日本が今春、17年ぶりに金利を引き上げるという憶測から、国内不動産への外国投資は5年ぶりの低水準に落ち込んでいる。
マイナス金利政策は終了に近づいている
2023年第4四半期には、海外投資ファンドが日本で大規模な不動産資産を売却している。シンガポールのメープルツリー・インベストメンツは、大阪の商業ビルを家電量販店のエディオンに540億円で売却した。米国のフォートレス・インベストメント・グループは、沖縄のリゾートホテルを傘下の不動産投資信託（REIT）に約400億円で売却した。
世界最大の商業用不動産投資・サービス会社CBREによると、2023年第4四半期の外国企業による新規投資は、2022年の同時期と比較して80%減少しました。2023年の最初の9か月間で、外国投資家による不動産売却額は前年同期比で2倍以上の1兆500億円（71億ドル）に増加しましたが、購入額は約20%減少し、8300億円となりました。
2023年通期では、日本の不動産への外国投資は約30％減少して1兆円（67億ドル）となり、一方で不動産売却は約1兆3700億円に倍増し、2018年以来初めて通期で純売上高を記録した。
不動産売却の要因の一つは、日本銀行（日銀）の金融政策調整能力です。上田一男日銀総裁は先日、日銀が今春に利上げを行う可能性を改めて強調しました。専門家によると、日銀は2024年4月にマイナス金利政策を解除する決定に近づいているとのことです。投資家は、金利が急上昇し始めると借入コストが上昇し、不動産投資のリターンが減少することを懸念しています。
建物売却
海外不動産市場の低迷も、売り圧力の一因となった。金利上昇と在宅勤務の定着により、欧米ではオフィス価格が下落している。一部の投資家は、他の市場と比較して価格が比較的高い日本の資産から利益を得るため、早期売却で損失を抑えている。
かつて日本のオフィス建設市場を牽引していた海外投資家は、供給過剰と金利上昇による賃料下落を受け、今や真っ先に売却に動いている。アナリストは、海外投資家による日本の不動産売却は2024年まで続くと予測している。
シンガポールの政府系ファンドであるGICは、今夏、東京の超高層ビル「汐留シティセンター」の過半数株式の売却手続きを開始したが、その成否は依然として不透明だ。GICの2023年3月までの5年間の名目年利回りは3.7%で、2016年以来の最低水準となった。米国と欧州でオフィス価格が下落する中、GICは価格の高い日本の不動産を売却し、損失を相殺した。
不動産証券協会によると、オフィスビルは日本の不動産投資市場の中心であり、日本の不動産投資信託（REIT）のポートフォリオの約40%を占めています。住宅やホテルといった他の物件の需要は依然として堅調ですが、オフィス市場の低迷は一部の不動産投資家にとって厳しい状況となっています。
特にオフィスビルの取引額は大きな打撃を受け、40％減の1兆800億円となり、2012年以来の最低水準となった。日経アジアによると、東京のオフィス空室率は、賃料が4年前と比べて30％下落しているにもかかわらず、11年ぶりの高水準に達した。
外国人投資家が日本の不動産に惹きつけられた主な理由は、日銀の超金融緩和政策に伴う低い借入コストです。しかし、今春の金利上昇見通しが市場に暗い影を落としています。三菱UFJ信託銀行の調査によると、2019年には外国人投資家の89%が日本の不動産について楽観的またはやや楽観的であると回答しましたが、現在ではその割合は28%に低下しています。
ハッピーチ
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