住宅供給は改善する
2024年1月初旬、国会は土地法（改正版）を可決しました。これはベトナム不動産市場にとって重要な転換点となると考えられています。多くの法律が適用されることで、不動産市場の透明性が高まり、人々が不動産購入についてより容易に理解できるようになり、不動産バブルの「膨張と崩壊」といった事態を回避できるようになることが期待されます。
ダット・サン・サービス不動産経済金融研究所所長のファム・アン・コイ氏は、ングオイ・ドゥア・ティンとの会談で次のように述べた。「2024年土地法および信用機関法の成立は、不動産業界の制度的枠組みの完成に貢献します。
今後、不動産市場はより体系的かつ慎重に発展していくことが予想されます。
「土地法（改正）、住宅法（改正）、不動産業法（改正）の成立により、市場経済の制度的発展に沿った土地管理・利用に関する政策と法律の同時進行の要件が満たされ、土地資源が経済的、持続可能かつ最高の効率で管理、開発、利用されるようになる。」
これは、工業化、近代化、社会的平等と安定を促進し、国家の防衛と安全保障を確保し、環境を保護し、気候変動に適応し、我が国を高所得の先進国に変える勢いを生み出すという要件も満たしている」とコイ氏はコメントした。
土地基金の解決と公営住宅プロジェクトの開発は、市場への供給創出という点で非常に重要だと考えられています。多くの住宅ニーズを持つ人々が、より容易に不動産にアクセスできるよう支援します。
人々、実際の住宅購入者は恩恵を受けるだろう
専門家によると、この法律の多くの新たな点は、人々にとって有利であり、企業の困難を解消し、より適正な価格での市場への供給を増やすと評価されています。これにより、投機や価格高騰を抑制し、不動産市場に影響を与えることに貢献しています。
「新法が早期に適用されれば（具体的には2024年7月1日から）、引き渡し基準や進捗状況などに関する多くの厳格な規制のおかげで、不動産プロジェクトの質も向上すると予測されます。例えば、2023年住宅法第36条では、投資家はプロジェクトを実施する能力と経験を有していなければならないこと、契約締結のために他のパートナーを委任・指名してはならず、技術インフラシステムの完成と承認、登録フェーズの進捗を確保した後にのみ土地を譲渡しなければならないことが規定されています」と、ダットサンサービス不動産経済金融研究所所長のファム・アン・コイ氏は述べています。
新しい土地法が適用され、投資家は市場に出す前に十分な資金を準備し、法的手続きを完了することが義務付けられ、「泥棒を素手で捕まえる」ような事態を避け、不動産価格を高騰させることになる。
専門家によると、新たな規制は投資家にプロジェクト開発における規律を強制するため、消費者は概して法改正の恩恵を受けることになる。最も恩恵を受けるのは、海外在住ベトナム人と、移住／補償金を受け取った人々である。
統計によると、送金の約15～20%が直接不動産に投資されています。法改正により、より正式な法的枠組みとより柔軟な政策が整備され、海外在住ベトナム人による土地使用権の譲渡（従来は賃貸のみ、未使用住宅の管理のみ許可）が認められるようになりました。これにより、不動産市場への外国資本誘致の機会がさらに拡大するでしょう。
移住・補償の対象となる人々も、多くの場合、権利が保障されています。移住の対象となる世帯や個人には、仕事に就き、収入を得て、生活と生産を安定させる機会が与えられます。
伐採対象となる土地の所有者もより公平に利益を得ることになり、土地の補償価格は地域ごとに決定される。
2024年土地法では、移転先において住民の生活保障のための技術的・社会的インフラ整備が必須と規定されている。土地収用時に補償を受ける世帯・個人については、住宅地の取得条件を満たさず、他の居住地の確保が困難な場合でも、住宅地の補償を受けることができる。また、 農地以外の土地（住宅地ではない）を収用される対象者に対しても、従来よりも柔軟に土地の補償が行われる。
フードン・グループのゼネラル・ディレクター、ゴ・クアン・フック氏は次のようにコメントしました。「改正土地法の適用は、不動産市場の透明性向上に大きく貢献するでしょう。投資家は、消費者に製品を提供する前に、適切な行動を取り、あらゆる法的手続きを遵守することが求められます。」
さらに、土地の開墾対象となる場合、土地の価格は市場価格に従って決定されます...これにより、土地の開墾がより迅速かつ便利になることは間違いありません。」
しかし、専門家によると、この法律が適用され、一部のプロジェクトで補償価格が上昇し、投資家に対する事業条件、資本比率、移住手続きなどの要件が厳しくなると、民間住宅やその他の不動産の価格上昇につながるという。
したがって、住宅購入者や真に住宅を必要としている人は、タイミングも考慮し、自分の経済力に合った不動産商品を購入することを選択する必要があります。
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