Prévoyant une reprise du marché, les prix de l'immobilier à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville sont très élevés, faute d'appartements abordables.

Le marché a encore beaucoup de difficultés, les politiques doivent être retardées, s'amélioreront au second semestre 2024 ; les prix des logements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville sont trop élevés par rapport aux revenus des gens ; Thai Nguyen est déterminé à recouvrer les dettes liées aux frais d'utilisation des terres, aux loyers fonciers... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Le secteur immobilier est toujours confronté à de nombreuses difficultés mais pourrait se redresser au second semestre 2024. (Source : SBV)

Le marché immobilier sera florissant au second semestre 2024

L'un des signes annonciateurs d'une reprise du secteur immobilier est la baisse des taux d'intérêt débiteurs, principal moteur de la reprise du secteur. Actuellement, les taux d'intérêt de mobilisation ont été ajustés depuis le premier trimestre 2023, mais leur évolution est retardée.

Selon le rapport de WiGroup sur les résultats commerciaux du deuxième trimestre 2023, le secteur immobilier est toujours confronté à de nombreuses difficultés mais pourrait se redresser au second semestre 2024.

Plus précisément, la croissance du bénéfice après impôts (NPAT) au deuxième trimestre 2023 de l'ensemble du secteur de l'immobilier résidentiel (hors Vinhomes) a enregistré une croissance négative d'environ -46% sur la même période, bien que la valeur absolue ait enregistré une augmentation par rapport au premier trimestre 2023, mais il n'y a pas eu de catalyseur vraiment fort pour stimuler le bénéfice de l'ensemble du secteur pour se remettre du fond.

En approfondissant l'analyse de la croissance de 20 entreprises (représentant 90 % de la capitalisation du secteur), les données montrent que seules 5 sociétés immobilières ont enregistré une croissance positive au deuxième trimestre.

Mais cela vient de deux raisons principales : une croissance soudaine provenant d’autres bénéfices et non de l’activité principale ou une forte croissance due à de faibles bénéfices au cours de la même période.

Les autres grandes sociétés du secteur ont toutes enregistré une baisse de leurs bénéfices de plus de 20 % par rapport à la même période, reflétant les difficultés générales du marché immobilier.

La valeur des stocks de l'ensemble du secteur a diminué par rapport au premier trimestre 2023. Les couloirs juridiques étroits et le resserrement des flux de crédit sur le marché immobilier sont les deux principales raisons pour lesquelles les entreprises ont du mal à mettre en œuvre des projets.

La demande n'est pas non plus très optimiste lorsque le total des transactions immobilières au deuxième trimestre 2023 a diminué de 66% par rapport à la même période de l'année dernière et a diminué de 9% par rapport au trimestre précédent.

Selon WiGroup, pour assurer leur « survie », les gestionnaires immobiliers doivent mettre en œuvre une stratégie défensive en réduisant leur endettement à un niveau sûr, en diminuant leurs charges d'intérêts et en évitant l'insolvabilité alors que les activités commerciales ralentissent considérablement. À la fin du deuxième trimestre 2023, le ratio dette/intérêts/fonds propres de l'ensemble du secteur atteignait 0,48.

Les charges d'intérêts totales au cours de la période ont atteint 2 030 milliards de VND, en légère hausse par rapport au premier trimestre, ce qui reflète le fait que les taux d'intérêt des prêts restent assez élevés et ne montrent aucun signe de ralentissement. La solvabilité des entreprises du secteur, mesurée par le ratio EBIT/Intérêts, a diminué par rapport au premier trimestre 2023.

De plus, la suppression des corridors légaux contribue à relancer l'offre immobilière. Le secteur du logement social peut jouer un rôle catalyseur pour le secteur de l'immobilier résidentiel, car il bénéficie de nombreuses mesures de soutien du gouvernement .

« En conséquence, la reprise du marché immobilier en général et du secteur de l'immobilier résidentiel en particulier se fera vers le second semestre 2024, lorsque les politiques de soutien commenceront à se faire sentir », a estimé WiGroup.

Approbation de la politique d'investissement pour le projet de zone résidentielle Ho Son 3

Le vice-président du Comité populaire provincial de Lang Son, Luong Trong Quynh, vient de publier la décision n° 1282/QD-UBND approuvant la politique d'investissement du projet de zone résidentielle Ho Son 3, district de Huu Lung, sous forme d'appel d'offres pour sélectionner les investisseurs.

