120兆円のパッケージで未払いの債務は発生していないのですか?
ドンナイ省人民委員会の幹部によると、現在、省内では31～32の工業団地が稼働しており、61万8000人の労働者が就労している。そのうち約32万1000人は他省出身者で、そのほとんどが住宅を必要としている。2025年までにさらに3つの工業団地が稼働し、約45万人の労働者が住宅を必要とすると予想されている。
省は指導、解決策の提供、土地基金の見直し、労働者向け住宅開発計画（NOCN）の補完、そして初期の段階におけるいくつかのプロジェクト実施などを行ってきたものの、現在までに省全体で約4,500戸にしか達していない。労働者は依然として主に地元の人々が建設した住宅を借りている。
トゥー・ティエム社の労働者住宅プロジェクトは停滞している
社会住宅（NOXH）と社会住宅公団（NOCN）の建設で大きな成功を収めている地域の一つであるビンズオン省では、2020年までに実際に利用された住宅は約35,700戸にとどまり、政府が2021年から2030年にかけて86,877戸の開発目標を掲げているのに対し、達成には至っていません。2030年までの需要である129,212戸と比較すると、この数字は依然として少なすぎます。
ホーチミン市には多くの工業団地があり、移民人口も多いにもかかわらず、2006年から現在までに建設された社会住宅はわずか1万8800戸余りにとどまっています。ホーチミン市人民委員会の幹部によると、2021年から2025年にかけて、ホーチミン市は約250万平方メートル（約3万5000戸相当）の社会住宅を開発する予定で、2026年から2030年にかけては約5万8000戸の開発が見込まれています。
建設省の報告によると、現在までに国は181件の社会住宅プロジェクト（戸数約94,400戸、延床面積480万平方メートル以上）の建設を完了している。地方自治体は291件の社会住宅プロジェクトを継続的に実施しており、建設規模は約271,500戸、延床面積は約1,452万平方メートルに上る。
特に注目すべきは、120兆ドン規模の融資パッケージに関して、建設省は11の地方自治体が融資対象となる24件のプロジェクトリストを発表し、融資需要は約12兆4000億ドンに達したと発表している点だ。しかし、実際には、この融資パッケージによって未払い債務はまだ発生していない。
ロンカイン市（ドンナイ省）の社会住宅プロジェクトの投資家であるタンタン設計建設コンサルティング株式会社のグエン・タン・キエット代表は、タンニエン紙の取材に対し、10月4日に同プロジェクトの社会住宅201戸の購入権を得るための抽選を実施したと語った。同社は、2023年4月に120兆ドンの融資パッケージが発表されるとすぐに、住宅購入者が融資を受けられるようにドンナイ建設局に登録したが、まだ何の反応もない。同社はまた、社会政策銀行と協力して、顧客が社会住宅を購入するための資金を年4.8％というより優遇された金利で貸し出そうとしたが、まだ何の反応もない。
「ロンカイン市バオヴィン区の社会住宅プロジェクトは2020年6月に着工し、アパート462戸、タウンハウス592戸を含む1,054戸の社会住宅が建設されました。このうち、平屋建てのタウンハウスは1戸あたり約8億～9億ドン、面積は約90～95平方メートルです。社会住宅購入者の多くは、金利が安いため、社会政策銀行の融資パッケージに興味を持っています」とキエット氏は述べた。
数千戸の公営住宅が未販売のまま
バクニン省人民委員会のゴ・タン・フオン副委員長は先日、同省がこれまでに7件の社会住宅および産業住宅プロジェクトを完了し、4,000戸の住宅が利用可能になったと発表した。投資家は1,681戸の住宅を販売用に広告したが、購入登録した労働者はごくわずかで、1,324戸が未販売となっている。その原因は、この地域の労働者の70%以上が他地域から来ていることにある。特に、出稼ぎに来る18歳から30歳の若い労働者は、住宅購入ではなく賃貸を希望している。さらに、月収が900万～1,000万ドンと低い労働者は、住宅購入のための資金を賄うことも困難だ。生活費に加えて、既に苦境に立たされている労働者は、故郷の家族に仕送りするために貯蓄しなければならない場合が多い。それだけでなく、バクニン省の労働者の多くは住居が不安定で、転職も多い。省の指導者たちは、労働者が高層ビルでの生活に慣れていないとも述べている。そのため、バクニン省は、工業団地、経済区、輸出加工区、ハイテク工業団地、中小規模の産業集積地、そしてあらゆる業種・職種の生産施設で働く労働者に広くサービスを提供できるよう、NOCN建設への投資は工業団地外で行われるべきであると提案した。同時に、建設省に対し、労働者向け住宅プロジェクトに対する更なる特別優遇措置を検討・拡充するよう提案した。
