Les investisseurs immobiliers ont toujours des règles d'investissement cachées, méconnues de tous. Ces règles aident les investisseurs à évaluer rapidement les opportunités immobilières potentielles. Yahoo Finance révèle la règle des 50 % pour vous aider à déterminer rapidement le coût d'un investissement immobilier locatif.
Quelle est la règle des 50% ?
La règle des 50 % stipule que la moitié du revenu locatif total d'un bien locatif doit être réservée aux frais d'exploitation avant le calcul des bénéfices. Cette règle permet aux investisseurs d'éviter l'erreur de sous-estimer les dépenses et de surestimer les bénéfices qu'ils réaliseront.
Par exemple, en appliquant la règle des 50 %, un bien locatif générant 300 millions de VND de loyers par an devra dépenser 150 millions de VND pour couvrir les frais connexes. Les 150 millions de VND restants constitueront le revenu net de l'investisseur avant intérêts et frais d'exploitation.
Selon Yahoo Finance , la règle des 50 % ne prend pas en compte les mensualités hypothécaires ni les frais de gestion immobilière. Les dépenses calculées selon cette règle comprennent les taxes foncières, les assurances, les pertes d'occupation, les frais d'entretien et de réparation, ainsi que les charges.
Si la source de capital pour financer l’investissement immobilier est un prêt, vous devez calculer séparément le coût principal, les intérêts, les frais de gestion immobilière, le cas échéant, et les frais de service (si la propriété est située dans une zone urbaine).
Le calcul de la règle des 50 % dans les transactions immobilières est très simple : aucune formule compliquée n'est nécessaire. Il suffit d'estimer le loyer net total que le bien peut générer mensuellement ou annuellement, puis de le diviser par deux.
En termes simples, comme les états financiers, ces dépenses sont similaires aux coûts de gestion d’entreprise et aux coûts de vente, sans compter les intérêts, les taxes et l’amortissement.
Par exemple, si vous envisagez d'investir dans une propriété qui devrait générer 30 millions de VND de loyer mensuel, si vous appliquez la règle des 50 %, vous devez mettre de côté 15 millions de VND/mois pour les dépenses mentionnées ci-dessus, sans compter l'hypothèque et les frais de gestion et d'exploitation.
Un immeuble d'appartements à Hanoi (Photo : Tran Khang).
En supposant que votre mensualité hypothécaire pour le bien immobilier s'élève à 9 millions de dollars et que vos frais de service s'élèvent à environ 1 million de dollars par mois, vous réaliseriez théoriquement un bénéfice net de 5 millions de dollars. Ce résultat est basé sur l'hypothèse que vous gérez le bien vous-même plutôt que de faire appel à un prestataire comme Airbnb ou un courtier.
Appliquer la règle des 50 %
La règle des 50 % en investissement immobilier est considérée comme une approximation plutôt qu'une norme absolue pour évaluer les rendements. Elle permet aux investisseurs d'estimer rapidement le revenu net qu'ils peuvent générer en investissant dans un bien locatif donné. Son principal effet est d'éviter de sous-estimer les coûts impliqués.
Cependant, l’inconvénient de cette règle est qu’elle donne des résultats fixes alors que le marché est toujours volatil ou que des incidents inhabituels se produisent.
Par exemple, vous achetez un bien locatif en zone côtière. Lors de l'achat, vous découvrez que des frais imprévus sont à prévoir pour éviter une dégradation rapide du bien. Ces frais sont imprévisibles selon la règle des 50 % lors de l'achat d'un bien immobilier.
Cette règle des 50 % peut servir de point de départ pour décider d'investir dans un bien locatif. Si vous connaissez le loyer net attendu du bien, vous pouvez rapidement calculer 50 % de ce montant pour estimer le résultat net d'exploitation.
Vous pouvez ensuite déduire d'autres coûts tels que les intérêts et les impôts. Enfin, vous pouvez comparer votre rendement prévu à vos objectifs pour déterminer si l'investissement est judicieux.
Bien sûr, d'autres facteurs entrent en ligne de compte au-delà de la règle des 50 %. Il faut notamment tenir compte de l'inflation des impôts, des assurances, des réparations, de l'entretien et des charges. À partir de là, vous pouvez planifier des augmentations de loyer appropriées.
Il est important d'étudier le marché locatif du quartier où se situe le bien. Par exemple, il peut être utile d'examiner l'évolution des prix de location, la demande de biens locatifs et l'attractivité générale du quartier.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm
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