Le maintien de la méthode de l’excédent rend-il l’évaluation des terrains du projet plus transparente ?

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement veut toujours cesser d'utiliser la méthode de l'excédent

Comme l'a rapporté Thanh Nien , récemment, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a envoyé un projet de décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement réglementant les prix des terrains (projet de décret 44) au ministère de la Justice pour évaluation avant de le soumettre au gouvernement.

Il est à noter que le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a proposé dans le projet de décret 44 de ne pas utiliser la méthode du surplus pour évaluer les terres.

Toutefois, lors de l’atelier de cet après-midi, la majorité des experts ont convenu que la méthode du surplus devrait être conservée dans l’évaluation foncière.

M. Dao Trung Chinh a partagé lors de l'atelier

S'exprimant lors de l'atelier, M. Dao Trung Chinh, directeur du département de la planification et du développement des ressources foncières (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a soulevé de nombreux aspects et cité les raisons pour lesquelles le ministère a proposé de supprimer la méthode du surplus lors de l'évaluation des terres.

Le point de vue du représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement lors de l'atelier est resté le même que lors d'une interview avec le journal Thanh Nien dans l'article Le gouvernement décidera-t-il de maintenir ou d'abandonner la méthode de l'excédent ? publié le 26 juillet.

Selon M. Chinh, nul ne peut nier la supériorité de la méthode de l'excédent. Cependant, dans notre pays, les paramètres d'entrée utilisés pour l'application de cette méthode à l'évaluation foncière ne sont pas standardisés, ce qui conduit à des résultats inexacts.

« J'ai récemment participé à plusieurs évaluations foncières et constaté que les évaluateurs craignent les risques juridiques liés à l'application de la méthode de l'excédent. C'est l'une des raisons pour lesquelles le processus d'évaluation foncière a été lent ces derniers temps », a expliqué M. Chinh lors de l'atelier.

M. Chinh a ajouté que si le gouvernement décide de conserver la méthode de l'excédent, il sera également nécessaire de mener des recherches et d'examiner les normes d'entrée pour les paramètres et les indices de cette méthode. Seule une entrée standardisée permettra d'obtenir des résultats précis, de convaincre les évaluateurs de signer et de résoudre les impasses en matière d'évaluation foncière, notamment pour les projets.

« L'abandon de la méthode du surplus constitue un pas en arrière dans l'évaluation foncière »

Après le partage du représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, de nombreux experts et entreprises ont directement ou envoyé des documents exprimant leurs points de vue sur la nécessité de conserver la méthode de l'excédent dans l'évaluation foncière ; si elle était supprimée, elle pourrait causer davantage de difficultés et de congestion, ralentir l'évaluation foncière et le marché immobilier continuerait à connaître une pénurie prolongée d'offre.

L'avocat Nguyen Hong Chung, vice-président du Hanoi Real Estate Club, a exprimé l'avis que la méthode du surplus devrait être conservée.

L'avocat Nguyen Hong Chung, vice-président du Hanoi Real Estate Club, a déclaré que la méthode du surplus est une méthode de détermination des prix des terrains basée sur l'utilisation future potentielle, et non sur l'utilisation actuelle comme la méthode de comparaison ou la méthode du revenu.

La méthode de l'excédent reflète la valeur marchande du terrain à évaluer, y compris les facteurs suivants : l'usage du terrain ; la durée de l'utilisation du terrain ; la densité de construction ; la hauteur du bâtiment ; le coefficient d'utilisation du terrain ; reflétant la valeur des flux de trésorerie dans l'investissement, la production et les affaires avec une grande praticabilité.

La méthode du surplus reflète clairement la nature financière d'un projet immobilier : quels sont les coûts, les revenus et les bénéfices, de manière très scientifique et objective. Cette méthode reflète clairement la manière d'exploiter, d'allouer et de partager les différences de loyer foncier. Il s'agit également d'une méthode moderne d'évaluation immobilière, conforme aux pratiques internationales.

L'affirmation du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement selon laquelle, faute de base de données, l'évaluation doit se baser sur des facteurs hypothétiques et un manque de précision, et que cette méthode devrait donc être abandonnée, n'est pas convaincante à mon avis. Si le problème réside dans l'absence de base de données, la solution doit être de créer une base de données fiable et de qualité, plutôt que d'abandonner la méthode des excédents (qui détruit l'appareil productif). Par conséquent, si l'abandon de la méthode des excédents se concrétise, ce sera un recul dans l'évaluation foncière », a déclaré M. Chung.

Dans le même temps, selon l'avocat Chung, le projet de décret 44 ne prévoit que trois méthodes d'évaluation : la comparaison, le revenu et le coefficient d'ajustement du prix du terrain, qui ne suffisent pas à remplacer la méthode du surplus lors de l'évaluation des projets d'investissement utilisant le terrain : zones urbaines, zones de services commerciaux mixtes, etc.

Si la méthode du surplus est abandonnée, il sera difficile de déterminer la valeur des droits d'usage foncier que les investisseurs devront payer pour les projets futurs, lorsque tous les travaux d'infrastructures sociales et techniques ne seront pas achevés. Les investisseurs ne pourront pas évaluer le problème financier lié à la mise en œuvre de projets immobiliers.

Le professeur Hoang Van Cuong, membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, partage les avantages et les inconvénients de la méthode de l'excédent.

Il est important de normaliser les paramètres d’entrée de chaque méthode d’évaluation.

Le professeur Hoang Van Cuong, membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, a déclaré que ces dernières années, de nombreux projets n'ont pas été approuvés. L'une des raisons est que le prix du terrain ne peut être déterminé, ce qui permettrait aux autorités locales de collecter des fonds et aux investisseurs de payer pour l'attribution des terres. L'évaluation inexacte des terrains peut être subjective ou objective, car la réglementation en la matière manque de précision et de clarté.

Le professeur Cuong a indiqué qu'il existe quatre méthodes courantes dans le monde : la comparaison directe, la déduction, le revenu et l'excédent. Au Vietnam, il existe actuellement quatre de ces méthodes, ainsi qu'une réglementation supplémentaire sur le coefficient d'ajustement des prix fonciers.

En analysant la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain, l'une des trois méthodes proposées par le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement dans le projet de Décret 44, le Professeur Cuong a déclaré que cette méthode sera très sûre pour les évaluateurs car l'Etat la stipule ainsi, il suffit de prendre la liste de prix multipliée par le coefficient pour déterminer le prix du terrain.

« Cependant, ce prix est inexact. Deux terrains adjacents de formes différentes ont des prix très différents, sans parler de l'orientation du terrain, de sa situation, de la vue… La méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain ne convient qu'aux agences de gestion, et non aux particuliers et aux entreprises », a reconnu M. Cuong.

M. Cuong a analysé les avantages et les inconvénients des méthodes d'évaluation foncière : déduction, comparaison et revenu, avant de conclure avec regret : « Dans le monde, pour évaluer de nombreux nouveaux projets, on utilise la méthode du surplus, car il n'y a rien de comparable avec les nouveaux projets. Or, le projet de décret 44 supprime cette méthode… ».

De nombreux experts, avocats, entreprises... présents à l'atelier ont exprimé leur soutien au maintien de la méthode du surplus dans l'évaluation foncière.

Toutefois, M. Cuong a également admis que la méthode du surplus présente de nombreuses limites. Plus précisément, si le facteur de calcul de la superficie à évaluer n'est pas standard, c'est-à-dire que les données d'entrée ne sont pas standard, les résultats de sortie seront inexacts.

De nombreux pays utilisent couramment la méthode de l'excédent et ne subissent aucune perte, car il n'y a ni différence de prix ni fraude fiscale. L'environnement commercial et juridique de la plupart de ces pays est transparent et rigoureux. Dans notre pays, de nombreux paramètres et indices de marché utilisés dans la méthode de l'excédent pour l'évaluation foncière ne sont pas normalisés, ce qui rend les résultats difficiles à obtenir, et présente des risques pour l'évaluateur.

M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, a indiqué que chaque méthode d'évaluation présente ses avantages et ses inconvénients. Cependant, dans le contexte actuel de notre pays, il est nécessaire de maintenir les cinq méthodes d'évaluation foncière actuelles. L'important est de standardiser les paramètres d'entrée de chaque méthode afin de minimiser les erreurs d'évaluation foncière et d'accélérer le processus d'évaluation. Cela contribuera à débloquer les projets immobiliers et à dynamiser rapidement le marché.

Malgré l'insistance sur le maintien de la méthode de l'excédent dans l'évaluation foncière, la plupart des experts et des chefs d'entreprise présents à l'atelier n'ont pas présenté de plan détaillé pour accélérer le processus d'évaluation foncière et éliminer le goulot d'étranglement de l'offre sur le marché immobilier.

Lien source: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm