Pourquoi les principes du marché sont-ils ignorés dans l’évaluation foncière ?

(NLDO) - Le projet de loi foncière révisée a apporté des ajustements majeurs liés au contenu des prix des terrains.

Le projet de loi foncière révisée attire une attention particulière car il introduit de nombreux changements importants liés à la réglementation sur l'évaluation foncière - l'un des principaux contenus des articles 158 à 162 de la loi foncière de 2024.

Deux points marquants sont l'ajustement des principes de tarification foncière visant à réduire le rôle des facteurs de marché et la proposition de supprimer certains mécanismes de tarification foncière. Ces ajustements suscitent de nombreuses inquiétudes quant à l'orientation future de la gestion et de l'administration foncières.

Pourquoi abolir la réglementation sur l’évaluation foncière selon les principes du marché ?

Plus précisément, le projet de loi foncière amendée abolit les réglementations sur l’évaluation foncière fondées sur les principes du marché ; les exigences de publicité, de transparence, d’objectivité, d’honnêteté et d’indépendance ne sont plus reconnues ; l’harmonie des intérêts entre l’État, les investisseurs et les utilisateurs des terres est remplacée par la conformité entre les exigences de gestion de l’État et les réalités locales.

Avec les quatre principes du projet qui montrent la couverture des facteurs administratifs dans l’évaluation foncière, est-ce que nous assimilons le principe de l’évaluation foncière au principe selon lequel l’État décide des prix des terrains ?

La décision de l'État sur les prix des terrains sur le marché primaire et la décision sur les prix des terrains pour le calcul de l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres ont été établies depuis la réglementation sur les prix des terrains au cours de la loi foncière de 1993.

Il convient de noter que ces principes s’appliquent généralement aux activités d’évaluation foncière, et pas seulement lorsque l’État décide des prix des terrains ; en même temps, le développement des principes d’évaluation foncière vise à garantir que la valeur réelle du terrain/de la superficie du terrain soit reflétée, que les caractéristiques inhérentes aux prix des terrains soient contrôlées et que la volonté subjective soit contrôlée dans l’évaluation foncière.

Par conséquent, les principes du projet doivent être soigneusement examinés, afin de garantir les objectifs des principes et de contribuer à améliorer le professionnalisme dans l’évaluation foncière.

Imposer une volonté subjective et ignorer les facteurs du marché ne reflètera ni la nature ni l'objectivité de l'évaluation foncière. L'enjeu essentiel est de perfectionner le mécanisme de gestion et de régulation efficace du marché, et non d'éviter ou d'éliminer son impact sur le processus d'évaluation foncière.

Le projet de loi foncière révisée suscite une attention particulière, car il introduit de nombreux changements importants concernant la réglementation relative à l'évaluation foncière. Photo : Son Nhung

Remplacer le mécanisme spécifique de fixation des prix des terrains

Le prochain changement majeur réside dans le fait que le projet propose de remplacer le mécanisme spécifique de fixation du prix des terres par l'utilisation d'une grille tarifaire assortie d'un coefficient d'ajustement. Ainsi, lorsque l'État récupère des terres, le prix du terrain servant au calcul de l'indemnisation sera basé sur cette grille tarifaire ajustée, et non plus déterminé séparément au cas par cas comme auparavant.

L'utilisation d'une liste de prix avec coefficients d'ajustement facilitera et accélérera l'application des prix fonciers dans le contexte actuel, réduira les risques d'infraction et prolongera les délais d'évaluation foncière spécifique. Cependant, l'utilisation de prix fonciers spécifiques, tels que ceux de la loi foncière de 2013 jusqu'à aujourd'hui, présente des avantages considérables, tels qu'une grande individualisation des cas d'espèce, une évaluation basée sur les données du marché à un moment précis et une réglementation spécifique des intérêts des parties liées au cas par cas.

Les difficultés et les lacunes de l'évaluation foncière par le passé résidaient dans le manque de professionnalisme des évaluateurs et dans l'inefficacité des cabinets de conseil en évaluation foncière. Il était donc nécessaire d'étudier et d'établir un modèle de système indépendant d'évaluation foncière, conformément à la résolution n° 19-NQ/TW du 31 octobre 2012.

Nous pensons qu'il est nécessaire d'identifier le cœur du problème, non seulement par commodité et difficulté, mais aussi en ignorant les aspects scientifiques et professionnels de l'évaluation foncière. L'application généralisée de la liste des prix fonciers avec coefficients d'ajustement est similaire à celle de la loi foncière de 2003. Étant donné l'émergence de la solution spécifique aux prix fonciers dans la loi foncière de 2013, il est nécessaire d'évaluer précisément si les anciens problèmes réapparaîtront, ce qui constituerait un recul par rapport à la suppression des prix fonciers spécifiques.

Source : https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm