Le 10 janvier, Reatimes et l'Institut vietnamien de recherche immobilière ont organisé un atelier : « Application de la liste des prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024 : enjeux et solutions pour le développement durable du marché immobilier vietnamien ».
Le 10 janvier, Reatimes et l'Institut vietnamien de recherche immobilière ont organisé un atelier : « Application de la liste des prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024 : enjeux et solutions pour le développement durable du marché immobilier vietnamien ».
Les entreprises sont stupéfaites lorsqu’elles découvrent la nouvelle liste de prix des terrains.
La suppression du cadre de tarification foncière, ainsi que la réglementation relative au nouveau barème des prix fonciers, constituent un atout majeur de la loi foncière de 2024. Un nouveau chapitre de la gestion foncière et du développement du marché immobilier s'ouvre sur la base de prix fonciers transparents et plus proches du marché. La hausse des prix fonciers bénéficiera au budget et favorisera le consensus avec les personnes concernées par la récupération des terres. Cela devrait contribuer à réduire les litiges fonciers et les poursuites judiciaires, et à favoriser l'avancement des travaux de déblaiement des sites pour les projets. Cependant, des inquiétudes subsistent quant à l'efficacité et à l'impact du nouveau barème des prix fonciers.
L'article 257 de la Loi foncière de 2024 stipule que l'ancienne grille tarifaire foncière sera appliquée jusqu'au 31 décembre 2025. Toutefois, si nécessaire, le Comité populaire provincial décidera de l'ajuster à la situation réelle. Il s'agit d'une réglementation transitoire visant à aider les localités à élaborer progressivement une nouvelle grille tarifaire foncière, officiellement applicable à compter du 1er janvier 2026, afin d'éviter des fluctuations soudaines des prix qui affecteraient les droits et obligations de certains utilisateurs fonciers. Parallèlement, elle permettra de débloquer les projets bloqués par le passé faute de base pour la détermination des prix fonciers.
Les statistiques préliminaires montrent qu'environ 25 localités ont publié des barèmes de prix fonciers ajustés, qui resteront en vigueur jusqu'à la fin de l'année. Cependant, dans de nombreuses localités, ces barèmes ajustés ont suscité une vive réaction du public en raison de leur augmentation soudaine par rapport aux anciens barèmes.
Français Par exemple, la liste des prix des terrains ajustés de Hô-Chi-Minh-Ville, en vigueur à partir du 31 octobre 2024, a augmenté d'environ 4 à 38 fois, le niveau le plus élevé étant de 687,2 millions de VND/m². De même, à Hanoï , le prix des terrains dans la liste des prix selon la décision d'ajustement récemment publiée a augmenté de 2 à 6 fois par rapport à l'ancienne liste de prix appliquée à partir de 2025. Dans laquelle le prix le plus élevé est de 695,3 millions de VND/m². La liste des prix des terrains ajustés de Bac Giang a également enregistré le niveau le plus élevé de 120 millions de VND/m², une augmentation d'environ 2,4 fois par rapport à l'ancienne liste de prix.
Les prix des terrains ont fortement augmenté, notamment pour les terrains destinés à l'investissement, aux entreprises, aux sports , à la culture, etc. De nombreuses entreprises qui louent des terrains et paient annuellement semblent bloquées, confrontées au risque de voir leurs investissements et leurs plans d'affaires échouer, de voir leurs bénéfices s'éroder, voire de subir des pertes lorsque les loyers fonciers augmentent soudainement, ce qui complique le calcul de l'efficacité des entreprises. Selon les experts, il est nécessaire de trouver une solution à ce problème afin d'éviter de graves répercussions sur les entreprises et l'environnement d'investissement des localités.
Face à des problèmes pratiques, le Comité populaire provincial doit évaluer pleinement l'impact et examiner attentivement l'établissement d'une liste de prix fonciers adaptée au marché, l'augmentation des recettes budgétaires et la maîtrise des prix fonciers afin d'améliorer l'accès à la terre, de soutenir les entreprises, d'attirer les investissements et de réduire le fardeau foncier pour la population. Cependant, garantir l'harmonie des intérêts entre l'État, la population et les entreprises dans la détermination des prix fonciers selon les principes du marché n'est pas chose aisée, surtout lorsque les facteurs du marché sont divers et que l'information est chaotique et instable.
