専門家は2024年の不動産市場について「正直に見て、正直に語る」

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社会住宅には国家の支援が必要

PV：2023年はベトナム経済全体、特に不動産セクターにとって多くの困難と課題を抱える年です。政府は市場支援のための多くの政策を打ち出しています。近年の不動産市場に対する政策の「支援」をどのように評価されますか？

グエン・ヴァン・ドゥック氏：近年、政府が発表した政策はどれも不動産市場にプラスの影響を与えています。しかし、政府の政策はあくまでも精神的な安心感を与えるものであり、不動産市場に参加する主体の健全性を高めるために、真に深く、直接的に、そして徹底的に介入するものではありません。

不動産 - 専門家は2024年の不動産市場の見通しについて「正直に見て、正直に語る」 — 不動産専門家のグエン・ヴァン・ドゥク氏。

しかし、私の考えでは、不動産市場の「病」は政策ではなく、企業そのもの（間違ったセグメント投資、間違ったターゲット投資、そして企業の「鶏の群れを操る」（PV））にある。投資が間違っていると、企業は銀行から多額の借入を行い、問題を解決する能力を失ってしまう…そうなると、どんな政策も彼らを「救う」ことはできない。さらに、政策や法律には一定の時間差があり、一夜にして吸収されるものではない。

PV：住宅法（改正）によって社会住宅のボトルネックが解消されたという意見が多くありますが、これについてどうお考えですか？

グエン・ヴァン・ドゥック氏：社会住宅の目的は、貧困層の住宅確保を支援することです。これは良い政策ですが、重要なのはどのように実施されるかです。

住宅法（改正）の新たな規制はより開放的となり、貧困層が社会住宅にアクセスしやすくなるよう支援しています。しかし、私個人の意見としては、社会住宅は企業に頼るのではなく、国の支援が必要だと考えています。

実際、私たちを含め多くの企業が公営住宅に投資してきましたが、しばらくすると事業継続が困難になりました。当時、公営住宅の建設には、行政手続き、価格高騰、銀行金利、そして長い工期といった問題があり、企業は二重の損失を被りました。そのため、現在では公営住宅に投資する企業は非常に少なくなっています。

2030年までに100万戸の社会住宅を整備するという目標を掲げていますが、そのための資金も仕組みも不足しています。計画通り「ゴールラインに到達する」ことは難しいと考えています。

私の意見としては、賃貸住宅を発展させ、この分野の発展のための法令や基準を制定すべきです。賃貸住宅は商業住宅ほど高い品質を必要としないため、貧困層が手頃な価格の住宅に容易にアクセスできるようになります。

不動産は不況から逃れられるだろうか？

PV：不動産市場は多くの好材料を受けており、新たなサイクルを開始するための十分な情報が得られているとの見方が多くあります。2024年の不動産市場の状況について、どのような見解をお持ちですか？

グエン・ヴァン・ドゥック氏：不動産市場は2022年から2023年にかけて悪化の一途を辿っており、2023年末には回復すると多くの人が考えています。しかし、多くの人が破産し、企業が倒産し、口座が凍結されたという事実からもわかるように、市場にとっては暗い年でした。

2023年は不動産市場にとって「暗黒の」年だと私は考えています。この困難な状況により、不動産業界は市場の凍結と崩壊を回避するため、当局に「救済」を求める嘆願を続けています。

不動産 - 専門家は2024年の不動産の見通しについて「正直に見て、正直に語る」（画像2）。 — 専門家は、2024年の不動産市場は引き続き暗い状況になると指摘している。

近年、新型コロナウイルス感染症の影響で、多くの人が「不安」に陥り、生活のために貯蓄を取り崩さざるを得ない状況に陥っています。貯金もなく、家を買うお金もありません。

人々が依然として生活に苦戦を強いられている中、不動産市場は依然として暗い状況が続き、明るい兆しが見えにくいという現実も認識しなければなりません。したがって、私の見方では、2024年の不動産市場は期待通りの活況を呈することはできず、率直に言って暗い状況が続くと予想します。

PV: 不動産市場が暗い状況から抜け出せていないという見解を述べるのはなぜですか?

グエン・ヴァン・ドゥック氏：不動産業界は長年、高級住宅への投資に注力してきました。高額なヴィラ、ショップハウス、リゾートなどを短期間で数百億ドン単位で建設し、富裕層向けの商品、つまり大物実業家だけが購入できる商品ばかりを製造し、低所得者向けの商品の製造には全く注意を払っていません。

この現実はホーチミン市やハノイだけでなく、多くの地域で起きています。大規模に開業するプロジェクトは、地域社会や社会にとって有益ではなく、むしろ自らを救うために開業されるものです。不動産業者は、利益を期待して、別荘、リゾート、ショップハウスなどを積極的に開発します。しかし、これらのプロジェクトは大規模であり、銀行からの融資や大規模な債券発行を必要とします。

しかし、厳しい経済状況の中、このセグメントの利用効率は低く、多くの物件が建設後も空室のまま放置され、1～2年で0ドンで賃貸に出されているため、企業はリスクにさらされています。流動性の低さ、高金利、そして高い償還期限のプレッシャーが、企業の苦境を招いています。比喩的に言えば、高級不動産市場は「停滞」状態にあり、多くのプロジェクトが失敗し、投資家は投資資金を回収できていません。実際の状況を見ると、不動産市場は困難な時期を乗り越えたものの、依然として多くの「暗雲」が立ち込めていることがわかります。

さらに、政府はまもなく住宅を特定し、セカンドハウスの所有者に課税するだろう。これは不動産を介した投機家やマネーロンダリング業者にとって致命的な打撃となる。したがって、不動産を「保有」している人々は売却を余儀なくされ、逃亡を余儀なくされるだろう。

さらに、政府は最近、信用引き締めを実施し、企業の苦境に陥っています。しかし、私見では、この政策は非常に正しいと思います。例えば、ヴァン・ティン・ファットの事例では、数百もの企業が資本を借り入れ、多くの影響が出ています。このような債券発行と銀行融資の引き締めは必要です。

2024年には、銀行の満期も企業にとって負担となる。多くの不動産企業は、キャッシュフローが不足する中で銀行や債券の満期を迎えざるを得なくなり、現在、私の知る限り、一ドンも回収できない企業もある。なぜなら、ハイエンド分野への投資は巨額だが、それでも商品購入にお金を使う人がいるだろうか？多くの企業は、1～2年の延長や売れ残り商品への転換を勧めることで「息継ぎ」をしている。こうした現実は、不動産市場の現状を部分的に示している。

PV：とはいえ、2024年の不動産市場は依然として多くの課題に直面するでしょう。不動産事業は「救済」される必要があるのでしょうか？

グエン・ヴァン・ドゥック氏：実際、最近、投機的で機会主義的な経営を行い、市場を混乱させている企業が数多く存在します。彼らは投機的で効果のない製品を販売しており、彼らを「救済」すれば、他の業界にとって不公平なことになります。

不動産会社が投機目的で事業を展開し、地域社会への貢献も果たしていないのに、なぜ「救済」する必要があるのでしょうか？私の意見では、効果的に事業を展開し、優れたプロジェクトを持ち、低所得者向けの住宅開発を目指している企業は救済されるべきです。適切な事業運営を行っていない企業は、市場の判断に委ねるべきです。

PV：インタビューありがとうございました！

ンガン・ザン

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