（ダン・トリ） - 調査によると、実際には、バ・トリエウ通り、ディン・ティエン・ホアン通り、ハン・ダオ通りなどの一部の通りにあるタウンハウスの販売価格は、 ハノイ市の新しい土地価格表の規制よりもはるかに高いことがわかりました。
ハノイ中心部のタウンハウスの販売価格は1平方メートルあたり10億ドン
ハノイ人民委員会は、12月20日から2025年末まで有効な新しい土地価格表を発行したばかりです。調整後の住宅地価格表は、古い土地価格表に比べて2～6倍高くなっています。
特に、バー・チュー（ハン・カイからチャン・フン・ダオまで）、ディン・ティエン・ホアン、ハイ・バー・チュン（レ・タン・トンからクアン・スーまで）、ハン・ダオ、ハン・カイ、ハン・ガン、レ・タイ・トー、リー・トゥオン・キエット、ニャトー、チャン・フン・ダオ（トラン・タイン・トンからレ・ドゥアンまで）を含むホアンキエム地区の多くの通りの地価は、最高値を超えています。 6億9,530万VND/平方メートル。
調整前の土地価格表によると、ハノイ都心部の最高地価は、ハン・ガン通り、ハン・ダオ通り、レ・タイ・トー通りの3つの通りで1億8,800万ドン/㎡です。つまり、調整後の最高地価は調整前の約3.7倍に上昇しています。
ダン・トリ記者の調査によると、実際にはこれらの地域の不動産販売価格はハノイ市の新規地価表に記載されている価格よりもはるかに高いという。
特に、バチュウ通りでは、売り出し中の不動産価格が1平方メートルあたり8億ドンから10億ドンまで変動しています。バチュウ通りにある3階建て、256平方メートルの住宅が、1平方メートルあたり10億ドンに相当する2560億ドンで売りに出されています。売主によると、この住宅はファッション企業に月額3億ドンで賃貸されており、契約期間は2年半残っています。
多くのタウンハウスは、新しい土地価格表に指定された価格よりもはるかに高い価格で販売されています (スクリーンショット)。
ハイバーチュン区ディンティエンホアン通りでは、タウンハウスの広告価格は1㎡あたり8億ドンから12億ドンの範囲です。注目すべきは、これらの通りでは1㎡あたり15億ドンから18億ドンで販売されているタウンハウスもあることです。
例えば、ハイバーチュン通りにある650平方メートルのタウンハウスは、1兆2,000億ドン（1平方メートルあたり18億5,000万ドン）で売りに出されています。また、ディンティエンホアン通りにある210平方メートルのタウンハウスは、3,250億ドン（1平方メートルあたり15億5,000万ドン）で売りに出されています。
ハンダオ通り、ハンカイ通り、ハンガン通りでは、売りに出されているタウンハウスの価格は1平方メートルあたり8億ドンから13億ドンの範囲が一般的です。特に注目すべきは、ハンカイ通りで現在1平方メートルあたり20億ドンで売りに出されているタウンハウスです。この物件は面積85平方メートルで、総販売価格は1700億ドンです。売主によると、この物件はホアンキエム湖の歩行者通りから「すぐ近く」、トランティエン商業センターの隣にあるとのことです。
レ・タイ・トー通りとニャ・トー通りでは、売りに出されているタウンハウスの価格は1平方メートルあたり9億ドンから15億ドンの範囲が一般的です。特にホアンキエム湖に近いレ・タイ・トー通りでは、1平方メートルあたり20億ドンを超えるタウンハウスも見られます。例えば、この通りでは、面積58平方メートルの3階建て住宅が1390億ドンで売りに出されており、これは1平方メートルあたり24億ドンに相当します。
リー・トゥオン・キエット通りとチャン・フン・ダオ通りでは、タウンハウスの販売価格は1平方メートルあたり8億ドンから14億ドンの範囲です。
専門家は何と言っていますか？
2024年土地法は8月1日に施行され、従来の土地価格体系（5年ごとに策定）を廃止し、代わりに毎年策定される土地価格表を適用します。新しい土地価格表は、土地価格体系に左右されず、市場価格に近い価格で策定されることが義務付けられます。専門家は、新しい土地価格表が不動産価格に影響を与えると指摘しています。
建設省は9月に政府庁に提出した報告書の中で、2024年の地価を適用した場合、不動産プロジェクトの土地利用コストが以前と比べて大幅に増加すると試算しました。住宅・不動産価格に影響を与える主なコストには、土地使用料、用地取得補償費、住宅・不動産などのプロジェクト建設費、関連税・手数料など、7つの費用が含まれるためです。
したがって、市場価格に近い新しい土地価格表では、用地の整地、土地復旧補償、土地関連の税金や手数料などの土地関連コストが増加しますが、土地使用料関連コストは住宅プロジェクトの総コストの大きな割合を占めることが多く、高層マンションプロジェクトでは7〜20％、別荘やタウンハウスプロジェクトでは25〜50％の範囲になります。
ハノイ、ホアンキエム区、ハンダオ通り（写真：Duong Tam）。
さらに、プロジェクト間の価格は、立地条件や技術インフラの整備状況によって異なります。土地資産の補償費用は、建設投資コストの約2%と、ごくわずかな割合を占めることが多いです。
建設部は、いくつかのプロジェクトに対する予備調査を通じて、新しい土地価格表を適用すると連鎖反応が起こり、不動産および住宅価格が以前に比べて15〜20％上昇すると考えています。
不動産専門家のディン・ミン・トゥアン氏は、2024年土地法の新たな法的枠組みにより、プロジェクトの実施コストが増加すると指摘しました。2024年土地法の最も重要な点の一つは、従来の土地価格の枠組みを廃止し、用途、土地利用期間、入力情報、その他の影響要因に基づいて価格を決定することです。
彼によると、新たな土地価格表は市場価格に近いため、土地造成費用、土地補償、土地関連税といった土地関連予算が増加する。基本的に、土地所有者はより多くの利益を得ることになり、資金力のある企業は市場メカニズムに従って土地を造成しやすくなる。しかし、プロジェクト開発コストも以前より高くなるため、投資家は製品価格を引き上げざるを得ない。
専門家のグエン・ティ・ホン・ヴァン氏は、補償金や用地整地費用の増加が予想されるため、不動産価格は引き続き上昇すると述べた。
彼女は、2024年土地法により土地価格の枠組みに関する規制が撤廃され、地方自治体は旧法のように5年ごとにではなく、毎年市場価格に基づいて土地価格を決定できるようになったと主張した。この規制は、補償と用地取得のプロセスを合理化し、プロジェクトの迅速な実施に役立つ。
「補償価格が市場価格に近づき、補償支援が厳格化されると、プロジェクトへの投資コストが増加し、不動産価格の上昇につながる」とヴァン氏は意見を述べた。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm
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