Le marché ralentit, les acheteurs attendent et attendent, que dit le ministère de la Justice à propos de la proposition d'imposer des taxes élevées sur le « surf » immobilier ?

Le ministère de la Justice estime qu'une taxation basée sur la durée de propriété n'est pas réalisable ; les prix des appartements à Hanoi stagnent et ne devraient pas baisser de manière significative ; Ho Chi Minh-Ville a cessé de vérifier la situation actuelle lors de la délivrance des certificats de terrain et de maison... sont les dernières nouvelles immobilières.

Actuellement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts de biens immobiliers au Vietnam est appliqué à un taux fixe de 2 % sur la valeur de la transaction, quelle que soit la période de propriété. (Source : DN&TT)

Le ministère de la Justice dénonce les taxes élevées sur le « surf » immobilier

Selon le ministère de la Justice, l'imposition des biens immobiliers en fonction de la durée de possession n'est pas envisageable en raison du manque d'uniformité du système fiscal et de gestion foncière, et des recherches supplémentaires sont nécessaires. Commentaires du ministère de la Justice sur la proposition d'élaboration d'un projet de loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (remplacement).

Dans le projet de proposition soumis au gouvernement, le ministère des Finances a proposé qu'« il est possible d'étudier et de mettre en œuvre un système de perception de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) issu de la transmission de biens immobiliers, basé sur la durée de détention, comme le font certains pays. Le taux d'imposition spécifique doit être étudié et déterminé de manière appropriée, en tenant compte du fonctionnement réel du marché immobilier ». Cette proposition vise à institutionnaliser les politiques et les orientations, à instaurer un niveau de réglementation raisonnable et à éviter la spéculation et les bulles immobilières.

Le ministère de la Justice a indiqué que des taux d’imposition spécifiques doivent être étudiés et déterminés de manière appropriée pour refléter le fonctionnement réel du marché immobilier.

Pour mettre en œuvre cette politique, il est nécessaire de synchroniser le processus de perfectionnement des politiques liées au foncier et au logement ainsi que la synchronisation et la préparation de l’infrastructure informatique pour l’enregistrement foncier et immobilier.

Par conséquent, le Ministère estime que la solution consistant à collecter les impôts en fonction du temps de détention n’est pas réalisable et recommande donc au Ministère des Finances de continuer à étudier et à perfectionner la politique avant de l’appliquer afin d’en garantir l’efficacité et la faisabilité.

Actuellement, l’impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts de biens immobiliers au Vietnam est appliqué à un taux fixe de 2 % sur la valeur de la transaction, quelle que soit la période de propriété.

En septembre 2024, dans une dépêche officielle adressée au Bureau du Gouvernement concernant les prix de l'immobilier, le ministère de la Construction a annoncé qu'il étudierait et proposerait une politique fiscale pour les propriétaires et utilisateurs de plusieurs maisons et terrains afin de limiter la spéculation et les achats et ventes à court terme à des fins lucratives. Cette proposition s'inscrit dans un contexte de forte hausse continue des prix de l'immobilier et des logements depuis le début de l'année.

Le marché stagne, les prix ne devraient pas chuter profondément

La loi sur le foncier, l'immobilier et le logement est entrée en vigueur il y a six mois. Évaluant l'impact de ces lois sur le marché immobilier, M. Le Van Binh, directeur adjoint du département du foncier (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a déclaré qu'il était prématuré de la mettre en œuvre. Il faut du temps pour que la loi soit appliquée aux produits.

Lors du séminaire « L'immobilier en 2025 - Trouver des opportunités dans les défis » organisé par le journal Dan Viet le 11 février, M. Binh a commenté que les prix de l'immobilier ont « augmenté de façon spectaculaire » récemment.

En particulier, de fin 2023 à 2024, les prix continueront d'augmenter fortement. Les appartements neufs à moins de 50 millions de VND/m² ont presque disparu, et de nombreux appartements anciens, en exploitation depuis de nombreuses années, sont également vendus à plus de 70 millions de VND/m². Même dans les anciens quartiers d'habitations collectives, les prix ont augmenté de 1,5 à 2 fois, rendant l'accès au logement très difficile pour les travailleurs ordinaires. Les personnes disposant de 3 à 4 milliards de VND peinent encore à trouver un logement convenable.

Cela rend non seulement difficile pour les personnes à faibles et moyens revenus d’accéder à la propriété, mais réduit également la durabilité du marché.

En analysant cette augmentation des prix, M. Binh a déclaré qu'elle n'est pas seulement due au manque d'offre, mais aussi à la psychologie du marché qui a un impact important.

« Tout comme les nouvelles concernant les ventes aux enchères de terrains, le simple fait que ces ventes soient élevées ici et là aura un impact considérable sur la perception que ceux qui n'achètent pas rapidement perdront leur part. Même si l'offre réelle n'a pas encore été publiée sur le marché, le simple fait de connaître les chiffres de l'offre augmentera, mais les prix pourraient ne plus augmenter », a déclaré M. Binh. Lorsqu'une nouvelle fourchette de prix s'établit, l'offre augmente et le marché commence à ralentir.

« Dans un avenir proche, des produits immobiliers seront lancés et des polices d'assurance seront émises. Le marché immobilier et les prix seront plus stables. Les travailleurs pourront alors accéder à l'immobilier. La confiance des investisseurs sera également plus sereine », a déclaré M. Binh.

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier et président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a également déclaré que les prix de l'immobilier en 2025 auront tendance à être ajustés de manière plus raisonnable par rapport à l'augmentation excessive par rapport à 2024.

Cependant, selon cette personne, une réduction profonde sera difficile à réaliser car certains problèmes tels que les prix des terrains, les listes de prix des terrains et les coûts montrent des signes de pression sur les coûts des produits immobiliers.

« La demande réelle et la demande d'investissement auront tendance à augmenter en 2025. Concernant les transactions, je pense qu'elles progresseront davantage en 2025 grâce à de meilleurs facteurs d'offre, des segments plus stables et, surtout, des prix ajustés et maintenus à un bon niveau, ce qui entraînera une augmentation des transactions. Globalement, le marché sera plus actif qu'en 2024. Les indicateurs d'offre et de demande se sont améliorés, mais ne pourront pas revenir aux niveaux de 2018-2019 », a estimé M. Dinh.

Concernant les opportunités offertes aux investisseurs immobiliers en 2025, M. Nguyen Van Dinh a estimé que les prix de l'immobilier sont actuellement trop élevés dans le centre-ville. Cet expert recommande de privilégier de nouvelles zones urbaines dotées d'infrastructures et de voies de circulation de qualité.

Les prix des appartements à Hanoi restent stables

Après le Nouvel An lunaire 2025, le marché immobilier hanoïen n'a enregistré aucune fluctuation notable des prix demandés. En général, les prix demandés sont restés stables par rapport à la période précédant le Têt. Cette situation contraste fortement avec celle de l'année dernière, où, après le Têt, les prix demandés à Hanoï avaient fluctué continuellement, marquant le début d'une période de hausse continue des prix en 2024.

Une enquête réalisée par Batdongsan.com.vn après le Têt a révélé que le prix de vente des appartements dans de nombreux projets n'avait pas fluctué par rapport à la période précédant le Têt. Plus précisément, dans le projet An Binh Palza (Nam Tu Liem), le prix de vente des appartements de deux chambres et une salle de bain, avec une durée de propriété de 50 ans, fluctuait encore entre 3,3 et 3,5 milliards de VND/appartement. À surface égale, le prix de vente des appartements en propriété à long terme se situe toujours entre 4,3 et 4,4 milliards de VND/appartement. Les appartements de trois chambres, avec une superficie de plus de 80 m², en propriété à long terme, sont toujours proposés entre 6 et 6,2 milliards de VND/appartement, tandis que ceux de trois chambres avec une durée de propriété de 50 ans se situent toujours autour de 5 milliards de VND/appartement.

De même, dans le complexe FLC, situé rue Pham Hung (district de Nam Tu Liem), le prix de vente des appartements après le Têt n'a pas sensiblement changé. Les appartements de plus de 50 m² sont toujours vendus entre 3,9 et 4,2 milliards de VND/appartement. Les appartements de plus de 70 m² sont toujours vendus entre 5,2 et 5,5 milliards de VND/appartement avant le Têt.

Toujours dans le quartier de Nam Tu Liem, les appartements de deux chambres et deux salles de bain du projet Golden Palace se situent toujours au prix demandé fin 2024, entre 4,6 et 4,7 milliards de VND/appartement. Le projet Garden Hill affiche toujours un prix de 4,5 à 4,7 milliards de VND pour les appartements de deux chambres et deux salles de bain.

Dans le projet Golden Field, le prix de vente d'un appartement de deux chambres et deux salles de bain reste généralement au niveau habituel, soit environ 4,7 milliards de VND/appartement. Cependant, dans ce projet, deux ou trois appartements sont sur le marché et les propriétaires doivent les vendre de toute urgence. Ils acceptent donc de baisser le prix à 4,5-4,6 milliards de VND/appartement.

Dans le district de Thanh Xuan, le prix de vente des appartements Hanoi Center Point avec 2 chambres et 2 salles de bains est toujours le même qu'avant le Têt, le prix de vente commun étant de 5,7 à 5,8 milliards de VND/appartement.

Les appartements du projet Gold Season (Thanh Xuan) se situent toujours dans une fourchette de prix de 8 milliards de VND pour les 3 chambres et d'environ 6 milliards de VND pour les 2 chambres. La même fourchette de prix est observée pour les projets d'appartements du district de Cau Giay, tels que HomeCity, Central Field et Discovery Complex.

Selon une enquête menée par Batdongsan.com.vn auprès des courtiers et des salles de marché, le groupe de clients achetant des biens immobiliers attend toujours de voir comment les prix évolueront après le Têt.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré qu'en 2025, les prix des appartements ne devraient guère baisser. En effet, l'offre primaire nouvelle sur le marché se concentrera principalement sur les segments haut de gamme et de luxe des grandes zones urbaines. C'est pourquoi les prix des appartements resteront stables et élevés. L'offre de logements sociaux devrait augmenter en 2025, mais restera extrêmement faible par rapport aux besoins. L'offre de logements commerciaux à bas prix reste extrêmement rare. Par conséquent, les prix des appartements ne devraient guère baisser, se maintenant simplement à un niveau horizontal.

Hô-Chi-Minh-Ville élimine les vérifications de statut lors de la délivrance des certificats fonciers et immobiliers

Le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville vient de publier une décision visant à modifier et à compléter un certain nombre d'articles du Règlement sur la coordination de la gestion des ordres de construction (appelé Règlement sur la gestion de la construction) dans la ville.

Le règlement sur la gestion des ordres de construction à Hô-Chi-Minh-Ville a été publié avec la décision du 1er avril 2024. Dans lequel, la clause 1, article 10 stipule les responsabilités du Département des ressources naturelles et de l'environnement (TN-MT), du Bureau d'enregistrement foncier de la ville et de ses branches affiliées comme suit :

« Dans le cadre des procédures de traitement relatives à la certification des biens attachés au terrain, en cas de vérification de l'état actuel des maisons ou des travaux de construction conformément aux dispositions de la loi foncière, si des violations de l'ordre de construction sont détectées, le dossier doit être transféré à l'autorité compétente pour inspection et traitement conformément aux dispositions de la loi ».

Dans la décision récemment publiée, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville l'a modifiée comme suit : « Dans le cadre des procédures de traitement liées à la certification des actifs attachés au terrain, si des violations de l'ordre de construction sont détectées, un avis écrit doit être envoyé à l'autorité compétente pour inspection et traitement conformément aux dispositions de la loi. »

L'amendement ci-dessus signifie que le Département des ressources naturelles et de l'environnement, le Bureau d'enregistrement foncier de la ville et ses branches affiliées n'ont plus le devoir de vérifier l'état actuel des maisons ou des travaux de construction lors de la délivrance des certificats.

La décision révisée et complétée a supprimé la responsabilité de la police de Ho Chi Minh-Ville de demander à la police de niveau district de renforcer les inspections et de détecter rapidement les travaux de construction violant l'ordre de construction dans la zone sous sa gestion pour obtenir des conseils sur la gestion.

En outre, le nouveau règlement supprime également la responsabilité du Département de la planification et de l'investissement dans la coordination avec le Comité populaire au niveau du district pour demander aux entreprises de réenregistrer leurs certificats d'enregistrement d'entreprise conformément à la décision de traiter les violations administratives lors de la déclaration de contenus d'enregistrement malhonnêtes ou inexacts.

En ce qui concerne la responsabilité d'établir les procès-verbaux d'infraction administrative et de conseiller sur les sanctions administratives, le nouveau règlement supprime la phrase « dans les 2 jours ouvrables à compter de la date d'établissement du procès-verbal d'infraction administrative ».

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html