« Vivre misérablement, mourir misérablement » à cause de l'achat d'un projet qui ne remplit pas les conditions d'ouverture à la vente

Le marché immobilier du Sud se redresse et de nouveaux projets se disputent la mise en vente. Cependant, c'est aussi le moment où de nombreux investisseurs contournent la loi pour vendre des projets ne respectant pas les procédures légales, ce qui contraint les clients à vivre une vie à moitié perdue.

Le marché immobilier du Sud se redresse et de nouveaux projets se disputent la mise en vente. Cependant, c'est aussi le moment où de nombreux investisseurs contournent la loi pour vendre des projets ne respectant pas les procédures légales, ce qui contraint les clients à vivre une vie à moitié perdue.

Le projet Charm Diamond a été vendu par l'investisseur depuis 2019, mais n'a pas encore été construit.

Identifier les projets « underground »

Conformément à la loi sur les affaires immobilières de 2023, un projet immobilier éligible à la vente doit avoir des procédures juridiques complètes telles que la politique d'investissement, la planification 1/500, les obligations fiscales d'utilisation du sol terminées, le permis de construire, la construction des fondations terminée, puis être autorisé par l'autorité compétente à ouvrir à la vente de futurs produits immobiliers.

Cependant, il est fréquent que des projets ne respectant pas toutes les exigences légales soient néanmoins ouverts à la vente. En particulier, la plupart des projets n'ayant obtenu qu'une décision 1/500 invitent les clients à effectuer un dépôt pour réserver une place sans mentionner « ouvert à la vente ».

Par exemple, début septembre 2024, à Di An ( Binh Duong ), le projet d'appartements Binh Thang (nom commercial Avenue Binh Thang) a été lancé sur le marché par un investisseur et a collecté des fonds auprès des clients. Selon l'annonce, le projet est construit sur une superficie de 3 351 m², avec deux sous-sols et 35 étages, comprenant 536 appartements, pour un prix de vente compris entre 33 et 40 millions de VND/m². Grâce à des recherches, nous avons appris que le projet dispose d'une politique d'investissement, la décision 1/500, et qu'un permis de construire a été accordé par le service de la construction de Binh Duong, mais qu'il n'a pas encore rempli ses obligations financières et n'a pas encore été construit.

Le Département de la Construction de Binh Duong exige des investisseurs qu'ils s'engagent à ne pas vendre ni recevoir d'argent de leurs clients lorsque le projet ne respecte pas les exigences légales. De plus, le Département dispose de nombreux documents recommandant et instruisant les localités à gérer strictement les projets dans la zone et à afficher des avis devant les projets immobiliers ne remplissant pas les conditions de mobilisation de capitaux.

À Binh Duong New City, un projet nommé KH est également proposé par un investisseur. En tant que client souhaitant acheter une maison, j'ai été présenté par un employé nommé Chau. Il s'agit d'un projet de logements commerciaux et sociaux. L'investisseur accepte les dépôts pour réserver une place. Le contrat de dépôt sera officiellement signé le 15 octobre et la vente officielle sera ouverte le 15 novembre. Cependant, interrogé sur la légalité du projet, Chau a répondu que le projet était en cours de demande de permis de construire.

De même, le projet nommé The Felix (ville de Thuan An), financé par la société par actions C-Holding, a été ouvert à la vente à partir de juillet 2024. Le projet est construit sur une superficie de plus de 9 000 m², avec deux immeubles d'appartements de 40 étages, dont 1 206 appartements, le prix le plus bas étant de 1,5 milliard de VND/appartement. Cependant, le département de la construction de Binh Duong a déclaré que ce projet n'est pas éligible à la mobilisation de capitaux sous forme de futurs logements car il n'est pas juridiquement suffisant.

Également à Thuan An, le projet Emerald Golf View est lancé sur le marché par le groupe Le Phong. Ce projet comprend 770 appartements, dont les prix varient de 45 à plus de 50 millions de VND/m². Il figure également sur la liste des projets non éligibles à la vente.

