バーチャル熱は終わった

2023年不動産業法（改正）は、2025年1月1日に施行され、土地法の規定に基づき、特別級、一級、二級、三級都市区域の区、区、市において、自ら住宅を建設し、土地を分譲し、住宅建設事業に投資するための土地使用権の競売の対象となっている個人には、土地使用権を譲渡できないと規定しています。これにより、全国105の市町村において、土地の分譲・売却が禁止されます。

多くの人がこのことが地価に影響を与えることを懸念しており、最近では多くの地域で、2023年の不動産業法の施行日を見越して投資家が土地を「物色」する動きが見られています。しかし、長期的には、土地の分譲と売買を厳しく規制することで市場の透明性が高まり、仮想通貨の熱狂が解消されるという点で専門家の意見は一致しています。

2023年の宅地建物取引業法（改正）施行後、大都市での土地の分割・売買が禁止される。

金融・不動産専門家は、この法律の規定は土地の「仮想的な熱狂」を抑制し、不動産市場の安定化に貢献することを目的としていると述べた。同時に、同期的で近代的な技術インフラを備えたプロジェクトの開発を促進する。特に、住宅購入者を保護し、土地紛争を抑制することが目的である。

この専門家によると、土地の分割・売買を禁止する規制は住宅地にのみ適用され、非農地には適用されない。そのため、人々は分譲事業を経ることなく、自分の土地に住宅を建てることができる。「105の市町村における土地の分割・売買の禁止は、健全で持続可能な不動産市場の発展と消費者保護を目的とした措置である。しかし、この規制を効果的に実施するためには、当局間の緊密な連携が必要だ」と専門家は述べた。

ティンタン社のドアン・クオック・デュエット取締役は、土地を区画に分割して地方で販売するプロジェクトの禁止とその方法については、法律が正式に施行されるまで待たなければならないと述べた。「現在、金利は非常に低いものの、不動産の供給は限られており、購入者のニーズを満たすには不十分です。そのため、土地の区画に分割して販売することを制限するという情報は、市場を『過熱』させる一因となっています。多くの人々が価格の上昇を懸念し、購入に殺到しているからです。しかし、土地フィーバーがあると言うのは必ずしも真実ではありません」とデュエット氏は述べた。

ベトアンホア不動産会社のチャン・カイン・クアン社長は、2023年不動産事業法における土地の分割・売買に関する規制は、分割された土地への関心と取引を刺激するだけだが、最近噂されているような熱狂を引き起こす可能性は低いと述べた。「近い将来、都市部における土地の分割・売買はより厳しく規制されるでしょう。これは、不動産市場のコントロール、仮想的な熱狂の抑制、そして「ゴースト」プロジェクトを削減するためです。特に、購入者の権利を保護するためです。購入者が「群がられて」違法に分割されたプロジェクトの土地を誤って購入したり、購入後に放棄したりして資源の無駄遣いをすることがなくなります」とクアン社長は述べた。

クアン氏によると、この規制は、不動産事業を行う企業や個人に対し、プロジェクトを立ち上げ、地方計画に従って認可を申請し、土地使用権付きの住宅を販売することを義務付けるもので、現状のように区画を分割して売却することは認められないという。既存の住宅地において、条件を満たせば、個人が区画を分割したり、区画を譲渡したりすることは依然として認められている。「簡単に言うと、現在、土地の分割には3つのケースがあります。住宅を販売せずに土地を売却すること、1/500計画で分譲許可を得た不動産事業を行う個人、そして既存の土地を個人が区画分割することです。新規制では、プロジェクトを行う企業や1/500計画で不動産事業を行う個人は、区画を分割して売却することが禁止されます」とクアン氏は述べ、この法律は投機を減らし、真に住宅を必要としている人々だけが購入を決意するだろうと確信している。なぜなら、住宅プロジェクトが成立すれば、住宅と土地の価格が土地の価格よりも高くなるため、同時に土地の放棄を回避できるからだ。

地方の土地価格は上昇するでしょうか？

一部の専門家によると、特別市街地I、II、III地区における土地の分割と売買の規制強化によるデメリットと影響は、供給が減少することで、IV地区（市街地土地類型4）以降の土地への投資が促進され、農村地帯の土地の魅力が高まり、間接的にこの地域の価格上昇を促すことになるという。

出典: https://nld.com.vn/het-thoi-gay-sot-ao-196240514210807579.htm