Une série d'entreprises immobilières « assument » d'énormes valeurs d'inventaire

Le rapport de synthèse du ministère de la Construction indique qu'au cours du premier semestre 2023, le marché immobilier a continué d'être dans un état de transactions calmes, mais au cours des 6 derniers mois de l'année, le nombre de recherches de transactions financières d'investissement s'est bien redressé et l'offre de nouveaux projets est apparue de plus en plus.

Concernant le parc immobilier, selon les données de 53/63 localités, le parc immobilier s'élève à environ 18 808 unités, principalement des maisons individuelles et des terrains de projets. Le parc immobilier comprend 3 196 appartements, 6 554 maisons individuelles et 7 190 terrains.

Le ministère de la Construction a estimé qu'en général, en 2023, l'inventaire immobilier dans les projets de logements d'appartements, de logements individuels et de segments fonciers a tendance à diminuer.

Bien que selon le rapport général, les stocks soient en baisse, en regardant la situation individuelle de chaque entreprise immobilière, il est facile de voir que les stocks sont à un niveau assez élevé.

Leader du secteur immobilier en termes d'inventaire, à la fin de 2023, No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE : NVL) disposait d'un inventaire atteignant 138 598 milliards de VND, soit une augmentation de 3 % par rapport au début de la période, presque égal à l'inventaire total des deux principales entreprises immobilières, Vingroup Corporation - JSC (HoSE : VIC) et Vinhomes JSC (HoSE : VHM) réunies.

En outre, les stocks représentent 57 % du total des actifs de l'entreprise, la valeur du fonds foncier et des projets en construction s'élevant à 129 458 milliards de VND (soit plus de 93 % du total des stocks). De plus, il existe un certain nombre de projets et de biens immobiliers achevés, les biens immobiliers achevés en attente de livraison aux clients représentant une très faible proportion.

Avec un stock aussi important, Novaland doit constituer une provision pouvant atteindre près de 161 milliards de VND, soit 80 fois plus qu'au début de 2023.

Il est à noter que les stocks du groupe représentent depuis de nombreuses années plus de 50 % du total des actifs, et des dizaines de milliers de milliards de ce montant sont utilisés comme garantie pour les prêts.

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Juste derrière Novaland se trouve le « grand gars » du secteur immobilier - Vingroup avec un inventaire au 31 décembre 2023 atteignant 92 730 milliards de VND, en baisse de près de 6 000 milliards de VND par rapport au début de la période.

Parmi ces biens, la structure de l'inventaire de Vingroup comprend 63 354 milliards de VND de biens immobiliers en construction et de biens immobiliers prêts à la vente.

Chez Vinhomes , les stocks se sont arrêtés à 52 342 milliards de VND, en baisse de 18 % (près de 10 000 milliards de VND) par rapport au début de la période. En effet, en 2023, Vinhomes a livré 9 800 unités immobilières de faible hauteur dans les délais prévus sur les deux projets Vinhomes Ocean Park 2 et 3, contribuant ainsi à générer des revenus tout en réduisant les stocks.

L'inventaire de Vinhomes se situe principalement dans la catégorie des biens immobiliers à vendre en construction avec plus de 49 407 milliards de VND, ce qui, selon l'entreprise, comprend principalement les frais d'utilisation du terrain, les coûts de déblaiement du site, les prix d'achat des filiales alloués dans le cadre des coûts d'achat du projet, les coûts de construction et de développement du projet de zone urbaine écologique Dream City, de la zone urbaine de Dai An, du Grand Park, du Vinhomes Ocean Park, de Vinhomes Smart City et de certains autres projets.

Bien qu'il ne dispose pas d'un inventaire aussi élevé que les entreprises mentionnées ci-dessus, Khang Dien House Investment and Trading JSC (HoSE : KDH) est en tête en termes de taux de croissance des stocks.

Fin 2023, Nha Khang Dien a enregistré le stock le plus élevé de l'histoire de l'entreprise à 18 787 milliards de VND, soit une augmentation de 50,8 % par rapport au début de l'année.

La structure de l'inventaire de l'entreprise immobilière ci-dessus est principalement constituée de biens immobiliers inachevés dans des projets résidentiels en développement, dont 8 projets, représentant un inventaire total de près de 17 700 milliards de VND.

Parmi ceux-ci, le projet Khang Phuc - Zone résidentielle de Tan Tao représente plus de 6 527 milliards de VND ; le projet Doan Nguyen - Binh Trung Dong représente plus de 3 380 milliards de VND ; le projet Binh Trung - Binh Trung Dong représente plus de 3 158 milliards de VND ; c'est également le projet avec la plus forte augmentation des stocks, 3 fois plus élevée qu'au début de la période et c'est aussi la raison pour laquelle les stocks de l'entreprise ont augmenté rapidement.

Dans le même temps, le projet Khang Phuc - An Duong Vuong a également doublé pour dépasser 1 233 milliards de VND ; le projet de zone résidentielle Khang Phuc - Phong Phu 2 vaut plus de 1 675 milliards de VND ; le projet de zone résidentielle Khang Phuc - Binh Hung 11A est d'une valeur de près de 610 milliards de VND. De plus, la liste comprend également un nouveau projet apparaissant en 2023, Binh Trung Moi - Binh Trung Dong, avec près de 965 milliards de VND.

Contrairement à la croissance rapide de Nha Khang Dien, l'inventaire de Dat Xanh Group Corporation (HoSE : DXG) a enregistré une légère baisse de 109 milliards de VND par rapport au début de l'année pour atteindre 14 139 milliards de VND. Parmi ceux-ci, l'inventaire immobilier fini de la société a augmenté de près de 58 %, pour atteindre plus de 2 500 milliards de VND, et l'inventaire immobilier inachevé a diminué pour atteindre 10 892 milliards de VND.

Également active dans le secteur du courtage immobilier, l'inventaire de Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE : PDR) a enregistré une légère baisse à 12 199 milliards de VND, mais représentait toujours plus de la moitié des actifs et était principalement réparti dans 12 projets clés de l'entreprise.

Certains projets typiques incluent : le projet EverRich 2 avec 3 597 milliards de VND ; le projet Tropicana Ben Thanh Long Hai avec 1 993 milliards de VND ; le projet Binh Duong Tower avec 2 393 milliards de VND...

Selon le rapport spécial « L'état de santé actuel du marché immobilier vietnamien » de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), la grande quantité d'inventaire provient principalement de projets de construction inachevés, contraints de suspendre parce que les entreprises n'ont plus suffisamment de ressources pour continuer à mettre en œuvre le projet.

Si l’on considère les chiffres d’inventaire de plusieurs dizaines à plusieurs centaines de milliers de milliards, on constate que les stocks deviennent progressivement un problème difficile auquel chaque entreprise immobilière doit trouver une solution .

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