La pression sur les autorités locales est énorme : comment faire en sorte que les tarifs fonciers deviennent un véritable moteur de développement, au lieu de freiner les entreprises et les investissements ? Trouver un équilibre entre ces deux facteurs est la clé pour perfectionner le système de tarification foncière et contribuer ainsi à un développement socio -économique durable.
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| Aperçu de l'atelier : « Application de la liste des prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024 : enjeux et solutions pour le développement durable du marché immobilier vietnamien ». |
Gros goulot d'étranglement dans l'évaluation foncière
« L'évaluation foncière provoque une congestion majeure », a déclaré M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP.Invest, lors de l'atelier.
Selon M. Hiep, GP.Invest met en œuvre un projet pour lequel une décision d'attribution de terrain a été prise il y a neuf mois, mais dont le prix n'a pas encore été fixé. D'autres projets d'entreprises n'ont pas encore vu leur prix fixé après deux ans. Il existe même des projets de maisons achevées dont le prix n'a pas encore été fixé. Cela engendre beaucoup de frustration.
« La question que je souhaite soulever est la suivante : si les prix du foncier augmentent ainsi, notre attractivité pour les investissements sera-t-elle toujours là ? Pourquoi nos pôles industriels affichent-ils actuellement des taux d'occupation de 80 à 90 % partout ? La réponse est simple : premièrement, notre main-d'œuvre est bon marché, deuxièmement, le foncier est raisonnable et troisièmement, la logistique est pratique. Mais si nous réduisons actuellement un facteur, le foncier, alors que la main-d'œuvre est de plus en plus chère, notre attractivité pour les investissements sera-t-elle toujours là ? Le Vietnam restera-t-il un pôle d'investissement prometteur en Asie du Sud-Est ? », a demandé M. Hiep.
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| M. Nguyen Quoc Hiep, Président de GP.Invest. |
Selon M. Hiep, la méthode actuelle de calcul des prix des terrains ne prend pas en compte les intérêts des entreprises en général, des loueurs de terrains et des agences immobilières en particulier. Toutes les entreprises sont touchées par la hausse des prix des terrains.
Alors, quelle entreprise ose se lancer dans ce projet ? Si elles n'osent pas, comment la localité peut-elle assurer des revenus durables ? Comment expliquer qu'en un an seulement, alors que la décision d'attribuer un terrain dans la même zone, sur la même parcelle, est prise à quatre mois d'intervalle, le prix du terrain augmente de 40 %, soit plus vite que l'inflation ?
« Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit fournir des orientations plus spécifiques aux localités pour déterminer les prix des terrains, en particulier sur la manière de calculer les prix en fonction de la méthode de l'excédent », a déclaré M. Hiep.
Les prix des terrains vont augmenter, ce qui affectera le marché.
Après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, de nombreux décrets la détaillant ont été publiés. Cependant, le problème actuel réside dans son application. Par exemple, Hô-Chi-Minh-Ville compte actuellement 58 000 biens immobiliers confrontés à des problèmes liés aux prix des terrains.
À Hô-Chi-Minh-Ville, le district de Can Gio a vu son prix passer de 1,7 à 2,7 fois par rapport à la période précédente. La plus faible augmentation a été enregistrée dans le district 3, avec 2,7 fois, tandis que le district de Hoc Mon a enregistré la plus forte augmentation, jusqu'à 38 fois. L'augmentation de la liste actuelle des prix des terrains est largement supérieure à celle de l'année précédente.
Entre 2023 et fin 2024, Hô-Chi-Minh-Ville a ajusté les prix des terrains à environ 1,64 fois. Actuellement, grâce aux nouveaux ajustements, cette augmentation se maintient à un niveau similaire. Ainsi, d'ici trois ans, les entreprises seront confrontées à une évolution majeure de leurs obligations financières, avec une tendance à payer davantage d'impôts et de taxes. Cela exerce une pression financière importante sur elles.