Selon la décision, la portée du projet de zone résidentielle Ho Son 3 comprend : La frontière nord et nord-est est la route provinciale DT.242 et la route menant à l'autoroute Hanoi - Lang Son ; la frontière sud est la frontière de l'autoroute Hanoi - Lang Son ; la frontière est est la frontière du terrain résidentiel actuel de la commune Ho Son et du Comité populaire de la commune Ho Son ; la frontière ouest et sud-ouest est la frontière de la rivière Thuong.

L'objectif du projet est de construire un quartier résidentiel doté d'infrastructures techniques modernes et synchrones, conformément au planning approuvé. Il s'agira d'exploiter pleinement le fonds foncier existant, de répondre aux besoins de tous les habitants en matière de terrains résidentiels et de logements, et de contribuer activement au programme de développement du logement du district de Huu Lung et de la province de Lang Son.

Le projet de zone résidentielle Ho Son 3 a un capital d'investissement total (hors coûts d'indemnisation, d'accompagnement et de réinstallation) de 1 379 milliards de VND avec une superficie totale de 400 000 m² (40 ha). L'échelle du projet comprend les éléments suivants : des logements de grande hauteur d'une superficie totale de 4 656 m², des maisons de ville de faible hauteur d'une superficie totale de 111 392 m² (1 102 parcelles de terrain), des villas de faible hauteur d'une superficie totale de 20 510,7 m² (131 parcelles de terrain), des logements de réinstallation d'une superficie totale de 8 216 m² (84 parcelles de terrain) et d'autres travaux tels que des infrastructures techniques, des centres commerciaux et de services... La taille de la population est de 7 000 personnes.

La période d'exploitation du projet est de 50 ans à compter de la date à laquelle l'investisseur reçoit la décision d'attribution du terrain ou la décision de location du terrain, au cours de laquelle l'avancement de la mise en œuvre du projet ne dépasse pas 48 mois.

Thai Nguyen : Recouvrer résolument les dettes liées aux redevances foncières et aux loyers fonciers

Le président du Comité populaire de la province de Thai Nguyen vient de demander aux chefs de départements, de branches et de secteurs, ainsi qu'aux présidents des comités populaires des districts et des villes, de mener à bien de toute urgence et de manière drastique un certain nombre de tâches pour continuer à mettre en œuvre de manière synchrone des solutions pour encourager le recouvrement des dettes liées aux taxes d'utilisation des terres et aux loyers fonciers dans la province, en s'efforçant d'obtenir les meilleurs résultats dans la tâche de recouvrement du budget de l'État.

Français En 2023, le Conseil populaire de la province de Thai Nguyen a assigné la tâche de collecter 20 000 milliards de VND pour le budget de l'État, dont 4 800 milliards de VND de droits d'utilisation des terres et 700 milliards de VND de loyer foncier. Au 31 juillet, les droits d'utilisation des terres dans la province de Thai Nguyen n'étaient que de 734 778 milliards de VND, atteignant 15,3 % de l'estimation provinciale, le loyer foncier a atteint 296 086 milliards de VND, soit l'équivalent de 42,3 % de l'estimation provinciale.

Selon l'annonce de l'autorité fiscale, le montant des frais d'utilisation des terres qui ont été déclarés comme étant dus est de 681 240 milliards de VND et le montant des frais de location de terres qui ont été déclarés comme étant dus est de 94 865 milliards de VND dans 14 projets de zones résidentielles et urbaines.

La faiblesse des recettes foncières perçues pour les projets dans la province de Thai Nguyen s'explique en partie par la stagnation du marché immobilier au cours de l'année écoulée, qui a entraîné de faibles taux de transaction. De nombreuses entreprises dépendent des prêts et de la mobilisation de capitaux, tandis que les taux d'intérêt des prêts restent élevés et que les capitaux sont difficiles d'accès. De plus, de nombreux contribuables ne respectent pas scrupuleusement la législation fiscale.

Selon le plan du département des impôts de la province de Thai Nguyen, d'ici fin septembre 2023 au plus tard, les projets ayant une dette d'utilisation des terres doivent remplir leurs obligations envers le budget de l'État.

Dans le document n° 4151/UBND-KT daté du 18 août, le président du Comité populaire provincial de Thai Nguyen a chargé le Département provincial des impôts de : mettre en œuvre des mesures de recouvrement de créances adaptées à chaque cas de dette fiscale conformément à la réglementation ; se concentrer en particulier sur l'application immédiate de mesures visant à inciter, à faire respecter et à publier des informations conformément aux dispositions de la loi sur l'administration fiscale et des documents d'orientation pour les contribuables ayant des dettes fiscales importantes, des procrastinations et des prolongations pour recouvrer les dettes fiscales envers le budget de l'État.

