建設省は、不動産価格の上昇のコスト構造、販売価格、原因を分析し、解決策を提案する報告書第5333号を政府官庁に提出した。
報告書によると、 建設省は不動産価格に影響を与えるいくつかの行為を指摘している。具体的には、一部の不動産プロジェクト投資家が供給不足の状況につけ込み、平均以上の利益を期待して高値で売却しているケースが見られる。
特に、需要が高く登録購入者数が多いのに、売り出し中の物件がわずか、あるいは 1 件しかないような地域では、競争が少なく参考価格が低いため、投資家は利益を上げるために販売価格を上げることができます。
さらに、同省は、不動産仲介業を営む一部の投機家グループ、投資家、個人が市場情報を混乱させて「価格をつり上げ」、「仮想価格を創出」し、人々の知識不足を利用して心理を操作し、群衆心理に従って投資を誘致して利益を得ていると考えている。
基本的に、住宅プロジェクトの投資家は、商品を販売するために、平均で販売価格の約3%を取引所やブローカーに支払います。しかし、取引所やブローカーは、顧客との取引において、市場の状況に応じて価格をさらに上乗せすることがよくあります。
建設省によると、多くの顧客が関心を持つ製品が少ないプロジェクトでは、購入者は投資家と締結した契約価格よりも高い価格、いわゆる「差額」を支払う必要があることが多い。この差額は固定ではなく、市場の活況、プロジェクト、そして仲介業者と顧客との契約内容によって異なり、5%、場合によっては10～20%にも及ぶ。
例えば、 フンイエン省の低層住宅プロジェクトでは、1戸あたり約70～80億ドンで販売され、顧客は平均で約7億5,000万ドン（10%相当）の差額を支払わなければなりません。しかし、プロジェクトが落ち着くと、この差額も約2億5,000万ドンまで減少し、多くのフロアでは差額なしでの販売を受け入れています。
ハノイの市街地（写真：ドゥオン・タム）。
同省はまた、流通市場における不動産取引も、仲介業者や媒介業者の活動によって価格が押し上げられていると述べた。通常、売主は仲介業者に売却価格の1%を支払う必要がある。
しかし、市場が活況な場合、ブローカーは顧客との取引においてマークアップを上乗せします。例えば、約50億ドンで販売されているアパートの場合、ブローカーは約2億～3億ドン（販売価格の5%に相当）のマークアップを提示することがあります。また、約100億ドンのタウンハウスの場合、ブローカーは約5億ドン（販売価格の5%に相当）のマークアップを提示することがあります。
建設省によると、市場の活況期には、多くの仲介業者が売主から住宅や土地を購入する際に手付金を支払い、その後価格を10～15%引き上げて他者に転売するという手法が用いられていたという。例えば、50億ドンのマンションの場合、仲介業者は購入時に10億ドンを手付金として支払い、1ヶ月以内に支払うことに同意する。この間に、仲介業者は60億～70億ドンの差額で売却する顧客を見つける。
同省は「この総合的な調査により、一部の協会、投機グループ、投資家、不動産仲介業者の活動も、近年の不動産および土地価格の上昇の一因となっていることがわかった」と述べた。
そこで、同省は、多くの住宅や土地を所有・利用し、投機的な行為や、利益を得るために短期間で住宅や土地を売買する行為を抑制するための税制を検討・提言することを提案した。
同時に、この研究では、不動産取引場と仲介業者が結託して市場を混乱させる状況を制限するために、管轄当局が「国が管理する不動産および土地使用権取引センター」モデルの試験導入を検討することを提案した。
同省はまた、不動産サービス事業活動、不動産取引フロアサービス、仲介サービスなどに対する検査、監督、効果的な管理を強化することを提案した。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-mot-so-nhom-dau-co-moi-gioi-gay-nhieu-thong-tin-de-thoi-gia-20240925003728959.htm
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