L'achat et la location de biens immobiliers constituent aujourd'hui une forme d'investissement immobilier populaire au Vietnam. Les investisseurs bénéficient souvent de nombreux avantages grâce à leur potentiel de rentabilité stable et à la possibilité d'accumuler des actifs sur le long terme.
Cependant, investir dans l'immobilier locatif comporte également certains risques. Même si vous êtes propriétaire du bien, il n'est pas toujours facile de trouver des locataires ou d'obtenir un flux de trésorerie stable grâce à la location. De plus, les frais de gestion, d'entretien et de réparation, entre autres, peuvent également impacter les bénéfices de l'investisseur.
Existe-t-il un moyen de déterminer si un bien immobilier vaut la peine d'être investi en location ? BiggerPockets , le plus grand réseau social d'investissement immobilier aux États-Unis, révèle la règle des 2 % pour aider les investisseurs à évaluer rapidement les opportunités immobilières potentielles.
Appliquer la règle des 2%
La règle des 2 % est un outil simple et efficace permettant d'évaluer approximativement le potentiel de rendement d'un bien locatif. Selon cette règle, le revenu locatif mensuel d'un bien doit être égal ou supérieur à 2 % de son prix d'achat pour être considéré comme un bon investissement.
Tout d'abord, vous devez déterminer le montant nécessaire pour devenir propriétaire, y compris les frais liés aux impôts et aux services de courtage. Ensuite, vous devez calculer les revenus locatifs escomptés.
Vous pouvez collecter ces données vous-même ou par l’intermédiaire de sociétés de courtage immobilier professionnelles.
Si le revenu locatif mensuel est égal ou supérieur à 2 % du prix d’achat, le bien a le potentiel d’être un bon investissement.
Si le loyer mensuel est inférieur à 2 % du prix d'achat, l'investissement risque de ne pas générer le rendement escompté. Si vous souhaitez tout de même investir dans ce bien, vous devrez ajuster le loyer ou réduire les coûts d'exploitation pour atteindre le rendement souhaité.
Par exemple, disons que vous achetez un appartement pour 2 milliards de VND, selon la règle des 2 %, le revenu locatif mensuel minimum pour assurer un bon profit est de 40 millions de VND.
Une zone immobilière à Hanoi (Photo : Tran Khang).
Si le flux de trésorerie locatif atteint 50 millions de VND par mois, cela indique un potentiel d'investissement. À l'inverse, si le loyer n'atteint que 30 millions de VND par mois, il faut envisager d'ajuster le loyer ou de réduire les coûts pour atteindre le taux de rendement souhaité.
Cependant, la règle des 2 % n'est qu'une mesure approximative et ne garantit pas une précision absolue du potentiel de profit d'un bien. De nombreux autres facteurs influencent le rendement réel d'un investissement immobilier. Par exemple, le flux de trésorerie locatif mensuel dépend du type de bien, de son emplacement, de sa taille, des commodités et des conditions du marché.
Quelques autres outils alternatifs
La règle des 2 % est un outil simple et populaire utilisé par de nombreux investisseurs pour déterminer rapidement la rentabilité d'un bien locatif. Cependant, il s'agit d'une règle générale et une analyse plus approfondie est nécessaire avant de décider d'investir. D'autres méthodes permettent d'avoir une perspective plus diversifiée avant d'investir.
Le premier est le multiplicateur de loyer brut (MLB). Cet indicateur calcule le rapport entre le prix d'achat d'un bien et le loyer annuel total. Par exemple, si un bien coûte 3 milliards de VND et que le loyer annuel total est de 300 millions de VND, le MLB est de 10. Généralement, un MLB inférieur indique une opportunité d'investissement plus intéressante. Cependant, cet outil présente l'inconvénient de ne pas prendre en compte les coûts d'exploitation.
Le deuxième indicateur est le résultat net d'exploitation (RNE). Cet indicateur calcule le bénéfice annuel du bien après déduction des charges d'exploitation, avant impôts et remboursements hypothécaires. Le RNE donne une image plus précise de la rentabilité du bien. Si le RNE est positif, le bien génère suffisamment de revenus locatifs pour couvrir les charges d'exploitation.
La troisième étape est l'analyse des flux de trésorerie. Elle ne se concentre pas uniquement sur les revenus locatifs, mais prend également en compte l'ensemble des flux de trésorerie, y compris les coûts d'exploitation, les intérêts, les impôts, etc. Un flux de trésorerie positif est un facteur important pour maintenir la liquidité et assurer des bénéfices durables.
Le quatrième indicateur est le taux de capitalisation (Cap Rate). Cet indicateur calcule le taux de rendement annuel de l'investissement total d'un bien immobilier. Il est calculé en divisant le NOI par le prix d'achat du bien. Un taux de capitalisation élevé indique une meilleure opportunité d'investissement, mais s'accompagne généralement d'un risque plus élevé.
La cinquième méthode est l'analyse de la valeur future. Au lieu de se concentrer uniquement sur les bénéfices actuels, il faut considérer la valeur future du bien. Cependant, cette méthode requiert souvent de l'expérience et des connaissances en immobilier.
En combinant ces alternatives, les investisseurs peuvent élaborer une stratégie d’investissement complète pour prendre des décisions d’investissement plus complètes et plus éclairées.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm
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