En fin d'année, les transactions immobilières résidentielles sont les plus intenses. Cependant, sans prudence, acheteurs et investisseurs fonciers peuvent facilement tomber dans le piège des courtiers immobiliers.
S'adressant aux journalistes, M. Do Ngoc Thang, directeur régional des ventes chez OneHousing, a déclaré : Les risques juridiques, les prix « trop élevés » et les courtiers non professionnels sont les trois pièges qui attendent les acheteurs de maisons à la fin de l'année.
M. Do Ngoc Thang – Directeur régional des ventes chez OneHousing. (Photo : PH)
Révéler les trois pièges dans lesquels tombent les acheteurs de maisons en fin d'année
Avec la morosité générale du marché immobilier au cours de l’année écoulée, comment se développe le marché foncier résidentiel à la fin de cette année, monsieur ?
- En ce qui concerne le secteur foncier résidentiel, du passé au présent, à Hanoi avec 4 districts du centre-ville et actuellement 12 districts du centre-ville, il n'a pas été beaucoup affecté par les tendances du marché à la hausse ou à la baisse.
Centre-ville - où le fonds foncier ne peut pas être étendu mais la population continue d'augmenter et surtout, la demande est réelle - pour vivre, investir, faire des affaires, louer... existe toujours, donc les prix de l'immobilier dans le centre-ville sont presque inchangés, parfois n'augmentent que légèrement mais augmentent régulièrement, les acheteurs de maisons ne s'inquiètent pas des pertes et ont un refuge sûr pour un bon flux de trésorerie.
D'ici la fin de l'année, les transactions immobilières résidentielles sont les plus actives - c'est également vrai pour la pratique annuelle.
Avec la volonté de conclure rapidement, quels sont les risques auxquels les acheteurs sont confrontés en achetant une maison en fin d'année ? Quels pièges guettent les acheteurs sur le marché actuel ?
- Les risques d'achat d'une maison ne se limitent pas à la fin de l'année, l'éternel problème des clients qui achètent un bien immobilier est d'abord la légalité, deuxièmement l'évaluation, troisièmement le conseil du courtier.
Légalement, les clients peuvent rencontrer des risques lors de la transaction de maisons sans certificat, de l'achat et de la vente avec des documents manuscrits ou des documents notariés, du partage du certificat, du certificat dans un lieu de crédit noir ou du dépôt du propriétaire pour 2-3 personnes... Le risque le plus courant est que le propriétaire détient le livre rouge pour emprunter auprès d'une institution financière - tous doivent connaître les documents de vente ou rédiger un contrat de dépôt.
Si le courtier ne vérifie pas soigneusement le client, cela sera très risqué pour l'acheteur et entraînera des conséquences imprévisibles car la plupart des valeurs immobilières s'élèvent à plusieurs milliards de dongs.
Deuxièmement, il y a le prix. En fin d'année, on entend beaucoup parler de ventes : « Achat d'une maison pour cause de dettes, vente urgente, prix catastrophique en fin d'année… » Il est fort probable que ces informations soient motivées par l'appât du gain. Si les courtiers vous annoncent un prix bien inférieur à celui du marché, je vous conseille vivement de vous interroger et de vous méfier des prix inattendus. Tout a un prix.
Pour les courtiers, l'histoire initiale de la « pêche » aux biens à prix cassés et à prix cassés… mais en réalité, c'est faux : il s'agit d'une astuce pour attirer l'attention des acheteurs et les orienter vers d'autres biens – n'est plus une nouveauté et est même devenue une pratique courante sur de nombreux marchés. Il n'est pas rare non plus que les courtiers exploitent la mentalité des acheteurs, qui cherchent à conclure rapidement, pour augmenter leurs prix et « gagner » la différence.
Les courtiers fonciers ont de nombreux tours dans leur sac en fin d'année. (Photo : VNT)
Dans un marché immobilier où les zones grises sont nombreuses, les acheteurs peuvent être confrontés à des risques à tout moment. En tant qu'expert fort de plusieurs décennies d'expérience, quels conseils pouvez-vous donner aux acheteurs immobiliers ?
- Les transactions immobilières résidentielles se produisent encore tous les jours, la chose la plus importante pour les acheteurs lorsqu'ils entrent sur le marché est de faire des recherches approfondies pour identifier les risques qu'ils peuvent rencontrer.
Concernant la légalité des biens immobiliers, l'expérience montre que les acheteurs doivent vérifier attentivement le livre rouge et s'assurer que les informations qui y figurent sont exactes avant de verser un acompte. Et bien sûr, ils doivent faire appel à une agence immobilière réputée, car c'est elle qui possède la meilleure expertise pour garantir la légalité du bien.
Concernant le prix, aujourd'hui, allez voir l'appartement A, l'appartement B, l'appartement C avec tel plan, tel emplacement, telle allée… vous pourrez alors estimer le prix moyen dans ce quartier à partir de combien ? Si le client rencontre un courtier professionnel et compétent qui peut nous conseiller sur les raisons d'acheter tel emplacement, son prix et les procédures légales de la transaction… alors nous serons plus sereins.
