Resserrer l’investissement immobilier « surfant » ?

Appliquer une taxe de 20 % sur les bénéfices réels des transferts immobiliers ou appliquer un taux d'imposition progressif basé sur la durée de détention si le prix d'achat et les coûts ne peuvent être déterminés, selon les experts, contribuera à limiter les activités d'investissement « surf ».

De nombreux experts estiment qu'avec l'application de la nouvelle politique d'impôt sur le revenu des personnes physiques telle que rédigée par le ministère des Finances pour commentaires, la spéculation immobilière n'aura plus de marge de manœuvre pour survivre - Photo : Q.DINH

Appliquer une taxe de 20 % sur les bénéfices réels des transferts immobiliers ou appliquer un taux d'imposition progressif en fonction du temps de détention si le prix d'achat et les coûts ne peuvent être déterminés, selon les experts, contribuera à limiter les activités d'investissement de type « surf » immobilier.

Dans le projet de loi relatif à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP - remplacement) soumis à commentaires, le ministère des Finances propose d'appliquer l'IRPP aux transferts de biens immobiliers effectués par des particuliers en multipliant le revenu imposable par le taux d'imposition de 20 % pour chaque transfert. Ce revenu imposable est déterminé par le prix de vente, déduction faite du prix d'achat et des frais raisonnables liés à la génération de revenus issus des transferts de biens immobiliers.

Quel est un taux de taxe de transfert immobilier « acceptable » ?

Si le prix d'achat et les frais annexes ne sont pas déterminés, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé en multipliant le prix de vente par le taux d'imposition. Dans ce cas, le taux d'imposition est calculé en fonction de la durée de détention, avec un maximum de 10 % du prix de vente.

Plus précisément, le taux d'imposition est de 10 % du prix de vente pour les biens immobiliers détenus pendant moins de deux ans. Il est de 6 % du prix de vente pour les biens immobiliers détenus pendant deux à cinq ans.

Le taux d'imposition est de 4 % du prix de vente pour les biens immobiliers détenus depuis 5 à 10 ans. Pour les biens immobiliers détenus depuis 10 ans ou plus et les biens issus d'une succession, le taux d'imposition est de 2 % du prix de vente. Pour les biens issus d'une succession, la durée de détention n'est pas calculée, mais la transmission sera soumise à un taux d'imposition de 2 % du prix de vente.

La durée de détention du bien immobilier est calculée à partir du moment où le particulier a le droit de posséder et d'utiliser le bien (à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques) jusqu'à la date de transfert. Pour les biens immobiliers issus d'une succession, le taux de l'impôt sur les mutations reste inchangé, soit 2 % du prix de vente, quelle que soit la durée de détention.

S'adressant à Tuoi Tre , M. Tran Khanh Quang, directeur de la société par actions d'investissement immobilier Viet An Hoa, a déclaré que le taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques de 20 % sur les bénéfices de transfert immobilier est un taux d'imposition acceptable.

Selon M. Quang, payer l'impôt sur les bénéfices après déduction des dépenses n'aura pas un impact important sur les activités d'investissement et contribuera en même temps à rendre le marché plus transparent.

"Si ce taux d'imposition est appliqué, les acheteurs et les vendeurs devront calculer correctement et intégralement les coûts réels engagés tels que le prix d'achat, les frais d'intérêt, les frais de courtage ou les frais de rénovation et de réparation... à inclure dans les coûts valables qui sont exclus avant le calcul de l'impôt", a déclaré M. Quang, mais il estime que le taux d'imposition de 2 à 10 %/prix de vente selon la période de détention doit clarifier les principes applicables.

Il est nécessaire de clarifier la réglementation relative à la détermination des coûts des intrants.

Le projet prévoit également que, dans les cas où le prix d'achat et les coûts ne peuvent être déterminés, le calcul de l'impôt sera basé sur la période de détention. Cette période est définie comme la période pendant laquelle une personne a le droit de posséder et d'utiliser le bien immobilier, à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi (par exemple, le 1er janvier 2026) jusqu'à la date de transfert. Elle n'est donc pas rétroactive et n'est pas calculée avant la date d'entrée en vigueur de la loi de remplacement.

« Si le temps est appliqué comme ci-dessus, il y aura beaucoup de choses à clarifier car les transactions montrent clairement les coûts, le prix d'achat... Le prix de vente est clair, donc l'agence de rédaction doit indiquer plus spécifiquement les cas pour déterminer si le taux d'imposition est appliqué en fonction du temps de détention », a déclaré M. Quang.

Pendant ce temps, M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région sud de Batdongsan, a déclaré que la proposition d'augmenter les impôts en fonction de la période de détention, avec le taux le plus élevé jusqu'à 10%, 5 fois plus élevé que le taux actuel, entraînerait de nombreux impacts.

Une enquête récente menée par cette société a montré que 59 % des participants à l'enquête ont déclaré avoir acheté des biens immobiliers principalement à des fins d'investissement plutôt que pour y vivre, et une grande partie de ceux qui possèdent des biens immobiliers ont l'intention de les vendre au cours de l'année prochaine.

Cela montre que les Vietnamiens aiment vraiment investir dans l'immobilier, mais la période de détention est courte, ils ont tendance à « vendre quand le prix est bon », déplaçant de manière flexible les flux de capitaux vers d'autres actifs plus rentables à chaque fois.

Par conséquent, la proposition de taxer en fonction de la durée de détention va resserrer l'étau sur les acteurs à court terme, frappant directement les investisseurs à court terme et les « surfeurs », qui représentent une grande partie de la demande du marché.

« Il s'agit d'une mesure qui démontre clairement l'objectif de « récompenser ceux qui gardent et punir ceux qui vendent rapidement », mais en même temps, elle soulève également de nombreuses inquiétudes quant à la rapidité et aux effets d'entraînement dans le contexte d'un marché qui ne se redresse pas encore », a soulevé M. Tuan.

De nombreux petits investisseurs seront éliminés du marché.

Selon les experts immobiliers, l'application de taux d'imposition en fonction du temps de détention, les segments des terrains et des appartements haut de gamme sont les premiers touchés par les investisseurs qui « surfent » souvent dans les 6 à 18 mois pour maximiser leurs profits, c'est pourquoi le taux d'imposition de 10% est appliqué.

« Avec ce taux d'imposition, la marge bénéficiaire des investisseurs à court terme sera considérablement érodée, réduisant l'attrait des investissements, et de nombreux petits investisseurs seront éliminés du jeu », a commenté un expert.

NGOC HIEN

Source : https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm