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| Une fois le « creux » du marché immobilier déterminé, les investisseurs ont l'occasion d'investir. (Source : XD Newspaper) |
Le moment « idéal » pour investir ?
Selon VietNamNet , M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, a estimé que pour les investisseurs individuels, cette fois, alors que les taux d'intérêt ont fortement baissé, les prix de l'or sont encore élevés ; tandis que le marché immobilier a montré des signes de reprise... c'est le moment « d'or » pour les investisseurs de rechercher des « placements » dans des marchés plus éloignés de Hanoi ou dans les grandes villes.
M. Chung a déclaré : « D'ici 2025, lorsque les trois lois sur l'immobilier, le logement et le foncier entreront en vigueur, le marché immobilier s'ouvrira une nouvelle page et les prix des biens immobiliers existants augmenteront. En investissant dès maintenant, les investisseurs ont le droit de choisir des produits à des prix et à une conformité juridique adéquats. »
Dans le même temps, M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, a déclaré que la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières marquaient la fin du cycle précédent et le début d'un nouveau cycle.
On peut parler de « creux » et l'on entre progressivement dans une nouvelle période. Une fois ce creux atteint, les investisseurs disposant de fonds disponibles devraient acheter.
Cependant, selon M. Que, le marché sera divisé en 3 types d’investisseurs.
Pour les investisseurs disposant de 100 % d'argent, c'est le moment d'investir dans l'immobilier. En revanche, pour ceux qui « attrapent les voleurs à mains nues » ou qui utilisent trop l'effet de levier, ce n'est pas le bon moment, car les liquidités sont encore faibles, du moins pour l'année à venir.
Quant aux investisseurs immobiliers professionnels, utilisant un effet de levier modéré, environ 30 à 50 %, et ayant toujours un plan de vente dans une courte période de 3 à 6 mois, tout en assurant une plus-value d'environ 10 à 30 %, ils sont entrés sur le marché depuis le début de 2023. Par conséquent, il est difficile de dire si c'est le bon moment pour investir ou non, mais cela dépend aussi des problèmes financiers, de l'expérience de chaque investisseur et de chaque segment", a analysé M. Que.
Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a déclaré que cette année, les segments des immeubles de grande et de petite hauteur dans les grandes villes restent très attractifs pour les investisseurs. Cependant, pour des appartements comme à Hanoï, les prix ont augmenté de 15 à 20 %. Bien qu'il existe encore des possibilités d'investissement, la valeur de l'investissement est importante. Le seuil minimum est de 3 milliards de VND pour les appartements et de 6 milliards de VND ou plus pour les immeubles de petite hauteur. Ce segment ne sera donc pas accessible à tous.
En 2024, le segment foncier, où les prix sont les plus bas, connaîtra une nouvelle croissance, attirant davantage d'investisseurs grâce à sa valeur attractive, à son statut juridique garanti et à son choix optimal à l'heure actuelle. Le marché foncier bénéficiera donc de nombreux atouts, avec des signes de croissance plus clairs.
« Actuellement, c'est le segment qui connaît la plus forte baisse de prix ; acheter des terrains à ce stade sera donc un avantage. Lorsque le marché se redressera, et grâce aux nouvelles réglementations qui entreront en vigueur début 2025, les nouveaux projets afficheront des prix élevés », a estimé M. Chung.
Le président du groupe G6 a quant à lui analysé qu'investir dans l'immobilier de villégiature est actuellement déconseillé, car la rentabilité est très longue. Concernant les appartements, l'achat pour la location est actuellement trop onéreux, la période de récupération du capital étant d'environ 25 ans. L'achat d'appartements pour « surfer » n'est donc pas adapté à l'heure actuelle.
« La situation est similaire pour les shophouses et les podiums : la location pour récupérer le capital prend également beaucoup de temps. Quant à l'immobilier industriel, investir puis louer ou revendre offre encore des opportunités, mais elles ne sont plus aussi « fertiles » que sur la période 2018-2023, car les prix sont déjà élevés », a déclaré M. Que.
Fort de son expérience dans le secteur, ce dirigeant estime que dans chaque cycle immobilier, il existe deux segments « rois » : les terrains, les centres commerciaux et les maisons de ville.
