古いマンションの価格は下落していると言われている一方、新しい物件は販売を通じて価格が継続的に上昇しており、市場の混乱を引き起こしています。
古いマンションの価格は下落していると言われている一方、新しい物件は販売を通じて価格が継続的に上昇しており、市場の混乱を引き起こしています。
新旧のマンション価格は逆方向に動く
2024年11月初旬、ホーチミン市12区在住のホアン・ヴァン・ゴック氏は、ピシティ・ハイパーク・プロジェクトにある58㎡の2ベッドルーム・アパートメントを購入することを決定しました。引き渡しは2023年末を予定しています。ゴック氏によると、このアパートメントの購入価格は5%のレッドブック手数料を除いて27億ドンです。ゴック氏によると、彼は前の投資家から、前の所有者が契約時に提示した価格と同じ価格でこのアパートメントを購入したとのことです。
「前所有者は売却しても利益が出ませんでした。当時、市場には多くのプロジェクトが同時に出回っていたため、投資家にとって売却は困難でした。当初の投資価格で売却することでしか買い手が見つからなかったのです。実際、前所有者は銀行から借り入れを行い、数年間にわたって元本と利息を支払わなければならなかったため、大きな損失を被りました」とゴック氏は述べた。
ピシティ・ハイパーク・プロジェクトの仲介業者、レ・ティ・ヒエン氏は、現在、このプロジェクトの住宅価格は以前と比べてそれほど上昇していないと述べた。2022年に引き渡しが行われる庭付きアパートメントのみが、2019年の初回購入時よりも価格が上昇している。
2018年と2019年に引き渡されたヒムラムフーアンプロジェクト（ホーチミン市トゥドゥック市）では、2022年には68㎡の2ベッドルームアパートメントが27～29億ドン/戸でした。しかし、2023年初頭には20～26億ドン/戸に下落しました。現在、市場は上昇傾向にあるものの、アパートメント価格は1戸あたり25～27億ドン/戸にとどまっています。
さらに、ホーチミン市タンビン区フォークアン通りとホンハー通りエリアにあるノバランド・グループのアパートプロジェクトは、1㎡あたり4,000万～4,200万ドンで販売されています。この価格は、この地域の住宅価格が1㎡あたり4,500万ドン以上になる2022年よりも低くなっています。
Batdongsan.com.vnのデータによると、ホーチミン市の中古マンションの平均販売価格は、前年同期比でそれぞれ4%と11%下落しています。市場におけるこのセグメントへの関心度も、それぞれ3%と26%低下しています。
一方、新規開業したプロジェクトでは、価格が10～20%上昇しました。例えば、ホーチミン市トゥドゥック市のキングクラウン・インフィニティ・プロジェクトでは、2023年の販売価格は1平方メートルあたり1億1,000万～1億3,000万ドンでしたが、現在、建物の上層階の建設が進められており、販売価格は1平方メートルあたり1億2,000万～1億6,000万ドンにまで上昇しています。
建設の最終段階にある国道13号線（トゥドゥック市）のアーバングリーンプロジェクトでは、投資家が現在提示している販売価格は1戸あたり25～28億ドンだが、2023年には1戸あたり23億ドンとなる見込みだ。
DKRS不動産会社のゼネラルディレクター、グエン・ヴァン・トゥン氏は、実際には、プロジェクトの各販売価格の上昇は投資家の計算によるものだと述べています。顧客の関心度に応じて、各販売価格は3～10%上昇する必要があるためです。この値上げは、最初の顧客に利益を実感してもらい、次の顧客には投資に適した価格上昇であることをご理解いただくためです。
市場は冷え始めている？
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、マンション市場が1年近く好調な成長を遂げてきたため、年末は多くの投資家が資産を移転する時期だと述べた。しかし、地価の高騰、利益率の低下、そして継続的な新規供給により、年初に比べて購入者の心理は冷え込んでいる。
2024年11月から現在までの取引成立件数は、多くの新規プロジェクトが売りに出されていることや価格が高騰していることなどから、以前の月に比べて減速し始めています。 
さらに、クオック・アン氏は、Batdongsan.com.vnの調査によると、現在の住宅購入者の最大86％が波に乗って利益を得ることを目指しており、つまり、アパートを購入してから価格が上がるのを待ったり、家が引き渡されて価格が上がるのを待ってから売却したりしていると述べた。
しかし、多くの証券会社や投資家自身も、2024年11月から現在までの取引成立件数は、多くの新規プロジェクトが販売開始されたことや価格の高騰などにより、以前の月に比べて鈍化し始めていると指摘しています。さらに、投資顧客は未発売のプロジェクトに「固執」しているため、新規プロジェクトへの投資を継続するためのキャッシュフローが不足しています。
「もう一つの要因は、不動産投資を専門とする顧客が相当数存在し、銀行の不良債権グループに該当することです。これらの顧客は過去にリゾート不動産プロジェクトの購入に投資し、投資家から銀行への利息支払いを約束されていましたが、その後、投資家は顧客への利息を支払わず、不良債権グループに転落しました。そのため、このグループの顧客は銀行ローンで住宅を購入することができず、市場はこれらの専門投資顧客を多く失っています」と、アジアン・ホールディングス・リアルエステート株式会社のグエン・ヴァン・ハウ社長は述べています。
ハウ氏によると、現在、マンション物件に対する顧客の関心は必ずしも良好とは言えない。特に、年央に販売が開始され、現在も販売中の物件については、顧客の関心が低下し始めている。代わりに、新規物件への関心が高まっている。さらに、顧客は現在、価格の下落や住宅購入のための優遇政策を待っているため、市場は非常に低迷している。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html
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