「一部の土地に非常に高い価格で入札し、その後、市場を操作するために保証金を放棄する現象」
最近、 ハノイ郊外のホアイドゥック区、タンオアイ区、ダンフオン区などで行われた土地オークションの結果は、多くの人々に衝撃を与えました。落札価格が開始価格の数倍に上ったためです。さらに、オークション直後には、ほとんどの土地区画が1区画あたり4億～6億ドンの差額で売りに出されました。さらに、これらのオークション後、周辺市場の土地販売価格も瞬く間に1平方メートルあたり500万～1,000万ドンにまで高騰しました。
最近、タンオアイ地区で行われた68区画の土地オークションで、55区画の手付金が没収されました。その中には、1平方メートルあたり1億ドンを超える最高価格の区画も含まれていました。全額支払い済みの13区画のうち、最高価格は1平方メートルあたり5,500万ドンをわずかに上回る価格でした。
建設省によると、近年の土地使用権オークションには限界とマイナス面が顕在化している。一部の地域では、土地オークションの実施過程において、「オークションブローカー」や共謀といった現象が見られ、オークション参加者に悪影響を及ぼしている。「一部の土地区画に高額な価格を支払った後、手付金を放棄し、仮想的な価格水準を作り出して市場を操作し、オークションで落札された多数の土地区画を売買して不法な利益を得るという現象は、多くの地域で非常に一般的であり、組織化されている。」
最近行われたホアイドゥックの19区画の土地のオークション（写真：ドゥオン・タム）。
最近、ハノイ市人民委員会は土地使用権競売に関する各部署への指示文書を発行しました。ハノイ市は市警察に対し、土地競売における違反行為を迅速に摘発するための専門的な措置を検討するよう要請し、また、各区・市町村人民委員会に対し、競売規則違反者が引き続き競売に参加することを防ぐための措置を講じるよう指示しました。
さらに、警察は、オークションに参加し、異常に高い価格を支払って落札したにもかかわらず、規定通りに落札金を支払わなかった人々に対して、オークションへの継続的な参加を防止し、制限するための解決策を提案する必要がある。
ハノイ市はまた、各地区に対し、競売に勝つために市場価格よりも高い価格を支払ったにもかかわらず、実際には支払わなかった事例のリストを作成するよう指示した。このリストは、各地区と天然資源環境局のウェブサイトで公開される。
「非常に高い価格を支払ったにもかかわらず、保証金を放棄した人々はこれを冗談だと考えた」
不動産法の専門家である弁護士ファム・タン・トゥアン氏は、ダン・トリ記者に対し、最近の土地オークションに多数の参加者が集まった理由は2つあると語った。
まず、従来、分譲地の供給はプロジェクト開発企業から行われ、国営競売地は通常、土地基金開発センターや関係機関によって行われていました。しかし、8月1日より不動産事業法が施行され、不動産事業者による特別市街地、第一種市街地、第二種市街地、第三種市街地における土地の分譲が禁止されました。
そのため、土地の供給は狭まっています。住宅建設のために土地を購入したい人は、国が主催する土地オークションにしか出会えません。こうした土地は法的地位が明確で安全であるため、多くの人々に好まれています。
二つ目は開始価格の問題です。2017年の開始価格は、土地価格調整係数方式によって決定されました。具体的には、土地評価コンサルタント機関が係数を決定し、地方土地評価評議会と省人民委員会に提出して承認を得るという手順です。そのため、当時の開始価格は市場価格に近いものとなり、参加者の保証金（開始価格の20%）も高額になりました。
不動産法務の専門家、ファム・タン・トゥアン弁護士（写真：NVCC）。
しかし、今年2月から施行された政令12号では、開始価格の決定は価格査定会社を雇うのではなく、地区人民委員会自身が行うことが義務付けられている。
開始価格の算出方法は、従来の調整係数方式ではなく、省または中央直轄市の人民委員会が定める土地価格表に年間土地価格調整係数を乗じる方式に変更されました。これにより、開始価格と頭金が低く抑えられます。
開始価格が低いため、「うまくいけばうまくいく、うまくいかなければ諦める」という考え方で多くの人が参加しています。さらに、現在の銀行金利は比較的低く、投資の手段も限られています。そのため、多くの人が依然として土地投資で利益を得ようと考えているのです。
この問題について、ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）のファム・ティ・ミエン副所長は、最近の土地オークションには数千人が参加したにもかかわらず、土地の区画数は限られていたと指摘する。これは、投資と住宅の需要が非常に高いにもかかわらず、需要と供給がずれているという問題を如実に示している。
しかし、彼女によると、落札価格は平均よりもはるかに高く、投資目的と居住目的のどちらにとっても受け入れがたい価格設定となっている。さらに、オークション会場では、より高い価格で売却しようとする人がおり、投機と価格高騰の兆候が見られる。
「現在の手付放棄率は高く、全額支払い済みの区画はすべて中程度の価格です。つまり、手付放棄された高額区画には投機の兆候が見られます」とミエン氏は述べた。
投機に参加し、市場操作を引き起こす「大物」グループの存在について、ファム・タン・トゥアン氏は、現行法には不動産セクターにおける価格インフレを定義、説明、処罰する規定がないため、依然として民事レベルでの対応にとどまっており、落札者が全額を支払わない場合は手付金を失うことになると述べた。
「法律には、不動産市場を混乱させる投機行為や価格高騰に対する罰則規定がありません。不動産事業における詐欺、欺瞞、欺瞞行為、文書の偽造、不動産情報の意図的な偽造など、特定の種類の投機行為や価格高騰のみが規制されています。したがって、価格高騰や市場操作を構成するものが何であるかが明確にされておらず、価格高騰に類似する行為に対処する法的根拠が存在しないのです」とトゥアン氏は述べた。