« Les terrains ont une faible valeur, des perspectives de plus-value élevées et une liquidité élevée. Les centres commerciaux ou les maisons de ville constituent le segment d'investissement locatif, le segment roi en fin de cycle », a estimé M. Que.
Toutefois, lors de l'investissement au cours de cette période, le dirigeant du groupe G6 a noté que les investisseurs doivent prêter attention aux questions de planification.
« Il est conseillé d'acheter un bien immobilier dans des zones où la planification est stable ou anticipée uniquement si l'on dispose des informations nécessaires. Le choix de l'emplacement du produit d'investissement doit privilégier un environnement résidentiel ou touristique. Sans ces facteurs, il s'agit simplement de spéculation, d'investissements spéculatifs. Le risque pour les investisseurs en quête de liquidités est très élevé », a souligné M. Que.
M. Chung a noté que lors de l'investissement à ce stade, les investisseurs doivent faire attention à choisir des produits avec des documents juridiques complets, en choisissant des marchés autour de Hanoi mais étroitement liés aux parcs industriels, aux zones résidentielles et aux produits qui visent des valeurs de vie pour les résidents, avec des commodités complètes telles que des écoles, des parcs, des hôpitaux, des liaisons de transport pratiques, etc.
Le volume d'ouverture le plus faible des 10 dernières années
En termes d'offre et de demande totales de logements neufs en 2023, les chiffres de CBRE ne laissent présager rien de positif, surtout en début d'année. Cependant, Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville enregistrent le plus faible nombre de lancements de nouveaux logements depuis dix ans.
Le récent rapport de marché de l'unité montre que le marché immobilier de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville a tous deux enregistré l'offre totale de nouveaux lancements la plus faible en 2023 au cours des dix dernières années.
Plus précisément, à Hanoï, un total de près de 10 300 nouveaux appartements et 2 600 maisons basses ont été récemment mis en vente cette année, en baisse respectivement de 32 % et 84 % par rapport à 2022. Parallèlement, Hô-Chi-Minh-Ville a enregistré une offre plus modeste avec plus de 8 700 appartements et seulement près de 30 nouvelles maisons basses, en baisse respectivement de 54 % et 98 % par rapport à 2022.
En ce qui concerne les taux d'absorption, les marchés de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville ont enregistré plus de 22 000 maisons vendues (y compris des immeubles de grande hauteur et de faible hauteur) en 2023, soit environ la moitié du nombre vendu en 2022.
De même, un récent rapport de marché de Savills a montré que les transactions de villas et de maisons de ville à Hanoï en 2023 n'ont enregistré que 359 unités vendues, soit le chiffre le plus bas depuis 2014. De plus, le nombre total de transactions a diminué de 76 % en glissement annuel et le taux d'absorption a également diminué de 31 % en glissement annuel. Au cours du seul quatrième trimestre 2023, seulement 64 unités ont été échangées, soit une baisse de 67 % en glissement annuel.
Il convient de noter que, malgré la faiblesse des ventes, les prix des maisons de ville neuves à Hanoï ont continué d'augmenter. La plus forte hausse a été enregistrée pour les villas principales, avec une hausse de 55 % en glissement trimestriel, pour atteindre 160 millions de VND/m². Par ailleurs, les prix des maisons de ville et des maisons de commerce ont également augmenté de 3 % en glissement trimestriel, atteignant respectivement 194 millions de VND/m² et 328 millions de VND/m².
Le ministère de la Construction avait déjà indiqué que les prix de vente des villas et des maisons de ville à Hanoï restaient élevés malgré un faible volume de transactions. Ce segment a enregistré des prix de vente supérieurs à 100 millions de VND/m², certains projets dépassant même les 300 millions de VND/m², principalement concentrés dans l'ouest de Hanoï. À Hô-Chi-Minh-Ville, les prix de vente des villas et des maisons de ville dans certaines zones ont fluctué entre 140 et 400 millions de VND/m².
Mme Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, a déclaré qu'en 2023, le nombre de transactions de villas et de maisons de ville à Hanoi était le plus bas depuis près de dix ans. La raison en était la faible offre sur le marché, qui a entraîné un faible nombre d'unités négociées.