Citant les informations ci-dessus, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a formulé une recommandation concernant la question de l'évaluation foncière. Le décret 102/2024/ND-CP précise les types de terrains, notamment les terres agricoles, les terres non agricoles et les terrains commerciaux et de services. Cependant, les terrains de golf sont réglementés à la fois par les articles 4 et 5. L'article 4 parle de terrains publics comportant une partie de terrain de golf, tandis que les terrains de production et d'activité sous la gestion du terrain de golf sont mentionnés à l'article 5. Cependant, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a publié une liste de prix fonciers ajustée avec la réglementation générale des terrains de production et d'activité non agricoles, sans les classer clairement en détail.
M. Chau a cité l'exemple du zoo et du jardin botanique de Saïgon, d'une superficie totale d'environ 20 hectares, dont seulement quelques milliers de mètres carrés sont destinés à des fins commerciales et de services. Or, la totalité de la zone a été vendue comme telle, ce qui a entraîné une dette fiscale de près de 900 milliards de dongs. Ce n'est que lorsque la presse s'est impliquée que Hô Chi Minh-Ville a pris du recul et a conclu qu'il était nécessaire de procéder à une nouvelle évaluation plus précise.
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| M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville. |
L'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville a informé le gouvernement, les ministères et les secteurs concernés que le premier ajustement ne semble pas avoir d'impact immédiat sur le marché immobilier, car la méthode d'évaluation actuelle repose encore sur les excédents et non uniquement sur le prix des terrains. Cependant, des problèmes pourraient survenir lors des phases d'acquisition et d'indemnisation des terrains pour la mise en œuvre des projets, où les prix des terrains connaîtront une forte hausse, provoquant un déséquilibre sur le marché.
Le principe que nous affirmons toujours est d'harmoniser les intérêts de trois entités majeures : l'État, les utilisateurs fonciers et les investisseurs. Cependant, dans les faits, ce principe n'a pas été pleinement respecté lors de sa mise en œuvre. Je propose donc que, pour les 25 localités ayant publié des barèmes de prix fonciers ajustés, une étude d'impact soit immédiatement réalisée.
D'ici l'entrée en vigueur de la liste des prix fonciers le 1er janvier 2026, nous devons mener une étude préliminaire et évaluer l'impact de cette nouvelle liste dans ces localités. Quant aux localités qui n'ont pas encore publié de nouvelle liste et qui maintiennent l'ancienne, une évaluation approfondie est également nécessaire. Cela nous permettra de déterminer si les nouvelles politiques garantissent réellement le principe d'harmonisation des intérêts », a suggéré M. Chau.
Les terrains de services commerciaux sont traités comme des « enfants adoptés »
Mme Vu Lan Anh, directrice générale adjointe du groupe CEO, a estimé qu'il existe encore une grande discrimination entre les terrains résidentiels « naturels » et les terrains commerciaux et de services « adoptés », et que la réglementation sur les prix des terrains commerciaux et de services présente encore de nombreuses limitations et insuffisances qui doivent être encore améliorées.
En réalité, les municipalités perçoivent actuellement des loyers fonciers exceptionnels très élevés pour les terrains commerciaux et de services utilisés pour des projets touristiques et de villégiature. La hausse des prix des terrains commerciaux et de services entraînera une hausse des prix de l'immobilier, dissuadant ainsi les investisseurs d'investir dans des projets touristiques et de villégiature sur ces terrains.
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| Mme Vu Lan Anh, directrice générale adjointe du groupe CEO. |
« À notre avis, lors de la détermination du prix des terrains commerciaux et de services dans la liste des prix des terrains, les localités doivent déterminer et calculer scientifiquement selon les principes du « marché » et de « l'harmonisation des intérêts » afin que le prix des terrains commerciaux et de services soit d'environ 20 à 40 % par rapport au prix des terrains résidentiels », a partagé Mme Lan Anh.