Diriger les unités subordonnées pour inspecter et surveiller de près les progrès du traitement des dettes liées aux frais d'utilisation des terres et aux loyers fonciers dans la province ; faire rapport périodiquement mensuellement pour évaluer la situation du traitement des dettes liées aux frais d'utilisation des terres et aux loyers fonciers dans la province, résumer les difficultés et les problèmes survenant au cours du processus de mise en œuvre, faire rapport et conseiller le Comité populaire provincial pour qu'il examine et dirige conformément à la réglementation.

Comités populaires des districts et des villes : Prendre l'initiative et coordonner avec le Département provincial des impôts pour travailler directement avec les entreprises redevables de redevances foncières et de loyers fonciers dans la région afin de les inciter à s'acquitter du budget de l'État dans les délais. Élaborer des programmes et assigner des tâches spécifiques aux départements, bureaux et unités affiliées afin de collaborer étroitement avec le Département régional des impôts pour se concentrer sur le traitement rigoureux des dettes foncières.

Français Selon le président du Comité populaire de la province de Thai Nguyen : Si le gagnant de l'enchère ne paie pas ou ne paie pas suffisamment d'argent pour l'enchère du droit d'utilisation des terres dans les 120 jours à compter de la date de la décision de reconnaître le résultat de l'enchère, le Comité populaire au niveau compétent annulera la décision de reconnaître le résultat de l'enchère du droit d'utilisation des terres conformément aux dispositions de la clause 2, article 3 du décret n° 10/2023/ND-CP du 3 avril 2023 du gouvernement.

Les prix des logements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville sont 18 à 32 fois plus élevés que les revenus.

Savills vient de publier des chiffres relatifs à la capacité des habitants de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville à posséder une maison.

Cette unité a notamment cité le rapport de l'Urban Land Institute (ULI) sur l'indice d'accessibilité au logement en Asie-Pacifique 2023, qui montre que Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï sont deux villes de la région où les prix des logements sont dans la moyenne. Cependant, l'écart est important par rapport aux revenus des habitants.

Plus précisément, à Ho Chi Minh-Ville, le prix moyen d'une maison est de 296 000 USD (plus de 7 milliards de VND) avec un revenu moyen d'un ménage de 9 120 USD/an (environ 220 millions de VND).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

Les politiques de soutien de l'État sont essentielles pour garantir l'accessibilité au logement. (Source : Capture d'écran/DT)

Selon les calculs du rapport, l'écart entre le prix des logements et les revenus à Hô-Chi-Minh-Ville est de 32,5 fois. C'est le deuxième plus élevé de la région, après Shenzhen (35 fois), et même plus élevé que Pékin (29,3 fois), Shanghai (24,1 fois) et Hong Kong (Chine) (26,5 fois).

Pendant ce temps, cet indice à Hanoi est de 18,3 fois avec un revenu annuel moyen des ménages de 9 967 USD (environ 240 millions de VND) ; plus élevé que Séoul (17,3 fois), Tokyo (16,1 fois) et Singapour (13,7 fois).

Sur le marché locatif, le loyer mensuel moyen par appartement à Hô-Chi-Minh-Ville est de 592 USD, soit plus de 14 millions de VND. Ce marché s'adresse principalement aux jeunes travailleurs à revenus élevés ou aux étrangers travaillant au Vietnam.

En analysant l'accessibilité au logement des habitants de Ho Chi Minh-Ville, Mme Giang Huynh, directrice adjointe, responsable de la recherche et de S22M Savills Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la plupart des gens ne peuvent se permettre que des logements et des appartements abordables.

Selon Mme Giang, l'offre d'appartements abordables, dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND, est actuellement faible. Auparavant, cette gamme de produits représentait environ 60 % de l'offre du marché ; en 2023, elle n'en représentera plus que 25 % environ. Cela affecte l'accès à la propriété.

Mme Giang estime que la politique de soutien de l'État est essentielle pour renforcer la capacité financière des citoyens à se loger. L'expérience pratique de nombreux pays a démontré l'impact positif des solutions de logement sur le développement socio-économique.

« L’examen par le gouvernement des taxes visant à limiter les achats spéculatifs et à augmenter les fonds fonciers pour le développement de logements abordables démontre son engagement à promouvoir un marché du logement stable et durable, au bénéfice des acheteurs de maisons », a déclaré Mme Huynh.

Parallèlement à cela, elle a déclaré que le développement du logement social est une question prioritaire car il contribue à résoudre les problèmes de logement des personnes à faible revenu, stimule la socio-économie, accélère la dispersion de la population, étend les zones urbaines aux zones suburbaines et augmente la durabilité de la planification urbaine.

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