Les prix des appartements montent en flèche, les revenus des Hanoïens ne peuvent pas suivre

Les prix des appartements montent en flèche, les revenus des Hanoïens ne peuvent pas suivre

Selon un rapport de Savills Vietnam, le deuxième trimestre 2023 marque le 18e trimestre consécutif de hausse des prix des appartements à Hanoï. Actuellement, le prix de vente moyen des appartements principaux à Hanoï s'élève à 53 millions de VND/m², soit une augmentation de 73 % par rapport à il y a quatre ans (2019).

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de conseil de Savills Hanoi, a expliqué : L'augmentation continue des prix des appartements primaires à Hanoi est due à la forte augmentation des prix des terrains et des coûts de construction.

Les prix de l'immobilier augmentent, mais les revenus des Hanoïens ne suffisent toujours pas à compenser l'augmentation du nombre d'habitants de la ville. Image 1 — Les prix des appartements montent en flèche, tandis que les revenus des Hanoïens chutent. (Photo : TTX)

En outre, la nécessité d'investir dans l'amélioration de la qualité des produits et des infrastructures et services publics environnants, ainsi que dans les projets internes, conduit également à des prix du marché primaire, ou des prix des projets nouvellement lancés, toujours supérieurs au niveau général du marché des appartements à vendre.

Selon une étude de Savills, la demande de logements à Hanoï continue d'augmenter chaque année, en raison de l'augmentation constante de l'immigration. De plus, on prévoit qu'entre 2023 et 2025, Hanoï comptera 157 000 ménages supplémentaires.

Cependant, l'offre d'appartements est très faible : seulement 59 000 appartements de tous types, 9 000 maisons basses et 18 700 logements sociaux devraient être mis en vente prochainement. Il manque 70 300 logements.

Le rapport de Savills montre que Hanoï s'efforce d'atteindre un revenu moyen par habitant de 150 millions de VND/personne/an en 2023. Par rapport à 2019, le taux de croissance moyen du revenu est de 6 % par an. Parallèlement, le taux de croissance des prix des appartements entre 2019 et le premier semestre 2023 est de 13 % par an.

Mme Hang a fait remarquer qu'en réalité, la croissance du revenu par habitant à Hanoï est inférieure à celle des prix des appartements. Cet exemple montre que les habitants devront rester propriétaires plus longtemps si cet écart continue de se creuser.

« Si ces deux chiffres ne se rapprochent pas, cela rendra l'accession à la propriété pour les gens en général, ceux qui vivent à Hanoi et ceux d'autres provinces qui veulent avoir une maison à Hanoi pour le travail ou pour leurs enfants plus longue et plus difficile », a déclaré Mme Hang.

Sans parler des logements de faible hauteur, lorsque le prix est élevé, les acheteurs s'interrogeront également sur son caractère raisonnable et sur son adéquation à la valeur réelle du bien. À partir de là, leur processus de décision sera plus lent et plus long.

Un segment rare à prix réduit, mais pas pour le grand public

Contrairement au segment des appartements, celui des villas et maisons de ville s'ajuste légèrement à la baisse. Plus précisément, le prix des villas a diminué de 10 % en glissement trimestriel, pour atteindre 100 millions de VND/m² de terrain invendu à Me Linh. Les prix des maisons de ville ont diminué de 7 % en glissement trimestriel. En revanche, les prix des maisons de ville ont enregistré une hausse de 4 % en glissement trimestriel, pour atteindre 173 millions de VND/m². Bien qu'en baisse, ce segment ne représente pas un marché majoritaire en raison de son prix élevé.

Mme Hang a déclaré que la baisse des prix des villas et des maisons de ville est due au lancement de projets éloignés du centre à des prix raisonnables, ce qui entraîne également une baisse du niveau du marché.

En réalité, le prix des immeubles de faible hauteur reste élevé, notamment dans les zones adjacentes aux Ring Road 2 et Ring Road 3 de Hanoi et dans les zones développées dotées d'infrastructures sociales et d'une planification des infrastructures de circulation stables, ainsi que dans les zones à forte densité de population.

Les prix des logements augmentent mais les revenus des Hanoïens ne sont toujours pas suffisants, photo 2 — Les villas sont un segment rare où les prix sont réduits, mais elles ne sont pas accessibles au plus grand nombre. (Photo : DP)

Selon Mme Hang, sur le marché des villas et des maisons de ville, les produits à prix raisonnables et les projets bien conçus continuent d'attirer les acheteurs. Cela se reflète dans l'amélioration des transactions dans le segment des immeubles de faible hauteur à Hanoï après un premier trimestre morose, avec 106 unités vendues, en hausse de 20 % par rapport au trimestre précédent.

« C'est l'un des signes positifs enregistrés à la fin du deuxième trimestre 2023, lorsque le marché comptait des projets de faible hauteur avec des produits proposés à des prix d'environ 10 milliards de VND/unité », a déclaré Mme Hang.

Selon les données du deuxième trimestre 2023 à Hanoï, les projets dont le prix initial était inférieur à 10 milliards de VND représentaient 39 % des transactions, les appartements de 10 à 20 milliards de VND 28 % et les appartements de plus de 30 milliards de VND seulement 13 %. Les données montrent que plus le prix du bien est raisonnable, meilleur est le taux de vente.

L'offre primaire est limitée, mais l'avantage pour les acheteurs de logements à Hanoï réside aujourd'hui dans la possibilité de choisir le marché secondaire, qui propose de nombreux produits développés à l'avance, garantis par la loi et à des prix plus raisonnables. Dans le contexte actuel, les prix du marché secondaire restent compétitifs par rapport au marché primaire.

Selon Savills, au deuxième trimestre 2023, les prix des biens de faible hauteur proposés sur le marché secondaire sont généralement inférieurs de 20 % à ceux des biens de base. Le marché primaire offre peu de choix, tandis que le marché secondaire offre davantage de choix en termes de prix. Bien que le produit ne soit plus neuf, les acheteurs peuvent l'utiliser immédiatement ou immédiatement.

Récemment, Hanoï a notamment favorisé le décaissement des investissements publics. Il s'agit d'un facteur favorable à la promotion de l'activité économique de la ville en général, et d'autres activités, notamment immobilières.

Avec le début récent de la construction de la Ring Road 4, on s'attend à ce que le développement des zones suburbaines telles que Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai et Thanh Tri soit stimulé lorsque la Ring Road 4 sera ouverte à la circulation en 2027. L'offre de logements dans les zones autour de la Ring Road 4 devrait augmenter de 36 % par rapport à la situation actuelle.

Une fois les infrastructures développées de manière synchrone, elles permettront d'équilibrer l'offre et la demande dans tous les domaines. Grâce à des transports pratiques, les personnes dans le besoin seront disposées à s'installer dans des zones où les prix sont plus raisonnables.

« Ceci est considéré comme l'un des facteurs qui résout le problème selon lequel récemment, le centre-ville ou la zone proche du périphérique 3 du marché de Hanoi a établi de nouveaux niveaux de prix élevés, créant des obstacles pour les gens qui souhaitent accéder à l'achat d'une maison », a commenté Mme Hang.

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