「立法化」しないという提案は厳しく管理されなければならない

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不動産投資・ビジネス分野の法律専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、 VTCニュースに対し、ミニアパートは、適度な広さ、若い家族や労働者にとって手頃な価格、生活、仕事、勉強に便利な立地などから、大都市で非常に人気があると語った。しかし、それはまた大きな「問題」でもある。

9月12日夜に発生したクオンハー（ハノイ市タンスアン区）のミニアパート火災は、車も入れない狭い路地に、高さ10階建て、床面積わずか200平方メートル、延べ床面積2,000平方メートルのミニアパートが建てられ、最大45世帯、約150人が住んでいたため、恐ろしいものだった。

「ミニアパートは投資プロジェクトではないため、認可も受け入れもされず、安全性や防火に関する定期的な検査も行われていないため、人々の生活は非常に脆弱だ」とディン氏は強調した。

しかし、住宅法案（改正）では、このタイプを「世帯および個人の多階建て多世帯住宅」の名称で「合法化」することが提案されており、つまり、世帯または個人が数百平方メートルの土地を所有している場合、事業を設立したり、投資法、住宅法、不動産事業法に従って投資手続きを行うための投資プロジェクトを設立したりすることなく、販売用のミニアパートを建設できるという。

ミニアパートは、その利便性の一方で、予測できない危険も数多く抱えています。（イラスト：コン・ヒエウ）

つまり、投資方針の承認、土地の割り当て/リース、土地の評価と土地に対する財務義務の履行、実行可能性調査報告書/基本設計の評価、防火および消防の承認、建設許可の発行、防火および消防の受入れ、開発および運営に適した工事の受入れなどの手続きが不要になります。

ディン氏は、最新の住宅法改正案（2023年8月末に専門代表者会議に提出）第57条において、住宅所有者が各アパートごとに個別の「ピンクブック」を発行することを選択できる点に危険性があると強調した。承認されれば、ミニアパート型住宅は「合法化」され、通常のアパートと何ら変わりがなくなる。これは、現行住宅法（第46条）および以前の政令71/2010にも反映されている。

したがって、7億〜8億ドンを所有する若い家族も、30平方メートルのミニアパートを購入し、プロジェクト内のアパートを購入するのとまったく同じように「ピンクブック」を受け取ることができる。

この政策が可決されれば、ミニアパートの人気は間違いなく「さらに高まり」、人々はミニアパートの購入に殺到し、隣接する土地を結合して争奪戦を巻き起こし、プロジェクトに従って住宅開発を奨励するのではなく、どこでもミニアパートを建てて販売するようになり、インフラの同期接続が確保されるだろう。

ミニアパートが「合法化」されれば、安全と防火の問題だけでなく、ミニアパートを購入する世帯のための技術インフラ、社会インフラ（学校、医療、行政、サービスなど）の解決も、ハノイ、ホーチミン市、ダナンなどの都市部の当局にとってさらに山積みになるだろうとディン氏は警告した。

そのため、ディン氏は次のように提案した。ミニアパートメントを「合法化」するのではなく、むしろ、この種の物件を厳しく管理するための措置を講じるべきだ。特に、ミニアパートメントの売買を認めず、また、ミニアパートメントごとに個別の「ピンクブック」を発行しないことを断固として禁じることで、この種の物件の蔓延を防ぎ、治安の悪化や都市インフラシステムの過負荷のリスクを回避する。

「住宅用地の使用権を持つ世帯や個人がアパートを建てたい場合は、投資法、住宅法、不動産事業法に従って投資手続きを行うために企業/協同組合を設立し、投資プロジェクトを準備する必要がある」とディン氏は述べた。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、ミニアパートを合法化するために法的な抜け穴をなくす方向に2014年の住宅法を改正する必要があると述べた。

具体的には、チャウ氏によると、2014年住宅法第46条第2項の規定には、「都市部の世帯および個人は、建築法の規定に従って住宅を建設および改築しなければならず、住宅の品質に責任を負わなければならない」と明記されている。

2階建て以上の住宅の建築が許可され、各階に2戸以上の住戸が閉鎖型で設計・建築され、建築基準法規による住戸ごとの最低床面積基準を満たし、かつ、当該住宅の一部の面積が私有地、一部が本法の規定による住戸の共有地である場合、国は当該住宅の各住戸の所有権を承認するものとする。

チャウ氏によると、この規制は大都市におけるミニアパートメントの「間引き」と乱開発を招いており、都市開発計画に支障をきたしている。同時に、美観の喪失、防火対策の不備、住民へのライフラインやサービスの不足も招いている。そこで協会は、2014年住宅法第46条第2項を改正し、ミニアパートメントに対するレッドブックの発行を全面的に廃止し、賃貸事業のみを認めることを提案している。

実際、近年、多くの投資家が一般住宅の建設許可を申請した後、法律を回避して当初の設計を変更し、事業用のミニアパートを建設しています。大都市におけるミニアパートの建設の蔓延は、都市開発計画を混乱させ、景観を損ない、購入者にリスクをもたらすことさえあります。

これは建設省も指摘しているとおり、一部の地域では、機能機関の緩い管理を悪用し、世帯や個人が、法律の規制に従わずに、無許可建築、許可なし建築、計画違反建築、空間侵害、アパートの分割、恣意的な増築など、高層住宅やマンションを勝手に建て、その後、自由に売買や譲渡を行っているという状況が発生している。

建設省も警告を発した。管理が強化されなければ、防火規則違反、住宅コミュニティでの火災や爆発の潜在的な危険性の高まり、技術インフラや社会インフラシステムの過負荷、設計や建築密度の違反によりアパート購入者に所有権証明書を発行できないなど、多くの結果を招くことになり、売主と買主の間の紛争や訴訟につながるだろう。

チャウ・アン

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