Résoudre le problème de l'achat d'un appartement sous la pression de la hausse des prix

Les prix des appartements augmentent régulièrement

Le développement économique rapide et l'urbanisation ont entraîné une forte augmentation de la demande de logements. Parallèlement, les fonds fonciers s'épuisent progressivement et l'offre de logements diminue continuellement en raison de la lenteur des projets, imputable aux politiques de financement et aux décisions des agences et services de contrôle du marché immobilier. Conjugués à la hausse de la valeur des terrains urbains liée à la modernisation des infrastructures et des services publics, les prix des appartements ont constamment atteint de nouveaux sommets ces dernières années.

Immobilier - Résoudre le problème de l'achat d'appartements sous la pression de la hausse des prix — À Hanoi , les prix des appartements n’ont cessé d’augmenter sur les marchés primaire et secondaire.

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que l'indice des prix des appartements à Hanoi en 2023 a augmenté d'environ 38 points de pourcentage par rapport à 2019. À Ho Chi Minh-Ville, il était de 16 points de pourcentage.

En particulier, l’indice des prix des appartements est l’un des indices du projet d’indice des prix de l’immobilier que VARS étudie pour refléter les fluctuations des prix de l’immobilier sous l’influence des mouvements du marché au fil du temps.

Plus précisément, les prix des appartements à Hanoï n'ont cessé d'augmenter, tant sur le marché primaire que secondaire. Parallèlement, les prix des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville ont également entamé un nouveau cycle de hausse, parallèlement à un déclin progressif des projets haut de gamme et de luxe sur le marché secondaire.

La forte augmentation de la demande de logements s'explique non seulement par la migration des ménages vers les villes, l'augmentation continue de la population active et l'afflux d'étudiants vers les villes pour travailler et étudier, notamment à Hanoï. Elle est également due à une forte demande d'investissement, les prix de location des appartements anciens et neufs dans les zones résidentielles n'ayant cessé d'augmenter depuis la fin de la période de distanciation sociale, notamment dans le contexte de la reprise du marché.

Les statistiques de Batdongsan.com.vn montrent qu'en janvier 2024, l'intérêt pour les appartements à vendre a augmenté de 66 % à l'échelle nationale par rapport à la même période en 2023, et que le nombre d'annonces immobilières a également augmenté de 46 %. Plus précisément, le nombre de recherches d'appartements a augmenté de 71 % à Hanoï en janvier 2024 par rapport à la même période. De même, à Hô-Chi-Minh -Ville, la demande d'appartements a également augmenté de 59 %. Cette tendance est similaire dans la plupart des autres provinces et villes.

Malgré la forte augmentation de la demande immobilière, l'offre d'appartements continue de croître de manière disproportionnée. En 2023, l'offre a enregistré une baisse sur les marchés de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville.

À Hanoï, l'offre de nouveaux appartements en 2023 est estimée à 10 500 unités, soit une baisse d'environ 31 % par rapport à l'année précédente. À Hô-Chi-Minh-Ville, elle est estimée à près de 7 500 unités, soit une baisse de plus de 50 % par rapport à la même période en 2022.

L'offre d'appartements a diminué ces derniers temps en raison de la raréfaction des nouveaux projets immobiliers approuvés, tandis que les projets en cours peinent à se concrétiser en raison de problèmes juridiques et financiers. Malgré les efforts déployés par le gouvernement, les ministères et les administrations pour surmonter les difficultés, le nombre de projets mis en œuvre et redémarrés en 2023 a fortement augmenté, mais la pression sur la trésorerie des entreprises immobilières ne s'est pas encore atténuée.

On s'attend à ce que le nombre de logements sociaux augmente et que les prix des appartements diminuent.

Ainsi, la situation de mobilisation de capitaux par l’émission d’obligations d’entreprises s’est progressivement améliorée depuis la mi-2023 grâce aux efforts des agences de gestion de l’État.

Toutefois, la pression de l'échéance des obligations reste un défi pour les entreprises en 2024, en particulier les entreprises immobilières, avec près de 115,7 billions de VND d'obligations d'entreprises immobilières arrivant à échéance, soit 41,4 % de la valeur totale des obligations d'entreprises arrivant à échéance cette année, selon les dernières données de l'Association du marché obligataire du Vietnam (VBMA).

Immobilier - Résoudre le problème de l'achat d'un appartement sous la pression de la hausse des prix (Figure 2). — Dans les segments abordables et milieu de gamme, les prix des appartements continueront d’augmenter, surtout dans les grandes villes.

Les activités d'émission au cours des premiers mois de 2024 ont également commencé à se heurter à des obstacles en raison de conditions plus difficiles pour l'émission et la négociation d'obligations, telles que la réglementation sur les investisseurs professionnels en valeurs mobilières et les réglementations obligatoires en matière de notation de crédit, lorsque le décret 65/2022/ND-CP sera réappliqué début 2024 après une période de prolongation et de report conformément au décret 08/2023/ND-CP. Toutefois, il ne s'agit que d'une difficulté à court terme ; à long terme, la mise en œuvre du décret 65 contribuera à un développement plus sain du marché des obligations d'entreprises.

En ce qui concerne le capital de crédit, l'encours de crédit pour les activités immobilières a augmenté de manière continue grâce aux solutions du secteur bancaire, du gouvernement et des agences compétentes pour éliminer les difficultés des projets.

Cependant, les crédits à la consommation et les prêts immobiliers ont continué de baisser au cours des premiers mois de 2024 par rapport à 2023, malgré des taux d'intérêt bas. L'inflation et les fluctuations des taux d'intérêt étant encore imprévisibles, emprunter pour acheter une maison et payer des dettes mensuelles de plus de 10 millions de VND est devenu un fardeau pour de nombreuses familles, qui doutent de leur avenir professionnel et de leurs revenus.

Cependant, après le Têt, le crédit à l’achat de logements a légèrement augmenté dans certaines banques commerciales dotées d’écosystèmes immobiliers diversifiés, car les gens ont recommencé à investir.

Après une longue période de déclin, l'offre d'appartements dans les deux zones urbaines spéciales devrait également augmenter à nouveau grâce à la reprise du marché et aux efforts déployés par les organismes de gestion de l'État pour lever les obstacles juridiques aux projets. Il s'agit notamment de logements sociaux et de logements ouvriers. Cependant, cette offre nécessite un délai pour finaliser les procédures juridiques avant d'être officiellement mise sur le marché et provient principalement de zones éloignées du centre.

Par conséquent, VARS prévoit qu'à court terme, les prix des appartements dans le centre des grandes villes continueront d'augmenter, en particulier dans les segments abordable et milieu de gamme. Parallèlement, les prix d'achat et de revente des projets haut de gamme et de luxe pourraient enregistrer une légère baisse.

VARS prévoit qu'avec la consolidation d'une série de facteurs positifs sur le marché actuel, d'ici mi-2025, lorsque les nouvelles lois relatives au secteur immobilier entreront officiellement en vigueur, avec de nouvelles réglementations visant à éliminer les difficultés pour les investisseurs et les acquéreurs de logements sociaux et de logements pour travailleurs, l'offre de logements sociaux augmentera et le prix des appartements baissera pour répondre aux besoins réels en matière de logement.

Ngan Giang

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