Cette situation ne se limite pas aux provinces périphériques, mais s'étend également à Hô-Chi-Minh-Ville. Le projet Fitato, situé à Thu Duc, financé par la société Hung Phu Invest, compte 383 appartements, vendus entre 46 et 60 millions de VND/m². Le Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville a annoncé que ce projet n'était pas éligible à la vente et ne pouvait pas être mobilisé.

J'ai acheté une maison il y a 5 ans mais toujours pas de construction

Les conséquences de l’achat de maisons dans des projets qui ne sont pas qualifiés pour la vente et la mobilisation de capitaux rendent de nombreux clients malheureux, obligés de déposer des plaintes partout.

Mme Thuy Anh, une cliente ayant acheté un appartement dans le lotissement Charm Diamond du complexe Charm City (ville de Di An, province de Binh Duong), a déclaré qu'en 2019, Charm Group avait ouvert à la vente des appartements dans le lotissement Charm Diamond. Elle y avait acheté un appartement pour près de 2 milliards de dôngs. Mais à ce jour, fin 2024, ce projet n'avait pas encore été construit, malgré les importants investissements consentis.

« Des centaines de clients comme moi ont acheté des maisons dans ce projet. En 2021 et 2022, nous avons collaboré à plusieurs reprises avec l'investisseur, allant même jusqu'à intenter une action en justice pour exiger le remboursement du prix d'achat, mais l'investisseur a refusé de payer », s'est indignée Mme Thuy Anh.

Également ouvert à la vente en 2019, le projet LDG Sky (Di An City), investi par LDG Investment Joint Stock Company, compte 1 670 appartements, le prix de vente en 2019 était de 30 millions de VND/m2, mais après 5 ans, le projet n'a pas été construit car il n'a pas suffisamment de documents juridiques.

M. Huynh Pham Tuan Anh, directeur adjoint du département de la construction de Binh Duong, a déclaré que les investisseurs, les développeurs de projets et les sociétés de courtage « contournent la loi » pour mobiliser des capitaux sous des formes telles que les formulaires de demande de priorité, les formulaires de dépôt et les formulaires d'enregistrement des souhaits, etc., se produisent souvent.

Certains projets, dont les documents juridiques sont rudimentaires, ont organisé une mobilisation de capitaux sans remplir les conditions et sans l'approbation des autorités. Ces transactions comportent de nombreux risques potentiels.

Selon l'avocat Tran Duc Phuong (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville), de nombreux investisseurs manquent de moyens financiers et contournent donc délibérément la loi pour lever des capitaux en toute illégalité. C'est la raison pour laquelle, ces derniers temps, plusieurs projets immobiliers, malgré des retombées allant jusqu'à 95 % de la valeur des appartements, n'ont pas pu être livrés aux clients. Nombre d'entre eux ont même hypothéqué les projets vendus aux clients auprès des banques, plaçant les acheteurs dans une situation comparable à celle d'une prise en otage.

« De 2020 à aujourd'hui, j'ai reçu de nombreuses poursuites de clients contre des investisseurs parce qu'ils ont accidentellement acheté des projets qui n'avaient pas suffisamment de documents juridiques, mais les ont vendus, ont collecté de l'argent auprès des clients et n'ont ensuite pas construit », a déclaré M. Phuong.

Selon l'avocat Phuong, le fait que de nombreux investisseurs violent « intentionnellement ou non » les réglementations légales sur l'achat et la vente de biens immobiliers sans être agréés par les autorités affecte négativement le marché, faisant peser des risques sur les clients.

Les investisseurs justifient souvent cette approche par l'avantage qu'elle présente pour les clients : acheter tôt permet de bénéficier d'un prix plus avantageux, de choisir de bons produits et de disposer des fonds nécessaires à la réalisation du projet. Cependant, c'est lorsque l'activité est favorable, mais en cas de problèmes de procédure, de questions juridiques, de capital, etc., le projet sera bloqué pendant des années. Au final, c'est l'acheteur qui en pâtira.

« Les acheteurs doivent bien réfléchir et éviter absolument d'acheter des projets ou des maisons en construction si l'investisseur ne dispose pas des documents juridiques nécessaires. Ils doivent se renseigner auprès des autorités locales avant de signer des documents ou de transférer des fonds à la société de courtage ou à l'investisseur du projet afin d'éviter tout risque », a conseillé l'avocat Phuong.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html