La raison de cette proposition est que la structure actuelle de l'utilisation du sol à des fins commerciales, selon la planification détaillée au 1/500 approuvée des projets urbains, touristiques et de villégiature, représente environ 40 % de la superficie totale du projet. Alors que l'investisseur du projet urbain, après avoir terminé l'investissement et la construction, transférera 60 % de la superficie restante du terrain dans l'infrastructure technique à l'État pour la gestion et l'exploitation ; le complexe d'appartements sera géré et exploité par le conseil d'administration élu par les résidents ; l'investisseur du projet touristique et de villégiature devra investir dans l'ensemble du projet et supporter les coûts de gestion et d'exploitation du système d'infrastructure technique et des infrastructures sociales tout au long du cycle de vie du projet.
Mme Vu Lan Anh, directrice générale adjointe du groupe CEO, a prononcé un discours sur le thème 04 : Le rôle des terrains de services commerciaux et les problèmes soulevés lors de la détermination des prix des terrains.
Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, les terrains commerciaux et de services sont des terrains destinés à la construction d'établissements commerciaux et de services, ainsi que d'autres ouvrages destinés aux entreprises, au commerce et aux services, y compris les installations et équipements touristiques et de villégiature (hôtels, villas et appartements touristiques, etc.). Pour que les terrains commerciaux et de services puissent jouer leur rôle actuel et gagner en importance à l'avenir, une réglementation raisonnable des prix des terrains commerciaux et de services, notamment ceux destinés aux projets de développement de complexes touristiques, est particulièrement importante.
Sur la base des réglementations juridiques actuelles, en particulier de la loi foncière de 2024, qui stipule la construction de listes de prix des terrains selon le principe du « marché », tout en mettant en œuvre le principe d'« harmonisation des intérêts entre l'État, les utilisateurs des terres et les investisseurs » et l'application pratique, CEO Group estime qu'il existe encore une grande discrimination entre les terrains résidentiels « descendants » et les terrains commerciaux et de services « adoptés », et que la réglementation sur les prix des terrains commerciaux et de services présente encore de nombreuses limitations et insuffisances qui doivent être encore améliorées.
En réalité, les communes perçoivent actuellement des loyers fonciers exceptionnels très élevés pour les terrains commerciaux et de services utilisés pour des projets touristiques et de villégiature. Ces prix élevés entraînent une hausse des prix de l'immobilier, dissuadant ainsi les investisseurs d'investir dans des projets touristiques et de villégiature sur ces terrains. À notre avis, lors de la détermination du prix des terrains commerciaux et de services dans la Liste des prix fonciers, les communes doivent procéder à des calculs scientifiques, conformément aux principes du marché et de l'harmonisation des intérêts, afin que le prix des terrains commerciaux et de services soit d'environ 20 à 40 % supérieur à celui des terrains résidentiels.
Cette proposition repose sur un certain nombre de raisons, à savoir :
Premièrement, la structure d'utilisation du sol à des fins commerciales, selon la planification détaillée au 1/500 approuvée des projets urbains, touristiques et de villégiature, représente environ 40 % de la superficie totale du projet. L'investisseur du projet urbain, une fois l'investissement et la construction terminés, transférera 60 % de la superficie restante des infrastructures techniques à l'État pour gestion et exploitation ; le complexe d'appartements sera géré et exploité par un conseil d'administration élu par les résidents ; l'investisseur du projet touristique et de villégiature devra investir dans l'ensemble du projet et supporter les coûts de gestion et d'exploitation des infrastructures techniques et sociales tout au long de son cycle de vie.
Par conséquent, le prix des terrains commerciaux et de services ne devrait pas dépasser 40 % du prix des terrains résidentiels, ce qui est scientifiquement fondé.
Deuxièmement, le rôle primordial des terrains de services commerciaux dans le développement des zones touristiques et de villégiature – infrastructures d’hébergement pour le secteur économique clé du tourisme.
D’après l’analyse ci-dessus, nous recommandons :
Premièrement, il faut envisager de fixer le prix des terrains commerciaux et de services à environ 20 à 40 % par rapport au prix des terrains résidentiels ;
Deuxièmement, pour la superficie des infrastructures techniques des projets de villégiature tels que : les routes intérieures, les arbres paysagers, les stations d'épuration des eaux usées, les places, etc. : (i) il est conseillé d'envisager d'exonérer le loyer foncier pendant toute la durée du projet, en ne calculant le loyer foncier que pour la superficie des terrains commerciaux du projet et (ii) en permettant aux investisseurs de céder les infrastructures techniques à l'État (selon le même mécanisme que les projets en zone urbaine).
Troisièmement, concernant la méthode de l'excédent pour le calcul du prix des terrains commerciaux et de services, nous constatons que les recettes sont calculées sur la base du prix du terrain ayant remporté l'enchère pour les droits d'utilisation du sol, souvent en se référant à de petites superficies. Il n'est pas approprié de calculer le prix du terrain pour de petites superficies destinées à des projets de grande envergure.
De plus, les coûts ne sont pas adaptés au calcul du coût total de développement du terrain. Le coût d'investissement pour la construction, utilisé pour déterminer le prix du terrain, est basé sur le taux d'intérêt sur le capital-investissement émis par l'État. Ce taux est bien inférieur au coût réel de construction du projet. Ces coûts sont calculés scientifiquement sur la base du devis et des plans de construction approuvés. Le coût de vente ne peut être calculé qu'à 1 % du chiffre d'affaires, tandis que le coût de vente réel est d'environ 10 à 15 %. Les intérêts ne sont calculés que pour 50 % du capital total du prêt et sur une durée de 1 à 2 ans.
Avec le calcul ci-dessus, les revenus sont calculés au plus haut niveau alors que les coûts calculés sont insuffisants, manquants ou faibles par rapport à la réalité, ce qui oblige les entreprises à payer des frais d'utilisation des terres importants, les prix de l'immobilier augmentent, provoquant une bulle de marché, ne suivant pas vraiment les principes de détermination des prix des terrains.
Sur la base de l'identification des lacunes ci-dessus, nous recommandons de modifier la réglementation relative à l'application de la méthode de l'excédent lors de la détermination des prix des terrains, en particulier :
Premièrement, les revenus ne sont pas basés sur les prix remportés aux enchères ou sur des échantillons de prix de petites parcelles de terrain... mais doivent être basés sur des valeurs marchandes typiques sur une période suffisamment longue ;
Deuxièmement, les coûts doivent être calculés correctement, suffisamment et conformément à la réalité. Plus précisément, ils doivent être calculés conformément à l'estimation approuvée par l'organisme public ; les frais de vente sont calculés en fonction du paiement réel de l'entreprise (le niveau proposé est de 10 %) ; les intérêts sont calculés sur la totalité du capital emprunté et calculés pendant la période d'investissement de construction approuvée par l'organisme public compétent dans la décision de politique d'investissement/décision d'investissement du projet.
Le professeur agrégé Dr. Nguyen Quang Tuyen, vice-président du Conseil de l'Université, directeur de la Faculté de droit économique de l'Université de droit de Hanoi, a prononcé un discours sur le 3ème point : Questions juridiques et pratiques liées à la publication et à l'application de la nouvelle liste des prix des terrains.
La question actuelle du prix du foncier est un véritable goulot d'étranglement. De nombreuses localités comptent actuellement de nombreux projets « en suspens » qui ne peuvent être réalisés. L'une des principales raisons est l'impossibilité de déterminer le prix du foncier. C'est pourquoi je souhaite apporter mon point de vue juridique sur cette question.
Actuellement, la réglementation foncière comporte de nombreuses innovations. C'est une avancée majeure, mais certains points exercent une pression sur les localités. Nous mettons en œuvre la Résolution 18 en supprimant le cadre de tarification foncière et en appliquant uniquement le barème des prix fonciers. Plus précisément, l'élaboration de ce barème sera confiée aux comités populaires des localités. Autrement dit, les localités le feront elles-mêmes, décideront elles-mêmes et assumeront leurs responsabilités. Des lois, des décrets et des circulaires s'ajoutent à cela. Globalement, le cadre juridique devient plus complet et plus adapté, mais, dans le détail, de nombreuses limites subsistent.
