅製品の不足など、いくつかの要因の影響によるところが大きいと述べた。

それに伴い、不動産価格の上昇により、特に一部地域ではマンション価格が上昇し、前四半期と比較して、場所によっては局地的に約35％から40％上昇しました。2024年第3四半期には、ハノイやホーチミン市（HCMC）などの主要省都市からの調査とレポートによると、ハノイのマンション価格は新築・既存プロジェクトともに引き続き上昇し、新築プロジェクトの価格水準は四半期ベースで約4％から6％、年間ベースで約22％から25％上昇しました。

手頃な価格のマンション（販売価格が2,500万VND/m2未満）の市場セグメントでは、取引や販売商品はほとんどなく、中価格帯のマンション（価格が約2,500万VND/m2から5,000万VND/m2未満）が依然として市場での取引と供給の大部分を占めており、残るのは価格が5,000万VND/m2を超える高級マンションと超高級マンションです。

ハノイ、ホーチミン市およびいくつかの地域のいくつかのプロジェクトを調査したところ、具体的な販売価格は次のとおりです。

ハノイでは、Ecolife Tay Hoの販売価格は約7,260万VND/m2、Sunshine Garden（Hai Ba Trung）は5,420万VND/m2、Chelsea Park - Cau Giayは約6,230万VND/m2、Trang An Complex - Cau Giayは約7,080万VND/m2、Riverside Garden - Thanh Xuanは約5,690万VND/m2、Legend Tower - Thanh Xuanは7,170万VND/m2、Anland LakeView - Ha Dongは約6,050万VND/m2、Imperia Smart City - Nam Tu Liemは約6,210万VND/m2。

チューリッヒ地区のヴィンホームズ オーシャン パークは、カウザイ県チュンホア区で約 4,600 万～ 5,500 万 VND/m2 です。ルミ プレステージ プロジェクトは、ナム トゥー リエム郡タイモ区で 6,900 万 VND/m2 から、ナインティ コンプレックス プロジェクトは、ドンダー区で約 6,000 万～ 7,500 万 VND/m2 です。

サファイア プロジェクト - ビンホームズ スマート シティは、ナム トゥ リエム地区で約 4,700 万～6,100 万 VND/m2 かかります。タン スアン地区の複合住宅プロジェクト 107 Nguyen Tuan Vihacomplex は、約 7,500 万～9,720 万 VND/m2 かかります。

ロンビエン省トゥオンタン区ゴックトゥイ地区のカイソンシティプロジェクトのHH4、HH5、CL2、CL3、CX、P1のシンボルの土地区画に建設された高層住宅、緑地、駐車場のプロジェクトは、5,000万～6,800万VND/m2の価格で販売されています...

一方、ホーチミン市では、いくつかのプロジェクトには具体的な販売価格が設定されている。例えば、ザ・ホライズン・フーミーフン（約1億2,540万VND/m2）、ジ・アセント（2区）約6,420万VND/m2、ル・ジア・プラザ（11区）約4,640万VND/m2、オシミ・タワー（ゴーヴァップ地区）約4,180万VND/m2などである。

タンフー地区のダイアモンドセンタープロジェクトは6,100万～7,330万VND/m2、12区のタウンタムルオンプロジェクトは2,980万～4,350万VND/m2、トゥドゥック市のアーバングリーンプロジェクトは5,200万～5,970万VND/m2、9区のグローリーハイツ-ビンホームズグランドパークプロジェクトは4,000万～8,000万VND/m2となっている。

7区のAurora Phu My Hungプロジェクト（価格は8,800万～9,000万VND/m2）、9区のVinhomes Grand ParkのBeverly Solariプロジェクトは、4,683万～6,560万VND/m2です。

報告のある地方60/63建設局からのデータの統合によると、2024年第3四半期のマンションおよび戸建て住宅の取引件数は38,398件に達しました。

ハイフォンの土地に数百人が入札

11月10日、ハイフォン市トゥイグエン地区人民委員会は、ホアドンコミューン・バイ・トロン村の住宅用地69区画の使用権のオークションを開催しました。開始価格は1平方メートルあたり3,180万～3,794万ドンです。

オークションでは、総面積5,898.3平方メートルの土地69区画の落札結果が発表されました。

入札書類の開示後、この区画の最高落札価格は4,719万VND/m²で、開始価格から24%上昇しました。この区画は面積73m²、総額34億VNDで、美しい立地にあるため、入札者数が最も多くなっています。

さらに、落札された土地の最低価格は1平方メートルあたり約3,220万ドンです。

オークションでは、複数のロットが落札され、中には隣接するロットもあった。特に、出品された69ロットのうち、約15ロットについては入札者がいなかったり、入札者数が条件を満たしていなかったりした。

11月15日、ハイフォン市不動産オークションサービスセンターは、トゥイグエン県ホアドンコミューンバイゴアイ村の住宅用地114区画のオークション書類の公開を継続します。

