Les litiges immobiliers sont de plus en plus complexes et les solutions de gestion des risques

Le développement rapide du marché immobilier ces derniers temps a ouvert de nombreuses opportunités mais a également posé de nombreux défis.

Selon les experts, si le cadre juridique est appliqué de manière synchrone et que les entreprises améliorent de manière proactive leur capacité de gestion des risques, les litiges immobiliers peuvent être considérablement réduits.

Le 28 août, à Hô-Chi-Minh-Ville, dans le cadre du cycle d'événements Corporate Legal Management (LMS) 2025, le Centre de promotion des investissements et du commerce de Hô-Chi-Minh-Ville (ITPC) a organisé, en collaboration avec le Centre d'arbitrage international du Vietnam (VIAC), un atelier sur le thème « Transactions immobilières face aux fluctuations du marché et du droit ». Experts et gestionnaires se sont attachés à analyser les nombreux problèmes souvent soulevés par les litiges, tout en proposant des solutions pour bâtir un marché immobilier plus transparent et plus sain.

Le nombre de litiges immobiliers continue d'augmenter

Mme Ho Thi Quyen, directrice adjointe de l'ITPC, a déclaré que l'immobilier n'est pas seulement un secteur clé contribuant à la croissance, mais qu'il a également un fort effet d'entraînement sur de nombreuses industries de l' économie .

Le développement rapide du marché immobilier ces derniers temps a ouvert de nombreuses opportunités, mais a également posé de nombreux défis, notamment dans un contexte d'ajustement constant du cadre juridique. « Les entreprises doivent pouvoir accéder rapidement à l'information et avoir une vision globale des transactions immobilières afin de garantir un environnement d'investissement sûr, transparent et durable », a commenté Mme Quyen.

De nombreuses questions à l'origine de litiges immobiliers ont été décortiquées par des experts lors de l'atelier du matin du 28 août.

S'agissant de la pratique du règlement des litiges, l'avocat Chau Viet Bac, directeur adjoint de la succursale de VIAC à Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que l'immobilier est en passe de devenir le deuxième domaine le plus litigieux. Si en 2024, les litiges immobiliers représentaient 14 % du nombre total de dossiers, au cours des six premiers mois de 2025 seulement, ce taux est passé à 18 %, surpassant de nombreux autres domaines, juste derrière les litiges commerciaux et de marchandises.

M. Bac a indiqué que les litiges immobiliers ne se limitent pas aux relations transactionnelles entre investisseurs et acheteurs, mais touchent également des domaines tels que la construction, la finance et la banque. Selon lui, cette situation résulte en grande partie des lacunes du système juridique précédent. Il espère qu'avec l'avènement de la loi foncière de 2024, de la loi sur les affaires immobilières de 2023 et de nombreuses nouvelles réglementations, l'environnement juridique sera plus complet et contribuera à la sécurité des transactions.

« La réforme institutionnelle est fondamentale, mais elle ne peut se faire sans l'initiative des entreprises. Celles-ci doivent elles-mêmes se doter de connaissances juridiques complètes et améliorer leur capacité de gestion des risques afin de tirer parti des opportunités et de minimiser les litiges immobiliers », a commenté M. Bac.

Que devraient faire les entreprises ?

L’une des principales causes de litiges immobiliers est que de nombreux investisseurs vendent des projets sans remplir les conditions légales.

Le professeur associé, Dr Vo Tri Hao, expert à l'Institut de droit international et comparé (Université d'économie et de droit, VNU-HCM), a analysé : « Il existe de nombreux cas où les investisseurs utilisent des termes non prévus par la loi pour promouvoir des projets, ce qui entraîne des malentendus chez les acheteurs. Lorsque le projet n'est pas livré dans les délais ou rencontre des problèmes juridiques, des conflits surgissent immédiatement. »

M. Hao a également souligné que la violation des obligations contractuelles est un type de litige courant, allant du manquement de l'investisseur à respecter les engagements pris jusqu'au retard de paiement de l'acheteur. Les deux parties risquent de se retrouver dans une situation de litige prolongé.

De son côté, l'avocate Vu Thi Que, présidente du cabinet Rajah & Tann LCT Lawyers, a souligné que les transactions avec des acteurs étrangers présentent de nombreux risques. De nombreux litiges surviennent lorsque le vendeur vietnamien ne respecte pas les conditions préalables imposées aux investisseurs internationaux. La dissimulation ou l'absence de détection rapide des défauts lors de l'évaluation juridique du projet a également de graves conséquences.

« La loi de 2023 sur le secteur immobilier impose des règles plus strictes concernant les dépôts pour les futurs achats de logements. Cependant, certains investisseurs continuent de contourner la loi pour lever des capitaux, ce qui expose les acheteurs à de grands risques », a expliqué Mme Que.

De nombreux experts estiment que pour éviter les risques et saisir les opportunités, les entreprises doivent anticiper et actualiser régulièrement leurs mécanismes et politiques. Toutes les transactions doivent être réalisées dans le respect de la loi, en toute transparence et avec un conseil juridique dès le départ. Pour les projets directement liés au foncier, les investisseurs doivent redoubler de prudence et évaluer attentivement leurs besoins et leurs capacités d'adaptation aux nouvelles réglementations.

Les acheteurs et les investisseurs ne doivent pas négliger leur propre protection. Comprendre minutieusement les informations relatives au projet, vérifier la légalité et exiger des contrats transparents et conformes à la loi sont des mesures essentielles pour limiter les risques de litiges futurs.

Envisager d’adopter de nombreuses lois et résolutions

Selon M. Phan Duc Hieu, membre permanent de la Commission économique et financière de l'Assemblée nationale, le marché immobilier est affecté par de nombreuses modifications législatives simultanées. La loi sur l'investissement, la loi sur l'investissement dans le cadre du modèle de partenariat public-privé (PPP) et la loi sur les appels d'offres ont ajusté le pouvoir d'approbation des politiques d'investissement pour les projets de logement, les parcs industriels et les zones franches d'exportation. La loi foncière de 2024 modifie une série de réglementations sur l'urbanisme, les plans d'occupation des sols, la récupération des terres, l'évaluation foncière et les listes de prix. Parallèlement, la résolution 201/2025/QH15 sur le pilotage d'un mécanisme pour le logement social ouvre également une nouvelle voie.

M. Hieu a informé que l'Assemblée nationale examinerait et approuverait prochainement 48 projets de loi et résolutions, dont beaucoup concernent directement l'immobilier. Cela exige des entreprises une surveillance étroite, l'adaptation de leurs stratégies et la garantie d'un fonctionnement approprié.

« Les réglementations légales créent non seulement un cadre de gestion, mais apportent aussi des opportunités et des défis. Les entreprises qui savent s'y conformer et s'adapter rapidement minimiseront les risques et se développeront durablement », a souligné M. Hieu.

Source : https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm