低所得者層のニーズを満たし、住宅価格を下げるソリューション

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過去2年間、手頃な価格の住宅の供給は市場から消えていた。

過去1年間の不動産市場調査会社の調査によると、ホーチミン市の住宅価格は下落しているものの、実際に住宅を必要としている人々の大半にとって、1平方メートルあたり2,500万～3,000万ドンの手頃な価格の住宅を入手するのは依然として困難だという。

現在、中級クラスのアパート（2部屋）の価格はおよそ25億ドン（1平方メートルあたり3,500万ドン）で、年間約1億ドンを貯蓄できる世帯や個人の平均収入の約20倍に相当します。

約20億ドン以下（1平方メートルあたり2,500万～3,000万ドン）の手頃な価格のアパートや社会住宅アパートの供給は非常に限られており、過去2年間、ホーチミン市の市場ではほとんど見られなくなっていました。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は、不動産価格は継続的に上昇しており、人々の収入を上回るペースで上昇していると述べた。特にホーチミン市のマンション価格上昇指数は、2015年から現在までの8年間で人々の収入増加率を上回り、82%増加した。

一方、ベトナム統計局のデータによると、都市部の住民の所得はわずか39%しか増加していない。つまり、ホーチミン市の住宅価格は、住民の所得の24年分にほぼ匹敵する。

レ・タン社のレ・ヒュー・ギア取締役は、現在の住宅価格の高騰について説明し、政府はこの状況に注目し、価格を下げる方法を模索しているが、不動産業界が最も困難な時期にあるにもかかわらず、この目標は依然として課題に満ちており、期待された成果は達成されていないと述べた。

ンギア氏によると、住宅価格が高騰する理由は3つある。土地、資材、労働力、設計、監督、建設などの投入コストが高いこと、手続きや法的手続きに時間がかかること、金利が高いことなどの変動投入コストが高いこと、そして第一の売主である投資家と第二の売主である投資家が利益を最大化しようとする意志があることだ。

住宅価格を下げるために協力しよう

多くの専門家は、不動産価格を下げ、セグメントを再構築するためには、国家管理機関から不動産企業、銀行に至るまで、多くの主体と構成要素の「共同の努力」、視点の統一、実施方法、調整が必要だと考えています。

国家管理機関としては、まず第一に、投資と建設のプロセスと行政手続きを短縮する選択肢を検討する必要があります。また、土地使用料と敷地整地の計算において企業を支援する選択肢を検討する必要があります。なぜなら、これら2つは投資家にとって大きなコストを占め、不動産価格に直接影響を与えるからです。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏によると、土地基金の創設費用、建設資材価格、投資、建設、人件費などの関連コストの急激な上昇により、不動産価格も上昇しているという。さらに、低金利と高インフレも、近年の不動産価格の継続的な上昇に寄与している要因である。

ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、住宅価格を下げるためには、セグメントの再編成が必要であり、そのためには、国家管理機関から企業、銀行など多くの関係者の協力、貢献、視点の統一、実施方法、調整が必要だと述べた。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、住宅プロジェクトのコストと販売価格の計算の再構築を提案した。

住宅プロジェクトの主なコストには、土地基金の設立費用、建設費用、金融費用、管理費用が含まれます。

土地基金創設のコストについて、チャウ氏によると、土地使用料の徴収方法を変更し、「土地の利用目的を農地、非農地から住宅地に変更する行為」に対して透明な税率（地価公示価格の15～20％程度）で課税するように転換する必要があるという。

これにより、「要求・提供」の仕組みや嫌がらせがなくなり、現在の方法に比べて土地使用料が削減され、住宅コストの削減に貢献し、住宅価格を引き下げる条件が整います。

「投資家が依然として高値で住宅を売却しても、あまり心配する必要はありません。なぜなら、彼らは法人税を多く支払わなければならなくなるからです。また、原則として価格は市場によって決まります。もし投資家が高値で住宅を売却すれば、住宅購入者は背を向け、ボイコットするかもしれません」とチャウ氏は述べた。

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