Les prix exorbitants de l'immobilier rendent les investisseurs hésitants

Les prix de l'immobilier à Hanoï sont en constante hausse, notamment en banlieue. De nombreux investisseurs ont temporairement suspendu leurs transactions pour observer le marché, percevant des risques croissants.

Les prix de l'immobilier à Hanoï sont en constante hausse, notamment en banlieue. De nombreux investisseurs ont temporairement suspendu leurs transactions pour observer le marché, percevant des risques croissants.

De nombreux terrains en banlieue, à des dizaines de kilomètres du centre, coûtent jusqu'à des centaines de millions de VND/m2 (Photo : TV)

Prix incroyable

Debout, nerveux, à l'entrée d'une salle des ventes de terrains du district de Hoai Duc, M. Thanh Luong, courtier, soupirait en apprenant que le prix de l'enchère avait atteint 90 millions de VND/m². Il expliquait que des terrains aussi chers seraient très difficiles à vendre. Pour trouver des clients, les équipes ont même baissé le prix de vente, passant de centaines de millions de VND à quelques dizaines de millions de VND par parcelle.

« Les terrains mis aux enchères sont tous achetés et vendus par des investisseurs. À chaque transaction, le prix augmente légèrement. Les investisseurs F0, F1 et F2 ont encore la possibilité de réaliser un profit, mais je ne comprends pas comment les investisseurs F3 et F4 pourraient vendre à un prix plus élevé, alors que la valeur totale du terrain est déjà très élevée, environ 10 milliards de VND », a expliqué M. Luong.

Présent dans la plupart des ventes aux enchères de terrains à Hanoï, un investisseur du nom de M. TN partageait le même avis. Cette année, de nombreux groupes d'autres localités se sont rués sur les ventes aux enchères de terrains en périphérie de la capitale et ont payé des prix très élevés, dépassant les attentes du marché.

Les prix des terrains à Hanoï sont actuellement très élevés, ce qui rend les investisseurs qui ont tendance à « surfer » très audacieux. Investir à ce stade présente un risque très élevé.

À Hanoï, les prix des terrains aux enchères, en particulier, et le marché immobilier en général, sont tous très élevés. Je dois dire que la situation actuelle est extrêmement élevée. De nombreux groupes que je connais ont hoché la tête et quitté la salle des enchères en voyant apparaître le chiffre de 90 à 100 millions de VND/m² sur la liste des prix », a déclaré M. TN.

À Dong Anh, les prix des terrains atteignent également des sommets, tout comme à Hoai Duc. M. Hai Trieu, un investisseur fort d'une longue expérience locale, a indiqué que des terrains près du pont de Tu Lien ont été achetés par de nombreux particuliers depuis la fin de l'année dernière, à un prix de transaction d'environ 90 millions de VND/m². Ils sont actuellement revendus à un prix pouvant atteindre 180 millions de VND/m². Une fois le pont en construction, le prix devrait grimper à 200-250 millions de VND/m².

« La plupart des terrains à vendre dans le district de Dong Anh appartiennent à des investisseurs. Presque aucun terrain ni maison n'est vendu à des fins résidentielles. Chaque changement de propriétaire entraîne une hausse du prix du terrain de plusieurs milliards de dongs, une hausse qui ne semble pas près de s'arrêter », a expliqué M. Trieu.

La forte agitation du marché immobilier s'est même propagée au secteur des terres agricoles . Mme Thuy Quynh (investisseuse) s'étonne encore des dépenses des « concurrents » du secteur. Fin novembre 2024, elle a été invitée par un investisseur, également propriétaire du terrain, à racheter plus de 800 m² de rizières dans la commune de Hien Ninh (district de Soc Son), pour environ 500 millions de VND.

« J'apprécie beaucoup ce terrain car son prix est inférieur à la moyenne. De plus, la loi foncière de 2024 élargissant le champ d'application de l'achat de rizières contribue également à rendre ce segment plus attractif. J'avais choisi une date pour déposer l'acompte, mais pour des raisons familiales, j'ai dû reporter l'achat », a regretté Mme Thuy Quynh.

Un peu plus d'une semaine après le retrait de Mme Quynh de la transaction, le propriétaire du terrain a trouvé un nouveau client. Celui-ci l'a même racheté à un prix plus élevé, jusqu'à 580 millions de VND. Mme Quynh elle-même a été très surprise par la liquidité de ce segment. C'est le signe que l'engouement du marché est à son comble.

Analyser le marché pour éviter de « courir après le sommet »

Selon M. Hai Trieu, le quatrième trimestre 2024 pourrait être considéré comme le pic des prix de l'immobilier résidentiel en banlieue. La probabilité d'une hausse soudaine des prix est quasi nulle. Par conséquent, les investisseurs qui ont tendance à surfer sur le marché prendront un risque considérable s'ils investissent à cette période. La plupart des propriétaires de terrains en banlieue sont déterminés à investir à moyen et long terme, au moins sur 3 à 5 ans.

Bien qu'il ait débuté dans l'immobilier de banlieue, M. TN a admis être inquiet face à la flambée actuelle des prix. Compte tenu des informations négatives concernant les terrains mis aux enchères et de la hausse des taux d'intérêt bancaires, cet investisseur estime que le marché est sur le point d'atteindre un stade où il n'aura plus la force de rebondir et évoluera sur une pente ascendante. Il est également possible que les flux de trésorerie quittent le marché de Hanoï pour se déplacer vers les provinces voisines, voire vers Hô-Chi-Minh-Ville.

S'adressant aux journalistes du journal Dau Tu, M. KN, directeur d'une société spécialisée dans le négoce foncier, a déclaré que les prix de l'immobilier à Hanoï avaient atteint un nouveau palier. Cela s'explique en partie par la pénurie de petites parcelles.

Selon les dispositions de la loi foncière de 2024, la superficie minimale pour un lotissement dans les quartiers et les villes est d'au moins 50 mètres carrés. Dans les communes du delta, elle est de 80 mètres carrés ou plus. La superficie des terrains est plus importante, ce qui augmente la valeur totale investie par les investisseurs. Par exemple, dans le district de Soc Son, il est actuellement très difficile pour les investisseurs disposant d'un capital inférieur à 1 milliard de VND de trouver un terrain bien situé », a analysé M. KN.

Ce directeur recommande aux investisseurs, en période de forte hausse des prix de l'immobilier, de limiter leur recours à l'effet de levier financier à ratios élevés. La sécurité devrait être une priorité encore plus grande lorsque les taux d'intérêt recommenceront à augmenter. C'est le moment pour les investisseurs « surfeurs » de réévaluer leur stratégie d'investissement.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nha-dau-tu-chun-tay-d232505.html