カントー市、ゴルフ場と空港の土地調査を実施

カントー市人民委員会常任副委員長のドゥオン・タン・ヒエン氏が「2024年土地目録計画および現在の土地利用状況の地図」に署名し、発行した。

カントー市人民委員会の計画によれば、2014 年の定期的な土地目録の対象には、あらゆる種類の土地面積、土地使用者、国家が管理のために割り当てた対象、および天然資源環境省の規制に従った一般地域が含まれます。

同時に、この土地調査では、ゴルフ場、空港、農場などの管理と土地利用についての評価が行われます。

カントー市人民委員会は、土地目録指標に従って土地利用の現状を評価し、地区レベルでの5カ年土地利用計画の実施状況を評価するために、土地目録報告書の内容を求めています。

同時に、2つの土地調査期間（2019年、2024年）のデータを使用して、土地調査年における土地利用の変化の原因を分析します。土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可の状況（まだ実施されていない）、土地利用者が自ら土地利用目的を変更する状況、および土地記録とは異なる土地利用目的の変更理由。

カントー市人民委員会は、専門的な土地目録報告書には、ゴルフ場エリア、空港、地滑りおよび沖積地域、農林農場由来の土地の管理と使用を詳細に分析および評価する必要があると規定しています。

その基盤に基づいて、これらの対象の土地管理を強化し、土地利用の効率を向上させるソリューションを提案します。

計画中または紛争中の土地を購入する際にすべきこと

人々は、計画中の土地や紛争中の土地を購入する際に、自らの正当な権利と利益を守るために何をすべきかを知っておく必要があります。

譲渡契約の内容を確認する

ケース 1: 土地が計画されていない、または紛争中であるという約束がある場合、譲受人は譲渡人に金銭の返還を要求する権利を有します。譲渡人がそれに従わない場合、契約の遵守を求めて訴訟を起こす権利が​​あります。

ケース２：土地が計画区域外であることの確約がない場合には、詐欺があったことが証明された場合を除き、譲受人は当事者間で合意した内容を受け入れなければなりません。

さらに、土地紛争が発生した場合、紛争の対象となる土地の使用者はその土地使用権を他人に譲渡する権利を有していないため、譲受人は譲渡人に金銭の返還を要求する権利を有します（2024年土地法第45条第1項による）。

土地を計画しておくことのメリット

臨時建設許可の申請：2020年改正建設法第1条第33項に基づき、年次土地利用計画の公告日から3年が経過しても撤回が決定されない場合（一般に計画保留と呼ばれます）、土地使用者は臨時建設許可を申請する権利を有します。

譲渡または寄付が可能：ケース 1: 2018 年計画関連 37 法律の一部条項の改正および補足に関する法律第 6 条第 1 項によると、計画が発表されているものの、地区レベルでの年間土地利用計画がない場合でも、資格があれば土地使用者は譲渡、寄付、抵当などを行うことができます。

ケース2：2018年計画関連37法律の一部改正及び補足に関する法律第6条第1項に基づき、地区レベルで年次土地利用計画がある場合、当該区域内の土地使用者は、計画に従って土地利用目的を変更し、土地を回収する必要があり、土地使用者の権利を行使し続けることができるが、新しい家屋や工事を建設したり、多年生樹を植えたりすることは許可されない（権利制限）。

土地使用者が既存の家屋や建物を改築または修理する必要がある場合は、管轄の政府機関から許可を得る必要があります。

管轄の国家機関が土地利用計画を調整または取り消すことなく承認した場合、または調整または取り消しを行ったが、その調整または取り消しについて告知しなかった場合、土地使用者の権利（新しい家屋や施設を建設したり、多年生樹を植えたりすること）は制限されない。

土地および土地に付随する財産に対する補償：2024年土地法第95条に基づき、土地が計画対象であり、回復する必要がある場合、以下の条件が満たされている場合に土地に対する補償が提供されます。

土地使用権証明書、家屋所有権及び土地使用権証明書、土地使用権、家屋所有権及び土地に付随するその他の資産証明書、又は土地使用権、土地に付随する資産の所有権証明書を所持していること。

管轄の国家機関から土地の割り当てまたは土地の賃貸に関する決定、あるいは土地利用目的の変更許可に関する決定が出されています。

本法第137条の規定に従って土地使用権及び土地に付随する財産の所有権の証明書を交付するための基礎となる土地使用権に関する文書のいずれかを有すること。

適法な土地使用権を有するものの、土地登記手続きが完了していない者から、法律の規定に従って土地使用権の移転を受けること。

抵当契約で合意された債務の返済のための土地利用。土地使用権オークションの落札者が法律で定められた金銭的義務を履行したことを認定する文書。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-danh-sach-du-an-chung-cu-gia-cao-ngat-tai-ha-noi-va-tphcm-lam-gi-khi-mua-phai-dat-dinh-quy-hoach-293443.html