Course contre la montre pour vendre les petites usines

Selon l'annonce du ministère de la Planification et de l'Investissement, au cours des 9 premiers mois de 2023, l'ensemble du pays a compté 75 800 entreprises en suspension temporaire d'activité, soit une augmentation de 21,2 % par rapport à la même période en 2022 ; 46 100 entreprises ont cessé leurs activités en attendant les procédures de dissolution, soit une augmentation de 26,9 % ; 13 200 entreprises ont achevé les procédures de dissolution, soit une baisse de 4,3 %. En moyenne, 15 000 entreprises se sont retirées du marché par mois, la plupart d'entre elles étant des petites et moyennes entreprises.

Réduit de plusieurs dizaines de milliards de dongs mais toujours difficile à vendre

Cela explique pourquoi, alors que de nombreuses entreprises et sociétés étrangères recherchent des fonds fonciers importants pour développer des parcs industriels ou de vastes terrains dans ces parcs afin d'accroître leur production, de nombreuses petites entreprises et ménages vendent continuellement leurs locaux commerciaux, usines et entrepôts, faute de locataires ou d'avoir cessé leur production. En particulier, selon les experts, en raison de la demande et de la concurrence inévitables dans la chaîne d'approvisionnement, la multiplication des grands complexes industriels a entraîné une pénurie progressive d'espace pour les petits entrepôts.

En visitant les banlieues d'Hô-Chi-Minh-Ville, nous avons constaté que de nombreuses petites et moyennes entreprises sont proposées à la vente à des prix inférieurs de 20 à 40 % à ceux d'il y a deux ans. Par exemple, M. H. vend une usine de près de 2 000 ^m² , comprenant 450 ^m² de terrain résidentiel et plus de 1 500 ^m² de surface, dans le district de Duc Hoa, province de Long An , pour 16 milliards de VND. Alors que de nombreuses personnes demandaient auparavant à acheter pour 20 à 22 milliards de VND, il n'a pas vendu, car les affaires étaient encore florissantes à l'époque. En raison de difficultés commerciales, des prêts sont encore dus ; il a donc décidé de fermer l'usine et de la mettre en vente afin de rembourser la banque, car il ne pouvait pas payer les intérêts mensuels de 120 millions de VND.

Une autre usine, située dans le district de Duc Hoa, d'une superficie de 5 400 ^m² (dont 4 000 ^m² d'usine, le reste étant des terres agricoles ), est proposée à la vente au prix de 23 milliards de VND, soit 12 milliards de VND de moins qu'il y a deux ans, mais toujours négociable. Selon l'agent immobilier, cette usine, située à proximité du parc industriel, dispose de licences d'exploitation pour les secteurs suivants : teinture textile, transformation des produits de la mer, engrais… ; elle est également agréée pour la prévention et la lutte contre les incendies (PCCC), ce qui la rend très pratique comme entrepôt satellite.

Dans la même situation difficile, le dirigeant d'une entreprise de fabrication de plastique du district de Duc Hoa a annoncé la vente de l'ensemble de l'usine et de la licence d'exploitation pour le recyclage de plastiques, d'une superficie de 7 400 ^m² , pour environ 18 à 19 milliards de dongs. Cette usine de recyclage, d'une capacité de 100 000 tonnes par an, dispose déjà d'une licence environnementale. L'acheteur peut démarrer la production sans avoir à redemander de licence, car les licences environnementales dans l'industrie du plastique sont difficiles à obtenir et la procédure est très longue et coûteuse.

« Dans cette industrie, les critères environnementaux sont très stricts, commettre des erreurs peut facilement conduire à des inspections et des contrôles... Alors que la production est de plus en plus difficile à vendre, nous avons décidé de fermer et de vendre l'usine à perte pour récupérer le capital » - a déclaré cette personne.

Selon un journaliste du journal Nguoi Lao Dong , des entrepôts et des usines dans la banlieue de Ho Chi Minh-Ville sont mis en vente à bas prix, mais il n'est pas facile de trouver des acheteurs dans le contexte économique difficile.

Une usine dans la province de Long An est à vendre.

Bon marché à cause du manque de légalité ?

Commentant cette situation, M. Tran Khanh Quang, directeur général de Viet An Hoa Real Estate Company, a déclaré que la forte baisse des exportations depuis le début de l'année a fortement affecté les petites et moyennes entreprises. Étant donné que ces entreprises traitent principalement pour de grandes entreprises et ne peuvent contrôler ni les intrants ni les extrants, elles sont les plus vulnérables en cas de marché difficile.

« Face à l'absence de commandes, les propriétaires d'usines de transformation doivent réduire leurs effectifs, fermer et délocaliser leurs usines. C'est pourquoi nous avons vu beaucoup de petites usines à vendre récemment. Cependant, la plupart de ces usines sont construites illégalement, sur des terres agricoles, et ne sont pas de taille adéquate… leur vente est donc encore plus difficile, et les prix ont considérablement chuté par rapport à l'immobilier traditionnel », a analysé M. Quang.

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Hong Hai, directeur général de la société VNO, a déclaré qu'après la pandémie de COVID-19, en particulier après les incidents liés aux incendies et aux explosions, la sécurité du travail, les bâtiments d'usine et les installations de production, en plus des facteurs juridiques, doivent également se conformer à de nombreuses normes sur le terrain (loin des zones résidentielles, adapté à la planification comme terrain de production - commercial...), la prévention des incendies, l'environnement... Les usines qui ont été construites spontanément auparavant ont été inspectées très soigneusement afin qu'elles ne puissent pas continuer, forçant les anciens propriétaires à fermer ou à vendre.

Selon M. Hai, le prix de l'immobilier pour les petites usines a atteint son plus bas niveau historique. C'est une opportunité pour ceux qui souhaitent entreprendre et ont la capacité de construire de petites usines et des satellites pendant cette période. Cependant, il est nécessaire de prendre en compte les risques liés à la législation, à l'environnement, à la prévention et à la lutte contre les incendies, comme mentionné précédemment.

Louer principalement une grande surface d'usine

M. John Campbell, directeur adjoint et chef du département des services industriels de Savills Vietnam, a déclaré que les récents accords de location d'usines à grande échelle au Vietnam montrent qu'il y a eu un changement sur le marché, les entreprises et les investisseurs recherchant principalement des usines préfabriquées à grande échelle au lieu de louer ou d'acheter de petites installations comme auparavant.

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/dua-nhau-rao-ban-nha-xuong-co-nho-20231113211915977.htm