Dans les transactions immobilières, le professionnalisme du courtier est primordial. Outre la légalité et le prix, comme mentionné précédemment, le courtier est toujours présent tout au long du processus d'achat et de vente, de la recherche à la visite du bien.
Ainsi, dès la première rencontre, à travers quelques questions, vous pourrez vérifier s'ils ont un métier, sont dévoués, connaissent le domaine, etc.
Rencontrer un courtier professionnel travaillant pour une unité ou une entreprise importante et réputée peut aider les clients à minimiser tous les risques dans le processus de transaction foncière résidentielle, car l'unité de courtage elle-même est alors responsable de la transaction du client, au lieu d'un courtier indépendant.
Trouver des « opportunités en danger » sur le marché immobilier résidentiel
Comme vous l'avez mentionné, de nombreux clients reconnaissent encore l'opportunité d'investir dans l'immobilier résidentiel. Selon vous, quel est le segment de prix que les acheteurs peuvent viser à la fin de l'année ? Ce marché est-il réellement viable pour leur trésorerie ?
Le prix d'un investissement immobilier résidentiel dépend entièrement des ressources financières de l'acheteur. En effet, sur le marché, hormis les grandes agences immobilières qui collaborent étroitement avec les banques, les autres n'offrent souvent pas de solutions financières adaptées aux besoins des acheteurs.
Pour les terrains résidentiels en centre-ville, le segment de prix le plus attractif se situe entre 3 et 6 milliards de VND. Les Vietnamiens privilégient la sécurité et la tranquillité, et nombreux sont ceux qui préfèrent encore vivre dans des maisons en rez-de-chaussée. Pour les maisons situées dans les ruelles, accessibles aux motos, le prix oscille entre 100 et 120 millions de VND/m². Une maison de 50 m², construite sur 5 étages, coûte environ 5 milliards de VND, avec une surface habitable de 35 à 40 m² par étage, et une surface utile pouvant atteindre près de 200 m².
L'offre dans le centre de Hanoï ne connaît quasiment aucune fluctuation majeure, le fonds foncier ne pouvant s'accroître. Les transactions foncières résidentielles en centre-ville évoluent en fonction de la demande. L'offre et la demande sont toujours équilibrées, quelles que soient les fluctuations du marché immobilier. Lorsqu'un vendeur souhaite vendre, il y a forcément un acheteur, et inversement.
Par exemple, lorsque je me suis marié, je ne voulais acheter qu'une maison de 30 m², mais après trois à cinq ans d'activité et de revenus importants, j'ai naturellement voulu trouver un logement plus grand. À ce moment-là, je voulais vendre, puis continuer à acheter. Beaucoup de gens vivent dans une grande maison, mais si leur activité est difficile, ils peuvent la vendre et déménager dans une maison plus petite pour obtenir des capitaux pour démarrer… L'offre et la demande en immobilier résidentiel sont constantes. J'ai moi-même vécu dans cinq maisons.
Le prix d'un investissement immobilier résidentiel dépend entièrement des moyens financiers de l'acheteur. (Photo : OH)
Est-ce vrai pour le segment des terrains de banlieue, qui était également très populaire auprès des investisseurs il y a quelques années lorsque le marché était en plein essor ?
- Il y a environ 2 ou 3 ans, les investisseurs participant à l'investissement immobilier de banlieue bénéficiaient de profits importants, à la manière de « quand la marée monte, le bateau monte ».
Cependant, nous voyons les leçons du passé, en 2010 l'immobilier en banlieue a augmenté rapidement mais lorsque la bulle a éclaté, il a commencé à décliner et de nombreux investisseurs ont eu des difficultés, ont même fait faillite, vendant de nombreuses maisons à ce moment-là... Cette situation s'est répétée en 2022 et début 2023, les nouvelles de ventes à perte pour rembourser des dettes de crédit étaient répandues.
À mon avis, lorsque le marché se redressera, ce sera d'abord dans les segments où la demande de logements est réelle, comme les appartements et les maisons de ville. Les terrains suburbains seront confrontés à des difficultés accrues lorsque l'Assemblée nationale adoptera la loi sur les activités immobilières visant à « renforcer » le lotissement et la vente de terrains afin d'éviter la spéculation.
À mesure que les réglementations juridiques s'améliorent, favorisant la transparence du marché, le segment des terrains suburbains devient de moins en moins attractif dans les portefeuilles d'investissement des clients.
Enfin, avez-vous des conseils à donner aux acheteurs de maison en cette fin d’année ?
- Le conseil aux acheteurs est que s'il existe un produit qui répond aux critères, qui convient au propriétaire qui a besoin de vendre, qui est prêt à vendre, qui a des conditions juridiques standard et qui dispose de finances disponibles, etc., alors ils devraient l'acheter afin de pouvoir dormir sur leurs deux oreilles, sans avoir à se soucier d'aller voir une maison aujourd'hui et d'aller voir une maison demain, en concentrant ce temps sur les affaires, en faisant des vacances du Têt heureuses et chaleureuses, car les terrains résidentiels du centre-ville n'ont jamais connu de baisse de prix.
Merci beaucoup!
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