Proposition de mesures contre la manipulation des enchères

En conséquence, HoREA a proposé de déterminer les principes d'évaluation foncière selon les principes du marché au lieu de prescrire les principes des méthodes d'évaluation foncière selon les principes du marché et d'ajouter la base de l'emplacement (localisation) du terrain ou de la superficie du terrain à évaluer.

Il est recommandé de développer et de perfectionner les principes visant à garantir l'indépendance entre les investisseurs de projets immobiliers, les entreprises d'évaluation, les experts en évaluation, le ministère des Finances, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le Conseil d'évaluation foncière et l'agence ou la personne ayant le pouvoir de décider des prix des terrains afin de prendre des mesures pour garantir l'indépendance afin d'empêcher la collusion et la fixation des prix qui peuvent entraîner une perte de recettes budgétaires de l'État.

Selon l'HoREA, quatre entités participent actuellement aux activités d'évaluation foncière et d'expertise foncière afin de fixer les prix des terrains destinés aux projets immobiliers au niveau provincial : le Département des ressources naturelles et de l'environnement, le Conseil d'évaluation foncière et le Comité populaire provincial, qui fixe les prix des terrains. De plus, des entreprises participent aux enchères et des experts sont invités à participer au Conseil d'évaluation foncière et à effectuer un « examen indépendant » des activités d'évaluation foncière et d'expertise foncière avant de les soumettre au Comité populaire provincial pour décision sur les prix des terrains.

Selon l'HoREA, la loi foncière actuelle prévoit cinq méthodes d'évaluation foncière : la méthode de comparaison, la méthode de déduction, la méthode des revenus, la méthode de l'excédent et la méthode du coefficient d'ajustement du prix du foncier. Actuellement, la méthode de l'excédent est largement utilisée pour déterminer les prix spécifiques des terrains afin de calculer les redevances d'utilisation du sol, les loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines. Cependant, les résultats de l'évaluation foncière manquent de fiabilité. En effet, selon les experts, pour un même projet immobilier, si une seule entreprise d'évaluation est mise en œuvre mais que deux méthodes d'évaluation foncière différentes sont appliquées, deux résultats différents seront obtenus, avec une différence de valeur d'environ 17 %. Si le même projet immobilier est mis en œuvre par deux entreprises d'évaluation différentes, mais que toutes deux appliquent la même méthode d'évaluation foncière, deux résultats différents seront également obtenus, avec une différence de valeur d'environ 17 %.

Kiến nghị có biện pháp chống dàn xếp khi đấu giá - Ảnh 1. — Les ventes aux enchères de terrains présentent encore de nombreuses lacunes

Les méthodes d'évaluation foncière décrites ci-dessus présentent toutes des limites et des défauts. En particulier, la mise en œuvre de la méthode de comparaison, de la méthode de l'excédent et de la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains doit s'appuyer sur la base de données des prix des terrains. Or, cette base de données est incomplète, imprécise et non mise à jour en temps réel.

Il convient de noter que la législation foncière actuelle ne prévoit pas de méthode d'évaluation foncière de masse, bien qu'en pratique cette méthode ait été appliquée pour établir des listes de prix fonciers. Il s'agit d'une méthode avancée d'évaluation foncière, appliquée dans de nombreux pays.

Selon HoREA, il est conseillé de confier à un organisme d'État, le plus approprié étant le ministère des Finances, la tâche de présider et de conseiller sur toutes les activités d'évaluation foncière et d'estimation des prix des terrains, comme le stipule la loi foncière de 2003, et de ne pas « couper » le travail d'évaluation foncière et d'estimation des prix des terrains comme le stipule la loi foncière actuelle de 2013, qui est confiée à deux endroits, le ministère des Finances et le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Lien source