2024年のベトナム不動産市場の注目すべき出来事

ベトナムの不動産業界は、不動産に関する3つの新法の制定によって転換期を迎えました。さらに、アパートや競売物件の分野では、前例のない変動が見られました…

国会は不動産に関する3つの法律を可決した

国会による土地法、住宅法、不動産業法の成立は、昨年の不動産業界における最も顕著な出来事でした。これは、市場が「成長の時代」へと移行するための重要な前提となります。

3つの新しい不動産法は、不動産市場の発展を促進するための強固な基盤となるだろう。写真：国会

検討すべき条項は合計420件あり、これらの重要な法律を当初の計画より5か月早い2024年8月1日から施行できるよう、関係機関はフル稼働で取り組まなければならなかった。

特に、2024年土地法の成立により、土地割り当て手続き、土地評価、用地確保などに関するボトルネックの解消が期待されます。強固な法的枠組みは、プロジェクトの実施を加速させ、市場への供給を活性化させるための足掛かりとなるでしょう。

改正住宅法の特筆すべき点は、柔軟な規制によって社会住宅分野の促進条件が整備され、社会保障問題の解決に貢献していることです。不動産業法に関しては、新たな規制は土地の分割・売買に大きな打撃を与え、投機や価格高騰を抑制し、市場の健全な発展を確かなものにしています。

一般的に、3つの改正不動産法の存在は、法制度の完成に向けた重要な一歩であるだけでなく、ベトナムの不動産市場に多くの新たな機会をもたらし、経済全体の発展に貢献します。

新しい土地価格表が「発表」され、価格は数十倍に上昇

2024年第4四半期は、多くの地域で新地価表が更新される時期です。特に、ホーチミン市とハノイでは、調整後の地価が数十倍に上昇しており、注目が集まっています。

ホーチミン市の新しい土地価格表によると、最高価格はグエンフエ通り、ドンコイ通り、レロイ通り（1区）で6億8,720万ドン/㎡でした。K係数を考慮しない場合、この価格は旧価格表の4.2倍となります。

しかし、この値上げ幅は郊外地区の住宅地価格にはまだ及ばない。具体的には、ソンハンハイウェイ22号線（ホックモン区）の最高価格は3,200万ドン/㎡で、23倍の値上がりとなっている。ダンコンビン通り（ホックモン区）の新たな価格は1,850万ドン/㎡で、約12倍の値上がりとなっている。

現在、ハンダオ通りはハノイで最も地価の高い場所の一つです。写真：タン・ヴー

ハノイの不動産市場は、地価表の「全面的な見直し」によって、激動の2024年を締めくくりました。ドンダー区では、カットリン通りの地価が3.45倍の2億6,413万ドン/㎡に達しました。それに続き、銀行学院に隣接するチュアボック通りも2億4,012万ドン/㎡と、以前の3.45倍の高値となりました。

ハイバーチュン区では、グエンクエン通りの土地価格が2億631万ドン/m2に更新され、8倍に上昇しました。同様に、多くの大規模大学に通じるジャイフォン通りの土地価格も7.8倍に上昇し、1億8809万ドン/m2に達しました。

上記の数字は比較的高いものの、ホアンキエム区の土地価格と比べることはできません。チャンフンダオ通り（チャン・タン・トン通りからレ・ズアン通りまで）の最高価格は、以前は1億1,400万ドン/㎡でしたが、現在は6億9,530万ドン/㎡と6倍に跳ね上がっています。同様に、ニャトー通りも1億2,540万ドン/㎡から6億9,530万ドン/㎡へと5.5倍に上昇しています。

産業用不動産は魅力を維持している

南北の主要経済地域における工業用不動産市場は、依然として投資誘致の明るい兆しとなっている。報告書からまとめられたデータによると、2024年第3四半期までに工業団地の入居率は77%に達する見込みだ。

ホーチミン市、ドンナイ省、ビンズオン省などの地方自治体は、新たな工業団地の設立を競い合っている。写真：ル・トアン

そのうち、北部の工業用不動産賃貸価格は前年同期比5.7%上昇し、平均130米ドル/㎡/賃貸サイクルに達しました。南部では平均176米ドル/㎡/賃貸サイクルに達し、前年同期比5.6%上昇しました。

特に、2020年から2024年9月までの期間、不動産セクターにおけるM&A（合併・買収）取引額のうち、産業用不動産が40%を占め、最も多くを占めています。

工業用不動産セグメントの安定した業績は、FDI資本の増加に支えられています。特にハイテク分野の多くの大企業は、ますます広まりつつある「チャイナ＋1」戦略の文脈において、ベトナムの発展の可能性を再評価しています。