彼によると、不動産投機と価格インフレの行動を特定するのは非常に難しいが、それに対処するのはさらに難しい。なぜなら、たとえ価格インフレの行動を特定できたとしても、たとえ罰金が科せられたとしても、彼らが得る利益に見合うものではないからだ。
高額入札をしながらも保証金を放棄した者に対する刑法上の処遇は、入札者と競売人との間の共謀の有無を捜査によって明らかにするプロセスにかかっています。競売運営機関が共謀を発見した場合、捜査機関の結果を待つ必要があります。
トゥアン氏によると、一部の個人や団体は高額な価格を支払っても、それを冗談だと考えて手付金を支払わないという。その結果、不動産市場の情報が混乱し、同時に、不動産価格が上昇しているという意識が人々に芽生え、競売物件に投機するようになっている。実際、「競売プロ」というトレンドが生まれている。
さらに、土地を取得した人々が補償された土地の価格と競売にかけられた土地の価格を比較するため、国や企業がプロジェクトを実施するための土地収用のプロセスは困難に直面することになるだろう。
タンオアイにおける最近の68区画の土地のオークション（写真：ドゥオン・タム）。
国は土地オークションを開催する際に、二つの目標を掲げています。一つは、国民のための住宅の確保、もう一つは歳入の確保です。しかし、高額な価格設定にもかかわらず保証金が支払われないオークションは、この二つの目標を両方とも破っています。
予算保証金を放棄した参加者は、より多くの保証金を徴収できるという意見もあります。しかし、放棄された土地は再び競売にかけられることになり、州の予算負担が増大します。
高額なオークションと手付金の取り消しがもたらす影響について、ファム・ティ・ミエン氏は、オークション会場内の土地の市場価格は高値で推移するだろうとの見解を示した。手付金の取り消しが発生しても、人々は高い落札価格だけを記憶し、それを土地売却の参考にするだろう。「オークション会場内の土地が不当に高値で推移し、固定されれば、真に土地や住宅を必要としている人々が所有できなくなるため、その影響は甚大となるでしょう」と彼女は述べた。
専門家：具体的な制裁がなければ預金放棄は再発する
専門家によると、高額の競売とその後の保証金没収の状況は、特に移行期間中、つまり2013年土地法から2024年土地法に移行している間、以前に発行された古い土地価格表が依然として地方自治体で使用されている間、今後も繰り返されるだろう。
「高値で入札した後に保証金をキャンセルするのは、価格操作につながるインフレ行為だと誰もが言います。しかし、この行為を裁定するには、法律が明確に定義されていなければなりません。規制がなければ、罰則も存在しません。」
しかし、罰則制度があっても、投機や価格高騰を防ぐのは依然として困難です。例えば、証券分野では市場操作に関する規制はありますが、違反行為は依然として発生しています。問題は、現状では利益と罰則が均衡しておらず、それを両立させることが難しいことです。現行法には依然として不十分な点があることは明らかです」と彼は述べた。
ハノイ市が高額入札後に保証金を撤回した者の身元を公表した件について、トゥアン氏は、これはあくまで情報提供のための措置であり、保証金を撤回した者にはいかなる影響も及ぼさないと述べた。なぜなら、彼らは依然としてオークションへの参加を禁止されておらず、利益も損なわれていないからだ。
同氏によると、改正不動産オークション法は第70条にオークション参加者に対する違反行為への制裁規定を追加した。これにより、投資プロジェクトや鉱物資源開発権を実施するための土地の割り当てや賃貸の場合、保証金を放棄して落札結果が取り消された落札者は、6か月から5年間オークションに参加できなくなる。
ただし、この規定は、競売人が投資プロジェクトまたは鉱物資源開発権を実施する場合にのみ適用されます。改正不動産競売法は2025年1月1日に施行されます。
不動産価格高騰の原因を特定しても効果はありません。投機的な取引を防ぐには、譲渡数量や譲渡時期に基づいた不動産税の課税ツールが必要です。例えば、1ヶ月以内に譲渡された不動産と、5年後に売却された不動産では税率が異なります。さらに、各人の平均的な利用ニーズと比較した数量や面積に応じて課税することも可能です。
ミエン氏は、投機を防ぐための解決策について共有し、不動産価格が3か月以内に異常に20％上昇した場合、または市場に社会経済的安定に影響を与えるその他の変動があった場合、国が介入して規制するという明確な規制が現在あると述べた。
しかし、不動産価格の異常な上昇を把握するためには、データベースシステムを構築し、定期的に更新して、国が適時に介入措置を講じることができるようにする必要がある。
同時に、彼女は税制上の手段と信用政策介入の活用が必要だと述べた。具体的には、多くの不動産を所有しながらも活用せず放置しているケースでは、より高い税金を支払う必要がある。短期間で売買される不動産は高い税金が課せられる。不動産の譲渡期間が長いほど、税金は低くなる。
信用政策に関して、ミエン氏は、市場が不安定化の兆候を見せれば信用水準は引き下げられるだろうと述べた。
例えば、通常は資本支出が30%で、残りの70%は銀行からの借り入れとなります。しかし、市場が予測不能に変動した場合、融資額は約40～50%に減少し、残りの資本は購入者の自己資金となります。場合によっては、より高い金利が適用されることもあります。ただし、この措置は2軒目以上の住宅を購入する人にのみ適用されるべきであり、居住目的で初めて住宅を購入する人には、より優遇措置があるべきだと彼女は指摘しました。
さらに、高額入札しながら保証金を放棄するといった事態を防ぐため、ミエン氏は評判レベルを評価する措置が必要だと述べた。オークションに落札しながら保証金を放棄した者は、一定期間、参加を禁止される。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
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