Selon Mme Hang, l'offre primaire a atteint plus de 700 unités provenant de 16 projets, en baisse de 23 % sur un an, les maisons de ville représentant la majorité du marché avec 44 %. Si l'on ne compte que les nouveaux projets, l'année 2023 n'a enregistré que plus de 270 unités, en baisse de 82 % sur un an et à son plus bas niveau depuis dix ans. En particulier, le nombre de nouveaux projets à partir du périphérique 3.5 est également de plus en plus faible.
De plus, le coût élevé des stocks fait également que la plupart des investisseurs ne modifient pas les prix, et continuent même d’augmenter le prix de vente des nouveaux paniers.
Selon Mme Hang, les prix de vente élevés constituent un obstacle majeur pour les acheteurs de maisons de faible hauteur. De nombreux investisseurs hésitent à proposer des prix inférieurs aux prévisions, obligeant les acheteurs à payer un prix d'entrée plutôt élevé.
La maison à louer n'est pas disponible
De nombreux propriétaires et bailleurs admettent qu'il est très difficile de trouver des locataires près de Tet.
Concernant ce phénomène, certains agents immobiliers ont indiqué que la principale raison était la faible demande d'espaces commerciaux en période de difficultés économiques. Parallèlement, une grande partie des biens immobiliers invendables au prix prévu sont transférés en location, permettant aux propriétaires de dégager davantage de liquidités et de patienter jusqu'à la fin de l'année pour continuer à chercher des acheteurs après le Têt.
Un récent rapport sur le marché immobilier révèle que le nombre d'annonces de location immobilière sur l'ensemble du site a augmenté de 21 % par rapport au mois précédent et de 2 % par rapport à la même période l'an dernier. Le produit ayant enregistré le plus grand nombre d'annonces de location le mois dernier était les pensions de famille, avec une hausse de 58 % par rapport au mois précédent.
Contrairement à la demande locative, la demande locative immobilière ne s'est pas améliorée, continuant de baisser de 6% par rapport au mois précédent et de 14% par rapport à la même période en 2022. La tendance à la baisse de la demande locative est forte dans tous les types d'appartements, maisons privées, maisons de ville et commerces avec une baisse de 5 à 14% par rapport au mois précédent.
À Hanoi, la demande de location immobilière a notamment augmenté, le nombre d'annonces pour ce segment ayant augmenté de 7 %. Cependant, la demande de location a encore diminué de 2 %. La tendance locative a fortement diminué dans presque tous les types de logements : la location de maisons de ville à Hanoi a diminué de 18 %, la location d'appartements à Hanoi a diminué de 8 %, celle des pensions de famille a diminué de 15 % et celle des bureaux a diminué de 11 %.
Selon de nombreux experts immobiliers, le marché locatif immobilier devrait connaître de nombreuses difficultés cette année, en raison des difficultés économiques et du long rétablissement du secteur immobilier. Cependant, les difficultés s'atténueront progressivement au fil des mois, avec un retour à la croissance des types de logements répondant aux besoins locatifs du plus grand nombre, comme les appartements et les maisons de ville.
M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn, a déclaré que les appartements à louer et les pensions continueront de fonctionner de manière stable car la demande pour ces deux types est toujours très importante.
Pour les appartements, les projets situés près du centre-ville, avec des loyers compris entre 7 et 15 millions de VND par mois, trouveront des locataires stables. Quant aux pensions et chambres d'hôtes du centre-ville, la demande locative est toujours très forte, tant pour les employés de bureau que pour les jeunes actifs et les étudiants.
Dans les zones suburbaines, les chambres à louer près des parcs industriels continueront d'être bien louées grâce au retour des travailleurs après les vacances du Têt. Parallèlement, les zones locatives proches des universités resteront une destination prisée des étudiants.
Mme Trinh Thi Kim Lien, directrice commerciale de Dat Xanh Services, a déclaré qu'en 2023, le comportement des consommateurs évoluera, passant de l'achat à la location, dans un contexte de reprise économique, de pénurie de logements et de prix élevés. Cette évolution accroîtra la demande de logements locatifs.
Cependant, des différences subsistent entre les types de logements locatifs. Les logements bas de gamme et les logements ouvriers sont souvent vacants et difficiles à louer, tandis que les appartements locatifs de milieu et de haut de gamme bénéficient d'un bon taux d'absorption. « Plus un logement est proche du centre-ville, des bureaux, des écoles et des supermarchés, plus il attire l'attention et plus son loyer est élevé », a commenté Mme Lien.
Le coût de la création d’un livre rouge changera-t-il lorsque la loi foncière de 2024 entrera en vigueur ?
La loi foncière de 2024 vient d'être adoptée avec une série de nouvelles réglementations sur les tableaux des prix des terrains et les méthodes de calcul des prix des terrains... En conséquence, les coûts liés à la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres (également appelés livres rouges) connaîtront de nombreux changements.
Conformément à l'article 257, clause 1, de la loi foncière de 2024, la liste actuelle des prix des terrains est appliquée pour la période 2020-2024 et continuera d'être appliquée jusqu'au 31 décembre 2025.
À partir du 1er janvier 2026, les provinces et les villes gérées par le gouvernement central publieront et appliqueront la nouvelle liste des prix des terrains.
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Par la suite, la liste des prix fonciers sera ajustée, révisée et complétée chaque année (mise à jour des prix fonciers pour correspondre aux fluctuations du marché, pour les zones et les types de terrains), au lieu de tous les cinq ans comme actuellement, afin de respecter les principes du marché. La nouvelle liste des prix fonciers est établie en fonction des zones et des emplacements, l'évaluation foncière devant respecter les principes du marché.
En outre, l'article 257, clause 2, de la loi foncière de 2024 stipule clairement qu'une liste de prix des terrains sera élaborée pour chaque parcelle de terrain en fonction de la zone de valeur et de la parcelle de terrain standard pour les zones avec des cartes cadastrales et une base de données des prix des terrains.
Conformément à la réglementation en vigueur, la liste des prix fonciers est publiée tous les cinq ans, conformément aux principes, méthodes et cadres d'évaluation foncière. Elle n'est révisée que lorsque le gouvernement modifie le cadre des prix fonciers ou que les prix courants des terrains fluctuent sur le marché.
Cependant, la loi foncière révisée a supprimé le cadre des prix fonciers. La nouvelle liste des prix fonciers est établie sur la base des principes et méthodes d'évaluation foncière, et non sur la base des prix minimum et maximum de chaque type de terrain dans le cadre actuel. Cela signifie que la nouvelle liste des prix fonciers sera plus proche du prix du marché, ce qui lui permettra d'augmenter considérablement par rapport à la liste actuelle.
Français Les prix des terrains sont déterminés en fonction des facteurs suivants : L'usage du sol ; La durée d'utilisation du sol. Pour les terres agricoles qui ont été attribuées par l'État aux ménages et aux particuliers selon le quota d'attribution des terres agricoles, les terres agricoles comprises dans le quota de transfert de terres ne sont pas basées sur la durée d'utilisation du sol ;
Les informations d'entrée pour déterminer les prix des terrains selon les méthodes d'évaluation foncière comprennent : les prix des terrains enregistrés dans la base de données foncière nationale, la base de données nationale des prix ; les prix des terrains enregistrés dans les contrats de transfert des droits d'utilisation des terres ; le prix remporté lors d'une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres après avoir rempli les obligations financières ;
Prix des terrains collectés par le biais d'enquêtes et de relevés dans les cas où il n'existe pas d'informations sur les prix des terrains spécifiées aux points a et b de la présente clause ; Informations sur les revenus, les dépenses et les revenus provenant de l'utilisation des terres.
D’autres facteurs influencent également les prix des terrains : les réglementations légales en vigueur au moment de l’évaluation.
Entre-temps, les frais à payer lors de l'inscription au premier « livre rouge » comprennent des frais calculés sur la base du prix du terrain figurant sur la liste des prix des terrains, tels que les frais d'utilisation du terrain ; le loyer foncier (le cas échéant) ; les frais d'enregistrement. Ainsi, lors de l'application de la nouvelle liste des prix des terrains à partir du 1er janvier 2026, ces coûts peuvent augmenter en conséquence.
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