多くの不動産企業は依然として銀行からの資金調達に苦労しています。

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多くのリスクにより信用資本へのアクセスが困難

最近、市場では取引が再開しつつあるという明るい兆候が数多く見られます。強固な財務基盤を持ち、最近の冷え込みを耐え抜いた一部の不動産事業者は、製品を市場に投入するためのプロジェクトを完了させ始めています。

しかし、回復は必ずしも力強いとは言えません。なぜなら、多くの企業は、プロジェクトを継続するための資金を調達できず、キャッシュフローを確保できずに、徐々に「沈没」しているからです。これらの企業は、法的問題に巻き込まれたり、銀行の条件を満たすのが困難だったり、金利が魅力的でないため融資を継続できず、以前の金利負担を抱えたままになっているのです。

中には、審査基準を満たさない企業も存在します。こうした企業の健全性はリスクゾーンにあるため、融資には高いリスクが伴います。

多くの不動産事業者は依然として銀行融資の獲得に苦労している。画像1 — 多くの企業は、多くのリスクが伴うため、融資を受けるのが困難です。

一方、顧客預託金や債券など、不動産事業で頻繁に利用されるその他の資金フローも、多くの問題に直面しています。近年、投資家の信頼感が急激に低下しているため、将来の住宅プロジェクトは購入者にとって魅力に欠けているようです。多くの人は、より多くの費用がかかるものの、リスクを軽減できるにもかかわらず、住宅証明書付きの住宅購入を待つことさえしています。

社債市場についても、最近の市場の低迷を受けて、市場への信頼感はそれほど高くありません。個人向け社債の発行額は2022年6月以降継続的に減少しており、政令第08/ND-CP号と中央銀行によるいくつかの措置により、今年3月以降ようやく改善が見られました。

そのうち、不動産業界は2023年の最初の7ヶ月間の社債発行総額が26兆550億ドン（33%）で第2位となり、多くの企業が債券保有者との交渉で債務返済期間の延長に成功しています。

しかし、回復の兆しが見えているにもかかわらず、多くの不動産事業者は依然として返済期限の重圧に見舞われています。債務返済期間の延長は、事業者が事業運営を安定させるための「息抜きの時間」を確保し、債務再編によって徐々に回復していくための短期的な措置に過ぎません。

ハノイ証券取引所によると、9月は2023年の債券償還の重要な時期でもあり、約41兆ドン相当の債券が償還を迎える（HNX調べ）。支払い遅延企業のリストは日々増加しており、8月24日時点で、社債の利息または元本の支払遅延リストに約67社が掲載されている。

多くの企業が解散の危機に直面しています。

ベトナム不動産協会（VARS）の最近の調査によると、市場状況が今のように厳しい状況が続いた場合、2023年第3四半期末までに生き残れる企業はわずか25％にとどまるという。この困難が2023年末まで続いた場合、倒産に直面する不動産企業の数は増加するだろう。

さらに、不動産取引フロアの最大20%が解散または倒産の危機に直面しており、40%のフロアは少数の中核スタッフで運営を続けながら存続に苦戦しています。残りのフロアは存続できていますが、回復力は高くありません。

多くの不動産事業者は依然として銀行融資の調達に苦労している。図2 — 多くの不動産取引フロアは依然として「衰退」段階にあります。

本調査では、調査対象企業の最大43%が、2023年初頭以降に導入された新たなメカニズムや政策が不動産供給にプラス、非常にプラスの影響を与えたと回答しています。一方で、最大57%の企業は、これらのメカニズムや政策は「通常」の影響しか与えていないと評価しています。

投資家心理に関して、調査データによると、2023年初頭以降に導入された新たなメカニズムや政策が投資家心理にプラス、特に非常にプラスの影響を与えたと評価した企業はわずか21%でした。残りの企業はいずれも、一定期間の観察とモニタリングを経ても市場に明確な変化は見られず、投資家心理が安定した後も、意思決定に依然として非常に慎重な姿勢を保っていると述べています。

資金調達に関しては、70%以上の企業が、資金調達の困難を解消するためのメカニズムや政策は企業に実質的な影響を与えていないと回答しました。一方、残りの30%は、債券発行活動に関する課題の解決が必要なグループにおいて、これらの政策がプラスの影響を与えていると回答しました。

これらの数字は、これまで市場や不動産事業の困難を取り除くための多くのメカニズムや政策があったにもかかわらず、資金源、財務レバレッジ、市場要因に関連する客観的および主観的な困難のために、多くの事業が「瀕死」状態に陥ったことを示しています。

不動産事業が円滑に資金を吸収するためには、市場の問題を徹底的に解決する必要があるという意見が多くあります。また、債券、信用、顧客からの資金調達といった従来の資金調達チャネルに重点を置くのではなく、多様なチャネルを活用して資金を調達する必要があります。

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