La réglementation sur la détermination du prix des terrains repose sur cinq principes, dont celui du marché, mais personne n'explique en quoi consiste ce principe. Cela complique son application par les collectivités locales.
Actuellement, le marché immobilier a « éteint » le segment des biens de 20 à 30 millions de VND/m², rendant l'achat d'un logement impossible pour les salariés. Il me semble donc nécessaire de clarifier les principes du marché. Deuxièmement, quels sont les critères utilisés pour déterminer ces principes ? Ce point doit également être clarifié.
Il est également important de préciser qu'il n'existe aucun principe permettant de déterminer le prix des terrains en fonction des prix du marché. Se baser sur les prix du marché est une erreur ; nous devons suivre les « principes du marché ».
De plus, les cinq principes de détermination des prix fonciers doivent garantir l'harmonie. Qu'est-ce donc que l'harmonie ? Il convient également de le préciser. À mon avis, l'harmonie doit garantir des avantages à toutes les parties. Si la situation actuelle en matière de détermination des prix fonciers perdure, les entreprises vont certainement « geler ».
Ensuite, je propose que nous disposions d'un mécanisme juridique très clair pour protéger l'équipe et les organisations qui conseillent en matière d'évaluation foncière. Ce sont des experts, et s'ils suivent les procédures légales appropriées, ils doivent être protégés. Ce n'est qu'à cette condition que les consultants oseront agir.
Nous devons également préparer les ressources matérielles, notamment les experts en évaluation foncière. Avec le recul, combien de centaines d'experts en évaluation foncière compte notre pays et sont-ils capables d'évaluer les terres ? Outre l'organisation de séminaires, je pense que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit accompagner les localités et les guider. Il est très difficile de laisser les localités s'en charger elles-mêmes.
L’évaluation foncière est actuellement difficile, en partie parce que les données et informations d’entrée actuelles ne sont pas disponibles et ne sont pas standardisées.
Par ailleurs, je partage l'idée qu'il est impossible de fixer un prix foncier uniforme, notamment pour les terrains commerciaux et de services. Les projets dans les localités en développement socio-économique doivent avoir des prix différents. Des prix différents sont appliqués selon chaque groupe de projets et chaque emplacement. Nous devons disposer de détails précis. Ce n'est qu'alors que nous pourrons progressivement supprimer le prix foncier actuel. Sinon, le prix foncier deviendra un goulot d'étranglement, et non une ressource.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a prononcé un discours 2
Discussion : Mettre en œuvre le principe de « garantir l'harmonie des intérêts entre l'État, les utilisateurs des terres et les investisseurs » et les « principes du marché » dans l'élaboration de la liste des prix des terrains et réglementer raisonnablement le pourcentage (%) du prix unitaire de location des terrains pour calculer le loyer des terrains pour chaque type de terrain dans la province afin de créer un environnement d'investissement attrayant et de développer un marché immobilier sûr, sain et durable.
De la résolution 18 à la loi foncière 2024, nous pouvons constater de grands efforts dans la construction de mécanismes politiques liés au marché immobilier pour devenir de plus en plus unifiés et clairs, comblant les lacunes juridiques qui existaient auparavant.
Après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, de nombreux décrets la détaillant ont été publiés. Cependant, le problème actuel réside dans son application. Par exemple, Hô-Chi-Minh-Ville compte actuellement 58 000 biens immobiliers confrontés à des problèmes liés aux prix des terrains.