さらに、このセグメントは銀行融資へのアクセスが容易になったという恩恵も受けています。このタイプのリスク係数は200%から160%に低下したためです。国立銀行による上記の調整は、商業銀行が工業団地不動産プロジェクトへの積極的な融資を行うことを促し、より多くの「大手」企業の市場参入を促すでしょう。

社会住宅開発の進捗は依然として遅い

国は100万戸以上の社会住宅を整備するプロジェクトで、2024年に13万戸の完成を目指している。しかし、建設省の報告書によると、各省市で完成したのは約2万1000戸で、計画の16％強にしか満たない。

現在の社会住宅の数は、依然として人々の住宅需要を満たしていない。写真：タン・ヴー

建設目標の上位2都市であるホーチミン市とハノイは、それぞれ計画の21%と37%しか達成していません。この状況は、ビンズオン省（37%）、ドンナイ省（16%）といった他の地域でも同様の状況です。タイグエン省、ニンビン省、ナムディン省、トゥアティエンフエ省、ヴィンロン省、ベンチェ省、バクリュウ省、カマウ省など、プロジェクトが一つも完了していない地域もあります。

2021年から現在までに、国内では644件の社会住宅プロジェクトが実施され、その規模は580,109戸に上ります。このうち、57,620戸を超えるプロジェクトが完成したのは96件のみです。133件のプロジェクトは着工済みで、110,200戸以上が供給されます。残りの415件は投資政策の承認を受けており、完成すれば412,200戸以上の供給が見込まれます。

120兆ドン規模の融資パッケージの融資進捗状況も楽観視できるものではありません。建設省によると、2024年10月末時点での融資実行率はわずか1.5%で、これは約1兆7,830億ドンに相当します。このうち、住宅購入者グループ向けの融資額は約1,500億ドンに過ぎません。

ハノイのアパート価格が「急上昇」

2024年、ハノイのマンション価格は目もくらむような勢いで上昇しました。ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、2024年第3四半期時点で、ハノイのマンション価格指数は2019年第2四半期と比較して64%上昇しましたが、ホーチミン市ではその上昇率はわずか半分にとどまりました。

ハノイのマンション価格は、一次市場と二次市場の両方で同時に上昇している。写真：タン・ヴー

市場調査会社がまとめた情報によると、ハノイの新築マンションの平均販売価格は現在7,000万ドン/㎡で、昨年比約28%上昇しています。また、プライマリーマーケットの「熱気」は、中古マンションの価格高騰も引き起こしています。現在、セカンダリーマンションの平均価格は約5,000万ドン/㎡で、昨年比40%以上上昇しています。

ハノイで過去1年間にマンション価格が急騰した理由は、中価格帯および低価格帯の住宅供給不足にあります。新規着工物件数は増加しているものの、新規物件の75%は高級住宅セグメントに集中しています。さらに、土地、建設資材、人件費などのコストが同時に上昇したことも、住宅価格に大きな影響を与えています。

ハノイ郊外の土地競売で混乱

2024年初頭以降、不動産投資家はハノイ郊外の競売用地市場の見直しを迫られています。フックトー区、ホアイドゥック区、トゥオンティン区、クオックオアイ区、ドンアン区、メリン区などの区役所は、数百人から数千人の参加者を集めた競売によって、数千億ドンに達する収益を上げ続け、「大儲け」しています。

ハノイ郊外の競売土地市場は、多くの団体によって「かき乱されている」。写真：タン・ヴー

それだけでなく、多くの土地が「前例のない」高額落札価格を記録しています。例えば、ホアイドゥック区ロンクック地区の角地LK03-12は、1平方メートルあたり1億3,330万ドンという高値で落札されました。タンオアイ区では、ゴバ地区のLK03-10が1平方メートルあたり1億0,050万ドンを超えました。ハドン区では、「美人の女王」と呼ばれる1A-03区画が2億6,200万ドンで落札されました。

建設省によると、上記の記録的な数字は、オークションの運営と実施のまずさに起因している。一部の地域では、投資家がグループを結成し、共謀して開始価格の数倍もの価格を支払った。そして、オークションで落札した後、「手付金を放棄」し、利益を上げるために仮想価格を設定しようとした。

しかし、この「熱狂」は長くは続かなかった。2024年第4四半期以降、多くの土地の落札価格は年初と比べて20～50%下落した。それだけでなく、ソクソン郡クアンティエン村で1平方メートルあたり300億ドンという「破格値」が出たことで、郊外の競売土地のイメージも大きく損なわれた。事件発生からわずか4日後、ハノイ市警察は不動産競売規制違反の疑いで5人を捜査した。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html