北部の工業地帯の土地賃貸価格が上昇し、競争上の優位性が低下している

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北部の工業用不動産の魅力

2023年上半期、北部の省・市は製造業分野で最大の外国投資を誘致し、34億米ドルに達しました。これは、新規登録された238件のFDI製造業プロジェクトの63％に相当します。

そのうち、バクザン省は10億6000万米ドルで新規登録プロジェクト全体の20%を占め、シンガポールのフーリアン・プレシジョン・テクノロジー工場への投資（6億2100万米ドル）や、ロンジ・グリーン・エナジー・テクノロジー株式会社のプロジェクト（1億4000万米ドル）などが含まれています。バクニン省は、登録資本金4億8600万米ドルで、製造業への外国直接投資（FDI）誘致において全国第3位です。

投資分野別に見ると、2023年上半期の製造業における新規登録FDI資本のうち、電気機器が11億4000万米ドルに達し、全体の21%を占め、最も大きな割合を占めました。次いで、コンピューター・電子・電気製品が全体の20%、ゴム・プラスチック製品が15%を占めました。

北部工業団地の土地賃貸価格が上昇し、競争優位性が低下する画像1 — イラスト写真。（出典：DK）

経済地域別に見ると、北部経済圏では、新規投資資金の主な受入分野はコンピューター、電子・電気製品で、地域全体の総投資資金の19%を占めています。次いで電気機器（15%）、ゴム・プラスチック製品（わずか5%）、自動車（4%）となっています。一方、南部経済圏では、状況がやや逆転し、ゴム・プラスチック製品への投資資金が最も多く、地域全体の総投資資金の10%を占めています。金属製造業は4%、飲料水は約3%となっています。

さらに、製造業と太陽光発電も北方へのシフトが進んでいることが注目されています。2022年の北部経済圏における製造業プロジェクト上位5社のうち3社は、太陽光発電関連分野です。全国の太陽光発電製品メーカー30社のうち、77%が北部経済圏に所在し、南部経済圏にはわずか23%しか所在していません。

そのうち、トリナ・ソーラーはタイグエン省イエンビン工業団地で2億7,500万米ドル規模のプロジェクトを展開する最大の投資家です。投資家は主に中国、香港、シンガポールからの投資家です。2023年上半期には、米国の太陽光モジュールメーカーであるソーナバ・ソーラーも、バクニン省クエヴォ工業団地に年間生産能力1ギガワットの近代的な工場を建設し、生産を開始しました。

ベトナムの民間企業AD Greenは2023年、タイビン省ティエンハイ郡アンニン工業団地の約8ヘクタールの敷地に、3ギガワット（約4500万ドル）の太陽光パネル工場を開設しました。この工場は国内外市場向けに生産されます。

北部地域の主要テナントグループは、電子機器・コンピューター、自動車、機械設備、太陽光発電関連製造業など付加価値の高い分野のテナントであり、サムスン、LGエレクトロニクス、フォックスコン、キヤノン、ヒュンダイ、ホンダ、ビンファストなどの大手企業が入居していることがわかります。

一方、南部の主な入居企業は、ゴムやプラスチック製品、食品・飲料、建設資材、衣料品などを加工する企業であり、付加価値が低いと評価されている産業である。

サヴィルズ・ハノイの産業アドバイザリーサービス部門シニアマネージャーのトーマス・ルーニー氏は次のようにコメントしています。「北部経済区は戦略的な立地にあり、国内外の市場へのアクセスが良好です。」

過去5年間で、ハイフォン港、ラックフェン深水港、カイラン港を含む3つの主要港を結ぶ一連の高速道路プロジェクトにより、この地域のインフラは大幅に改善されました。さらに、北部経済区は広大な土地を保有しており、高付加価値分野のテナントの需要を満たし、自動車組立、電子部品、太陽光発電製品など、多くの大型投資プロジェクトを誘致しています。

「北部経済区は、ハイフォンを経由するベトナムの重要な輸出入ルートを利用できるだけでなく、近隣の市場へ商品を便利に移動できるため、投資家にとって大きな利点であると考えられる」とトーマス・ルーニー氏は述べた。

家賃が高いと競争上の優位性が低下する可能性がある

サヴィルズ・ベトナムによると、2023年上半期、北部では総面積1万2000ヘクタールに及ぶ工業団地プロジェクトが68件記録された。平均入居率は83%に達し、前年同期の81%から上昇した。平均土地賃貸価格は1平方メートルあたり102米ドルから1平方メートルあたり138米ドルに上昇した。

北部工業団地の土地賃貸価格が上昇し、競争優位性が低下する（画像2） — 北部の工業団地における土地税率が上昇しており、南部と比較した北部経済圏の競争力が低下している。（写真：DP）

そのうち、バクニン省は、中国国外でのサプライチェーンの多様化の必要性から電子機器企業やサプライヤーの新たな関心が高まったことにより、2022年の同時期と比較して土地賃貸価格が48％上昇し、賃貸サイクルあたり156米ドル/平方メートルに達しました。

フンイエン省では同時期に45%上昇し、1平方メートルあたり132米ドル/レンタルサイクルとなりました。同様に、主要省でも上昇が見られ、ハイズオン省（33%上昇、1平方メートルあたり101米ドル/レンタルサイクル）、ハイフォン省（28%上昇、1平方メートルあたり129米ドル/レンタルサイクル）が上昇しました。

サヴィルズのレポートによると、北部経済圏における既設工場の供給は、純賃貸可能面積（NLA）で350万㎡に達し、残りのNLAは約61万8000㎡です。2023年上半期の平均賃料は、月額4.8米ドル/㎡（VAT抜き）です。一方、ハイフォンとバクニン省での新規供給開始により、北部地域の既設工場・倉庫の稼働率は83%に低下しました。

サヴィルズ・ベトナムのインダストリアルサービス部門責任者兼副部長、ジョン・キャンベル氏は次のように述べています。「北部経済特区の現在の土地賃貸価格は2桁を超えており、南部経済特区と比較して北部経済特区の競争力が低下しています。地価の上昇は、電子機器、自動車、太陽光発電などの製造業の新規参入を阻害する可能性があります。これらの投資家は、広大な土地を、しかも手頃な価格で所有したいと考えています。」

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