バクニン省だけでなく、ホーチミン市でも社会住宅や非居住用住宅が売れない状況が起きており、長年住宅不足が続いている。最近、ホーチミン市人民評議会との作業中、トゥドゥック市首長は、フオックタン社のNOCNプロジェクトは今年末までに1,000戸以上のアパートの引き渡しが予定されているが、住宅を借りるための申し込みは約100件に過ぎないと述べた。投資家の代表は、実際には社会住宅支援の受益者グループの多くの顧客から問い合わせがあったものの、要件を満たす申し込みはごくわずかだと説明した。購入資格のある人々はお金がなく、120兆VNDの融資パッケージの金利が最大7.7％/年、期間がわずか5年で、商業ローンの金利より年間1～1.5％低いだけの銀行から借りる勇気がない。一方、お金を持っている人は労働者のグループには含まれません。このプロジェクトの投資家は、上記のアパートを売却するために、現在、労働者以外の社会住宅購入者に売却するという「リスク」を負っています。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、120兆ドンのパッケージの金利は高すぎて、社会住宅を購入する人々の負担になっていると率直に語った。さらに、現行の規定では、社会住宅を購入する資格のある人は、住宅、居住、収入の3つの条件を満たす必要がある。特に、居住条件は、社会住宅プロジェクトの場所に永住登録されているか、1年以上の臨時居住登録があることである。また、社会住宅を購入する人は個人所得税の対象になってはならず、つまり、月収が1100万ドンを超えてはならない。これらの規定は、一部の専門家から時代遅れだと考えられている。例えば、社会住宅の価格は5年間でほぼ2倍になったが、住宅購入の重要な条件である低所得の判定方法は、8年前と変わっていない。
建設省の幹部らは、社会住宅開発計画は目覚ましい成果を上げているものの、期待に応えられていないことを認めた。主な理由は、土地不足、投資家選定の難しさ、優遇資本の不足、インセンティブ制度の不十分さ、そして社会住宅開発への投資手続きが依然として複雑で時間がかかることにある。さらに、一部の組織や個人は、制裁措置が不十分あるいは不十分なため、社会住宅に関する法律を遵守していない。
現在、政府は住宅法（改正）の草案を受理し、修正作業を進めています。特に、社会住宅開発のための土地基金、社会住宅プロジェクト投資家の選定、社会住宅建設のプロジェクト投資家に対する賃貸、リース購入、販売のためのインセンティブ、社会住宅の販売価格、賃貸価格、リース購入価格の決定などに関する政策の改正が提案されています。これにより、社会住宅への投資と開発を奨励・促進し、社会住宅価格が適正水準に維持されることが保証され、低所得の幹部、労働者、労働者が住宅を購入し、生活を安定させる条件が整います。特に、この草案には、社会住宅政策の実施における国家の主導的役割を強調する多くの規定が追加されました。具体的には、国家は、社会住宅のリースとリース購入のための公共投資資金を用いて、社会住宅建設に投資します。国家は、国債、債券、政府開発援助資金、スポンサーからの優遇融資、国家開発投資信用資金を用いて、社会住宅建設に投資します。売買、リース、割賦購入のために法律の規定に従って土地開発基金、その他の予算外国家財政基金から動員される資本。
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏
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