Lors de l'atelier d'aujourd'hui, nous souhaitons formuler une recommandation concernant l'évaluation foncière. Le décret 102/2024/ND-CP détaille les types de terrains, notamment les terres agricoles, les terres non agricoles et les terrains commerciaux et de services. Cependant, nous constatons que les terrains de golf sont réglementés à la fois par les articles 4 et 5. L'article 4 mentionne les terrains publics comportant une partie golf, tandis que les terrains de production et d'activité gérés par le golf sont mentionnés à l'article 5. Cependant, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a publié une liste de prix fonciers ajustée, réglementant le regroupement des terrains de production et d'activité non agricoles, sans les classer clairement en détail. Par exemple, le zoo et les jardins botaniques de Saïgon couvrent une superficie totale d'environ 20 hectares, dont seulement quelques milliers de mètres carrés de terrains commerciaux et de services. Or, la totalité de la zone est évaluée comme telle, ce qui entraîne une dette fiscale de près de 900 milliards de dongs vietnamiens pour l'entreprise. Ce n'est que lorsque la presse s'en est mêlée que la ville a pris du recul et a conclu qu'elle devait procéder à une nouvelle évaluation plus précise.
Actuellement, selon la synthèse de l'Association immobilière vietnamienne, 25 localités ont procédé à l'ajustement de leur tarif foncier. Une analyse détaillée révèle que la plupart d'entre elles ont enregistré une augmentation considérable par rapport à la période précédente. À Hô-Chi-Minh-Ville, le district de Can Gio a enregistré une augmentation de 1,7 à 2,7 fois le tarif initial. L'augmentation la plus faible a été enregistrée dans le district 3 (2,7 fois), tandis que le district de Hoc Mon a enregistré la plus forte augmentation, jusqu'à 38 fois. Ainsi, l'augmentation du tarif foncier actuel est largement supérieure à celle de la période précédente.
Nous avons donc informé le gouvernement et les ministères que le premier ajustement ne semble pas avoir d'impact immédiat sur le marché immobilier, car la méthode d'évaluation actuelle repose encore sur les excédents et non sur la liste des prix fonciers. Cependant, des problèmes pourraient survenir lors des phases d'acquisition et d'indemnisation des terrains pour la mise en œuvre des projets, lorsque les prix fonciers connaîtront une forte hausse, provoquant un déséquilibre sur le marché.
Le principe dont nous parlons toujours est l'harmonisation des intérêts entre les trois entités principales : l'État, les utilisateurs fonciers et les investisseurs. Cependant, dans les faits, ce principe n'a pas été pleinement respecté lors de sa mise en œuvre. Par conséquent, je propose que, pour les 25 localités ayant publié la liste des prix fonciers ajustée, une étude d'impact soit immédiatement réalisée. D'ici l'entrée en vigueur de la liste le 1er janvier 2026, nous devrons réaliser un examen préliminaire et une évaluation de l'impact de la nouvelle liste dans ces localités. Quant aux localités n'ayant pas publié la nouvelle liste et conservant l'ancienne, une évaluation approfondie devra également être réalisée. Ainsi, nous déterminerons si les nouvelles politiques garantissent réellement le principe d'harmonisation des intérêts.
Entre 2023 et fin 2024, Hô-Chi-Minh-Ville a ajusté les prix des terrains à environ 1,64 fois. Actuellement, grâce aux nouveaux ajustements, cette augmentation se maintient à un niveau similaire. Ainsi, d'ici trois ans, les entreprises seront confrontées à une évolution majeure de leurs obligations financières, avec une tendance à payer davantage d'impôts et de taxes. Cela exerce une pression financière importante sur elles.
Nous avons donc proposé à la Ville d'appliquer un taux d'imposition compris entre 0,25 % (le taux le plus bas selon le Décret 103) et 1,5 %. Bien que la Ville respecte toujours la loi, la question se pose de savoir si cette mesure est adaptée à la réalité. Nous sommes conscients que ce Décret a une durée minimale de 10 ans ; dans un premier temps, appliquer un taux de 0,25 à 1,5 % est donc assez élevé. Nous recommandons que le pourcentage de calcul des loyers fonciers soit fixé entre 0,25 et 0,5 % uniquement afin de réduire la charge financière des entreprises et de créer les conditions nécessaires à leur adaptation progressive aux changements.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
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