2024年の不動産市場はどんな「色」になるのでしょうか？

市場は短期的には引き続き厳しい状況

不動産専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏によると、国会で可決された住宅法（改正）、不動産事業法（改正）、土地法（改正）は、不動産市場の健全かつ持続可能な発展を支援する法的根拠となる。

しかし、これらの法律は2025年初頭まで施行されないため、その間にどれだけの企業や顧客が「負担に耐えて」生き残ることができるのか、ドゥック氏は懸念している。

専門家は不動産市場は改善していないと指摘する。

しかし、ベトナム不動産協会（VARS）の視点から見ると、不動産市場は力強く回復するだろう。長らく、一連のプロジェクトは法的問題の解決を待ちながら「休眠状態」にあった（不動産事業における問題の70%）。

したがって、2024年土地法は、多くのプロジェクトを「復活」させ、迅速に市場に投入するための法的ボトルネックを解消すると期待されています。2024年土地法の新たな点は、不動産市場に参加する主体に大きな影響を与えます。

不動産専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏は、不動産市場の全体的な状況は改善しておらず、短期的には依然として困難が残ると述べた。

タウンハウスとヴィラセグメントに関しては、当専門家は、引き続き閑散と流動性の低下が続くと予測しています。都心部のタウンハウスとヴィラプロジェクトは、「家屋特定」と「住宅税」の影響を受けるため、売却が困難になるでしょう。

近年、不動産業界は主に高級物件への投資に注力しており、別荘やショップハウスの価格は極めて高額で、短期間で「急騰」しています。彼らは富裕層向けの商品を作り、「手頃な価格」の商品には無関心で、大多数の人々、つまり低所得者層を対象としています。利益追求のみを目的としたプロジェクトが大量に立ち上げられ、地域社会や社会への貢献がない場合は、彼らの事業戦略は「大きく間違っている」ことを意味します。

「数万戸のコンドミニアム、ショップハウス、リゾートヴィラが凍結されています。そのため、企業、顧客、そして銀行は大きな損失を被ることになります。これは現段階における不動産市場にとって最大の惨事です。」

多くの企業が製品を販売できず、資本を回転させることもできず、事業再編のための資金も不足している状況において、口座は凍結され、銀行債の利払いと償還の負担が企業に重くのしかかっている。さらに、多くのプロジェクトが停滞し、中には法的問題を抱えているものもあるため、企業は「不安」状態に陥り、十分な経済的可能性を欠いた企業でさえ「死滅」するだろうと、ドゥック氏は自身の見解を述べている。

アパートセグメントは価格上昇を継続

アパート部門では、専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏は、この部門が現在の市場で最も吸収率の高い部門であると評価したが、建設許可を得たプロジェクトの不足と都心部で建設されるアパートの数が極めて少ないことから、この部門の供給は改善していない。

プロジェクト数が少なく、供給が需要を満たしていないため、一次販売価格の平均は引き続き高値を維持しています。このセグメントは、土地・建設コストの上昇、インフラ整備、品質向上により、引き続き価格が上昇する見込みです。

アパート部門は価格が上昇し続けています。

サヴィルズの最新統計によると、2023年末のハノイのマンション価格は1平方メートルあたり5,100万～7,000万ドンで、販売されたマンションの49%がこの価格帯でした。これを受けて、マンションセグメントは新たな価格帯を設定しました。2023年に販売されたマンションのうち、40億ドン以上のマンションは42%を占め、20億～40億ドンのマンションは市場シェアの55%を占めました。20億ドン未満のマンションはわずか3%でした。

同様に、ホーチミン市でもマンション価格は上昇を続けており、特に中心部のプロジェクトで顕著です。実際、市場には1平方メートルあたり2,500万ドン未満の手頃な価格のマンションプロジェクトが不足しており、資金調達や取引に適した中級・高級マンションセグメントが中心となっています。

ホーチミン市建設局の報告書によると、2023年には、市内で19件の商業用住宅プロジェクト（総戸数17,753戸）が、将来市場に投入される住宅製品の売買およびリース購入の対象となる予定です。注目すべきは、中価格帯の住宅が5,051戸、高級住宅が11,334戸を占め、手頃な価格帯のアパートにはプロジェクトがないことです。

グエン・ヴァン・ドゥック氏は、社会住宅分野において改善が見られ、2023年と比較して「明るい兆し」が見えていると認めたものの、手続きの難しさや企業にとって不利な状況のため、この分野への投資は多くないと述べた。「住宅法（改正）における新たな規制はよりオープンになり、貧困層が社会住宅にアクセスしやすくなりました。」

しかし、法律の施行には時間がかかります。政府が戦略的ビジョンと、企業だけに頼るのではなく、実践的かつ科学的な手法を持たなければ、100万戸の社会住宅建設という目標を計画通りに達成することは困難でしょう。私たちは2030年までに100万戸の社会住宅を完成させるという目標を掲げていますが、現実には資金とメカニズムが依然として不足しています」とグエン・ヴァン・ドゥック氏は述べました。

VARS事務局長のトラン・ヴァン・ビン氏は、合法性は不動産プロジェクトの形成と発展を左右する重要な要素であるため、企業が最も懸念する問題であると述べた。したがって、土地政策上の問題の解消は、不動産市場の回復を促す弾みとなるだろう。最も顕著なのは、計画、土地利用計画、そして土地利用計画への広報、透明性、そして住民参加の向上である。さらに、オークションや入札を通じて、不動産事業者にとって公正な競争環境が整備されるだろう。

ンガン・ザン

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html