小さな工場の売却を競う

計画投資省の発表によると、2023年の最初の9か月間で、全国で一時的に事業を停止した企業は75,800社で、2022年の同時期と比較して21.2%増加しました。解散手続きを保留して営業を停止した企業は46,100社で、26.9%増加しました。解散手続きを完了した企業は13,200社で、4.3%減少しました。平均すると、毎月15,000社の企業が市場から撤退し、そのほとんどが中小企業でした。

数百億ドン値下げしたが、売却は依然として困難

多くの外資系企業が工業団地開発のための大規模な土地資金を調達したり、生産拡大のために工業団地内の広大な土地を探したりする一方で、多くの中小企業や事業所が生産停止や入居者確保の難しさから、事業用地、工場、倉庫を継続的に売却しているのも、このためです。特に、専門家によると、サプライチェーンにおける需要と競争の必然的な変化により、大規模工場団地の増加に伴い、小規模な倉庫のスペースが徐々に不足しつつあるとのことです。

ホーチミン市郊外を巡回していると、多くの中規模および小規模の工場が2年前よりも20％～40％安い価格で売りに出されていることに気づきました。たとえば、ロンアン省ドゥックホア郡のH氏は、450^{平方メートル}の住宅地と1,500^{平方メートル}以上の敷地を含む約2,000^{平方メートル}の工場を160億ドンで売りに出しています。以前は多くの人が200億～220億ドンでの購入を申し出ましたが、当時はまだ業績が好調だったため売却しませんでした。現在までに事業困難によりローンの返済が迫っており、月1億2,000万ドンの利息を支払うことができず、工場を閉鎖して銀行への返済資金を得るために売りに出すことにしました。

同じくドゥックホア地区にある、面積^5,400㎡ （工場^4,000㎡ 、残りは農地）の別の施設が230億ドンで売りに出されています。これは2年前より120億ドン値下がりしていますが、まだ交渉可能です。仲介業者によると、この工場は工業団地の近くにあり、繊維染色、水産加工、肥料などの事業許可を取得しており、完全な防火・消火設備（PCCC）の許可も取得しているため、サテライト倉庫としての利用に非常に便利です。

同様の困難な状況の中、ドゥックホア区にあるプラスチック製造会社の経営者は、7,400^{平方メートル}の工場全体と再生プラスチックの事業許可を約180億～190億ドンで売却する意向を表明しました。このリサイクル工場は年間10万トンの生産能力を誇り、既に環境許可を取得しています。プラスチック業界における環境許可の取得は容易ではなく、手続きに非常に時間と費用がかかるため、買収者は許可の再申請をすることなく生産を開始できます。

「この業界では環境基準が非常に厳しく、ミスをすると簡単に検査やチェックの対象になってしまうんです。生産した製品が売れなくなってきたので、資本を回収するために工場を閉鎖し、赤字で売却することにしたんです」とこの人物は語った。

グオイ・ラオ・ドン紙の記者によると、ホーチミン市郊外の倉庫や工場が格安で売りに出されているが、厳しい経済状況の中で買い手を見つけるのは容易ではないという。

ロンアン省の工場が売りに出されている。

違法性がないから安い？

この状況について、ベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長は、「年初からの輸出活動の急激な減少は中小企業に大きな打撃を与えています。これらの企業は主に大企業の加工を行っており、投入と生産の両方をコントロールできないため、市場が厳しい状況に陥った際に最も脆弱です」と述べました。

「受注が途絶えたことで、加工施設のオーナーは人員削減や工場の閉鎖、移転を余儀なくされています。そのため、最近は小規模な工場が売りに出されているケースが多く見られます。しかし、これらの工場の多くは違法に農地に建設されており、規模も適切ではありません。そのため、売却はさらに困難で、通常の不動産に比べて価格が大幅に下落しています」とクアン氏は分析した。

VNO社のグエン・ホンハイ社長も同じ見解で、COVID-19パンデミック後、特に火災や爆発、労働安全、工場の建物や生産設備に関連する事件の後、法的要因に加えて、土地（住宅地から遠く、生産-事業用地として計画するのに適しているなど）、防火、環境などに関する多くの基準にも従わなければならないと述べた。以前、自発的に建設された工場は、継続できないように非常に厳重に検査され、旧所有者は閉鎖または売却を余儀なくされた。

ハイ氏によると、小規模工場の不動産価格は過去最低水準まで下落している。これは、事業展開を希望し、小規模工場やサテライト工場を建設する能力を持つ人々にとって、この時期にチャンスとなる。しかし、前述の通り、法律、環境、防火、消防などに関するリスクを考慮する必要がある。

主に大規模な工場用地の賃貸

サヴィルズ・ベトナムの産業サービス部門責任者兼副部長のジョン・キャンベル氏は、ベトナムにおける最近の大規模工場リース契約は、企業や投資家が以前のように小規模施設を借りたり購入したりするのではなく、主に大規模な既設工場を求めるという市場の変化を示しているとコメントした。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/dua-nhau-rao-ban-nha-xuong-co-nho-20231113211915977.htm